26 d’octubre del 2022 · Neus Vallara
La manifestació d’activitats contaminants en la transmissió d’entitats que conformen una divisió horitzontal
La manifestació d’activitats contaminants en la transmissió d’entitats que conformen una divisió horitzontal
26 October, 2022
–
Civil
–
Neus Vallara
Temps de lectura: 3 minuts
Està obligat el propietari d’una entitat que forma part d’una divisió horitzontal a manifestar a l’escriptura de transmissió de la finca que no s’han realitzat activitats contaminants del sòl? El passat 11 d’octubre es va publicar al BOE una recent i interessant resolució de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública al respecte que procedim a analitzar a continuació.
Són habituals les cares d’estranyesa quan un particular va a la Notaria a transmetre un habitatge que forma part d’un edifici dividit horitzontalment i el fedatari públic li indica que està obligat a manifestar que sobre la finca no ha realitzat activitats contaminants. Quina activitat contaminant pot realitzar-se sobre un sòl d’una finca que no conté pròpiament sòl? En primer lloc, per la consideració del que és una “activitat contaminant” segons estableixen les lleis sectorials i, en segon lloc, perquè la finca no conté pròpiament sòl dins els seus límits.
Vegi’s el redactat de l’article 98.3 de la Llei 7/2022 de residus i sòls contaminats que així ho estableix:
“3. Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. (…).”
Com hem avançat, el més controvertit del cas és què hem d’entendre per finca, per sòl i per activitat contaminant quan el que s’està transmetent és una entitat continguda en una divisió horitzontal que l’únic que té és una quota de participació en el sòl de l’edifici, considerat aquest com a element comú conforme a la normativa de la propietat horitzontal.
La Resolució de 12 d’agost de 2022 de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública estima un recurs formulat per un notari de Càrtama (Màlaga) contra la negativa del registrador de la Propietat d’Àlora a inscriure una escriptura de compravenda d’un habitatge per no contenir la manifestació relativa a la realització d’activitats potencialment contaminants del sòl.
Així, després de fer una acurada anàlisi sobre la pròpia finalitat de les lleis destinades a controlar la contaminació dels sòls i de la seva proporcional aplicació en el cas concret de la transmissió d’un habitatge, la Dirección General resol que la citada Llei //2022 “…en modo alguno puede afectar a entidades independientes, o cuotas de entidades (pensemos en aparcamientos o trasteros así transmitidos), pues solo se proyectan idealmente sobre el suelo -elemento común- de un edificio en régimen de propiedad horizontal (por descender a la realidad, se antoja realmente difícil, por no decir imposible, admitir que, por ejemplo, evacuar por los desagües restos de productos de limpieza encaje en la citada definición y en la intención del legislador). Por ello y respecto de tales entidades independientes (o cuotas de las mismas) no cabe imponer esa declaración a la vista del artículo 98.3 citado, en referencia a los negocios jurídicos que detalla; entre otras razones, porque en una finca en la que hay cuota de participación sobre el suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar actividad alguna (recordemos el concepto de actividad potencialmente contaminante) que sirva de base para la declaración de suelo contaminado.”
Sens dubte aquesta Resolució aporta racionalitat a una manifestació que, en alguns casos, resulta totalment desproporcionada. No obstant, seria desproporcionat exigir aquesta manifestació al propietari de la totalitat d’un edifici, és a dir, del 100% de les entitats que conformen la propietat horitzontal? En la meva opinió, no, al ser titular del 100% del sòl i molt menys en cas de què, a més, hagués estat el promotor de l’edificació i titular del sòl sobre el que fou construïda la mateixa, atès que en el mateix hauria pogut realitzar activitats contaminants.
A continuación trobaràs l’enllaç a la resolució complerta.
###
---