Quatre coses que no sabies del certificat de deute de la Comunitat de Propietaris

9 April, 2024
–
Immobiliari
–
Neus Vallara


Tant la Llei de Propietat Horitzontal com el Codi Civil de Catalunya estableixen que, a l’escriptura pública per la qual es transmeti per qualsevol títol una finca que pertanyi a una propietat horitzontal, el transmitent haurà de declarar que es troba al corrent de pagament de les despeses generals de la comunitat de propietaris o expressar les que deu. Aquesta manifestació ha d’anar acompanyada d’un certificat de la Comunitat que així ho acrediti. En aquest article analitzem els punts clau d’aquest certificat, tant des de la perspectiva del Codi Civil com des de la perspectiva del Codi Civil de Catalunya.

📢 Pots escoltar l’episodi sobre el certificat de deute de la Comunitat de Propietaris del nostre podcast «Inmobiliariamente» en aquest enllaç.

Es pot autoritzar l’escriptura de transmissió sense el certificat de deute de la Comunitat de Propietaris, tot i que no és recomanable.

La norma general és que el Notari no podrà autoritzar l’escriptura sense l’aportació d’aquest certificat de deute. No obstant això, a la Llei de Propietat Horitzontal es preveu la possibilitat que l’adquirent exoneri al transmitent de la seva entrega. D’altra banda, al Codi Civil de Catalunya s’estableix com a forma d’exoneració la renúncia de les parts, com si d’un acord mutu es tractés. Atès que els possibles deutes gaudeixen d’una afecció real sobre la finca de la qual pot arribar a respondre el nou propietari, no es recomana a l’adquirent que exoneri de l’entrega al transmitent.

Qui ha d’expedir el certificat de deute de la Comunitat de Propietaris?

Perquè el certificat compleixi els requisits legals, l’ha d’expedir el Secretari de la Comunitat amb el vist-i-plau del President. No obstant això, al Codi Civil de Catalunya, quan les funcions de Secretaria les exerceix un professional, per exemple, un administrador de finques, no es requereix el vist-i-plau de la Presidència.

Cal destacar que hi ha alguns Notaris que quan detecten que el certificat no conté el vist-i-plau del President requereixen que l’adquirent exoneri al transmitent de la seva entrega, atès que consideren que incorporar un document que no compleix els requisits mínims legals ha d’equiparar-se a l’exoneració de la seva entrega.

Quin termini té el Secretari de la Comunitat per entregar el certificat?

La Llei de Propietat Horitzontal estableix un termini màxim de 7 dies naturals des de la seva sol·licitud. A més, també preveu que Secretari i President responguin, en cas de culpa o negligència, de l’exactitud de les dades de les que han informat al certificat i dels perjudicis causats pel retard en la seva emissió. D’altra banda, el Codi Civil de Catalunya és més escuet en aquest sentit i no preveu cap termini legal d’entrega ni cap responsabilitat específica per al Secretari i el President en cas de negligència.

Quin és el contingut del certificat de deute de la Comunitat de Propietaris?

La recomanació és sol·licitar que al certificat consti la màxima informació possible, tant respecte a despeses generals, derrames com pel que fa a altres circumstàncies que puguin afectar al nou adquirent. La Llei de Propietat Horitzontal només fa referència de forma genèrica a les “despeses generals”, entenent que les mateixes es corresponen a despeses de conservació, manteniment, reparacions, millora i rehabilitació. D’altra banda, el Codi Civil de Catalunya fa referència a despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, així com a les aportacions al fons de reserva aprovades però pendents de venciment. Aquesta redacció més explícita del Codi Civil de Catalunya suposa una major protecció per a l’adquirent, ja que una major informació econòmica sobre la situació econòmica de la comunitat evita futures sorpreses.

En definitiva, per a gaudir d’una major seguretat jurídica en la transmissió d’un immoble és important conèixer els requisits que ha de complir el certificat de deute de la comunitat, el qual té l’obligació d’entregar el transmitent.

A MES Advocats oferim assessorament integral i acompanyament en l’adquisició de tot tipus d’immobles, tant si ets el transmitent com si ets l’adquirent. Si necessites més informació o estàs interessat en obtenir un pressupost, pots contactar amb la nostra àrea de dret immobiliari en aquest enllaç.

###


CertificatCompravendaComunitat de propietarisPropietat HoritzontalTransmissió

---