12 de juny del 2018 · Neus Vallara
Puc vendre el meu pis si està llogat?
Puc vendre el meu pis si està llogat?
12 June, 2018
–
Civil
–
Neus Vallara
I tant, no hi ha cap impediment a la venda del teu habitatge encara que estigui llogat. Qüestió diferent és quin perfil de comprador serà l’interessat en adquirir-lo, atès que evidentment aquells que busquin un habitatge habitual el descartaran però aquells compradors que tinguin en ment invertir, el poden veure amb bons ulls si el contracte no té un termini excessivament llarg i a més a més s’ajusta al valor de mercat, trets que li garantitzen una rendabilitat immediata.
Però, què passa amb els arrendataris? Tenen algun tipus de dret? La resposta és sí i es tracta de l’anomenat “dret d’adquisició preferent”, el qual es regula a l’article 25 de la Llei d’Arrendaments Urbans i suposa el dret dels arrendataris a adquirir la finca en les mateixes condicions en les que es transmet a un tercer.
La norma general és que en cas de venda de l’habitatge, l’arrendatari té dret d’adquisició preferent sobre la mateixa, essent aquest dret comprensiu d’un dret de tempteig així com d’un dret de retracte -el tempteig serà previ a l’adquisició i el retracte serà posterior-. Amb la reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans que va tenir lloc al juny de 2013, la regulació d’aquest dret va passar a tenir caràcter dispositiu, és a dir, arrendador i arrendatari poden pactar la seva renuncia. En canvi, en cas que el contracte sigui de data anterior haurà d’estar-se a l’anterior regulació, és a dir, que només serà vàlida la renúncia a aquest dret quan la durada del contracte sigui superior a cinc anys.
Les condicions en què l’arrendatari pugui exercir el seu dret també venen regulades a l’article 25 de la Llei d’Arrendaments Urbans. Així, el dret de tempteig podrà exercir-se en un termini de trenta dies naturals a comptar des del següent al que l’arrendador li va notificar de forma fefaent la decisió de vendre la finca llogada, el preu i la resta de condicions essencials de la transmissió.
Per la seva banda, en cas que amb caràcter previ a la compravenda l’arrendador no hagi procedit a notificar a l’arrendatari, o bé quan en la citada notificació s’haguessin omès els requisits exigits, així com quan resultés inferior el preu efectiu de la compravenda o menys oneroses les seves restants condicions essencials, l’arrendatari podrà exercir el dret de retracte. Aquest dret caduca als 30 dies naturals, comptats des del següent a la notificació que l’adquirent de la finca haurà de fer a l’arrendatari de les condicions essencials en què es va efectuar la compravenda, mitjançant l’entrega de còpia de l’escriptura o document en què fou formalitzada.
Tingui’s en compte que per a inscriure la compravenda al Registre de la Propietat s’haurà d’acreditar que s’ha notificat degudament als arrendataris, de manera que es tracta d’un tràmit que no es podrà ometre.
Malgrat l’anterior, la Llei estableix determinats casos en els que l’arrendatari no disposa d’aquest dret al seu favor -sens perjudici de la possible renuncia que ja consti al seu contracte-. D’aquest manera, no hi haurà lloc a aquest dret quan l’habitatge llogat es vengui de forma conjunta amb la resta d’habitatges o locals propietat de l’arrendador que formin part d’un mateix immoble ni tampoc quan quan es venguin de forma conjunta per diferents propietaris a un mateix comprador la totalitat dels pisos o locals de l’immoble. Aquest seria el cas en què la venta inclou diversos immobles, atès que en cas que es transmeti un sol habitatge o a l’immoble existeixi només un habitatge, l’arrendatari conserva el seu dret.
###
---