Cuatro cosas que no sabías del certificado de deuda de la Comunidad de Propietarios

9 abril, 2024
–
Inmobiliario
–
Neus Vallara


Tanto la Ley de Propiedad Horizontal como el Código Civil de Cataluña establecen que, en la escritura pública por la que se transmita, por cualquier título, una finca que pertenezca a una propiedad horizontal, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. Esta manifestación debe ir acompañada de un certificado de la Comunidad que así lo acredite. En este artículo analizamos los puntos clave de este certificado, tanto desde la perspectiva del Código Civil como desde la perspectiva del Código Civil de Cataluña.

📢 Puedes escuchar el episodio sobre el certificado de deuda de la Comunidad de Propietarios de nuestro podcast «Inmobiliariamente» en este enlace.

Se puede autorizar la escritura de transmisión sin el certificado de deuda de la Comunidad de Propietarios, aunque no es recomendable.

La norma general es que el Notario no podrá autorizar la escritura sin la aportación de este certificado de deuda. No obstante, en la Ley de Propiedad Horizontal se prevé la posibilidad de que el adquirente exonere al transmitente de su entrega. Por su parte, en el Código Civil de Cataluña se establece como forma de exoneración la renuncia de las partes, como si de un acuerdo mutuo se tratara. Dado que las posibles deudas gozan de una afección real sobre la finca de la que puede llegar a responder el nuevo propietario, no se recomienda al adquirente que exonere de la entrega al transmitente.

¿Quién debe expedir el certificado de deuda de la Comunidad de Propietarios?

Para que el certificado cumpla los requisitos legales, debe expedirlo el Secretario de la Comunidad con el visto bueno del Presidente. Sin embargo, en el Código Civil de Cataluña, cuando las funciones de Secretaría las ejerce un profesional, por ejemplo, un administrador de fincas,  no se requiere el visto bueno de la Presidencia.

Cabe destacar que hay algunos Notarios que cuando detectan que el certificado no contiene el visto bueno del Presidente requieren que el adquirente exonere al transmitente de su entrega, puesto que consideran que incorporar un documento que no cumple los requisitos mínimos legales debe equipararse a la exoneración de su entrega.

¿Qué plazo tiene el Secretario de la Comunidad para entregar el certificado?

La Ley de Propiedad Horizontal establece un plazo máximo de 7 días naturales desde su solicitud. Además, también prevé que Secretario y Presidente responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión. Por su parte, el Código Civil de Cataluña es más escueto en este sentido y no prevé ningún plazo legal de entrega ni ninguna responsabilidad específica para el Secretario y el Presidente en caso de negligencia.

¿Cuál es el contenido del certificado de deuda de la Comunidad de Propietarios?

La recomendación es solicitar que el certificado incluya la máxima información posible, tanto respecto a gastos generales, derramas u otras circunstancias que puedan afectar al nuevo adquirente. La Ley de Propiedad Horizontal solo hace referencia de forma genérica a los “gastos generales”, entendiendo que los mismos se corresponden a gastos de conservación y mantenimiento, reparaciones, mejora y rehabilitación. Por su parte, el Código Civil de Cataluña hace referencia a gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, así como a las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Esta redacción más explícita del Código Civil de Cataluña supone una mayor protección para el adquirente, puesto que una mayor información económica sobre la situación económica de la comunidad evita futuras sorpresas.

En definitiva, para gozar de una mayor seguridad jurídica en la transmisión de un inmueble es importante conocer los requisitos que debe cumplir el certificado de deuda de la comunidad, el cual tiene la obligación de entregar el transmitente.

En MES Advocats ofrecemos asesoramiento integral y acompañamiento en la adquisición de todo tipo de inmuebles, tanto si eres el transmitente como si eres el adquirente. Si necesitas más información o estás interesado en obtener un presupuesto, puedes contactar con nuestra área de derecho inmobiliario en este enlace.

###


CertificadoCompraventaComunidad de propietariosPropiedad horizontalTransmisión

---