Qüestions essencials de la compravenda de la nua propietad

24 June, 2024
–
Immobiliari
–
Neus Vallara


Fa uns mesos, el Col·legi de Registradors va informar que la compravenda de la nua propietat d’habitatge havia pujat un 11,3% l’any passat. S’ha detectat que aquest increment és especialment considerable respecte a propietaris majors de 65 anys. Què està passant? Per què la venda de la nua propietat d’un habitatge és una opció tan atractiva per a aquest perfil de propietaris? En aquest article t’ho expliquem.

📢 Pots escoltar l’episodi sobre la compravenda de la nua propietat del nostre podcast “Inmobiliariamente” en aquest enllaç.

Què és la nua propietat?

La nua propietat és un dels elements que componen el ple domini d’un immoble i que constitueix la propietat del mateix sense la possessió, ni l’ús ni el gaudi. Així, el propietari de la nua propietat no posseeix l’immoble ni tampoc pot beneficiar-se dels seus fruits i rendes. L’altre element que compon el ple domini és l’usdefruit, que constitueix la possessió de l’immoble, l’ús i el gaudi, la qual cosa inclou l’obtenció dels seus fruits i rendes.

D’aquesta manera, qui ostenta el ple domini d’un immoble, ostenta tant la propietat com l’usdefruit. No obstant això, aquests dos elements es poden separar, no cal que pertanyin a un mateix propietari, de manera que és possible transmetre o adquirir la nua propietat d’un immoble, cosa que analitzem en aquest article.

Quins beneficis pot aportar la venda de la nua propietat als majors de 65 anys?

La Maria té 75 anys. Es va jubilar als 65 i des d’aleshores cobra una pensió amb la qual aconsegueix arribar a final de mes, però amb esforços. Viu en un pis de la seva propietat sense cap tipus de càrrega hipotecària. Maria vol continuar vivint al seu pis, de manera que en cap moment s’ha plantejat vendre’l, tot i que una ajuda econòmica li aniria molt bé per arribar a final de mes i viure tranquil·la durant els anys que li restin de vida.

El cas de la Maria encaixa perfectament en els supòsits que motiven la venda de la nua propietat: persona major de 65 anys que busca un complement a la seva pensió, sense que això suposi deixar de viure en el seu habitatge. I és que aquest és un dels principals beneficis de la venda de la nua propietat: el complement a la pensió de jubilació.

La venda de la nua propietat suposa una liquiditat addicional a la pensió sense que això impliqui l’abandonament de l’habitatge, cosa que succeeix quan es transmet el ple domini. En reservar-se l’usdefruit per a si, el venedor podrà continuar vivint al pis pel termini que hagi pactat o fins a la seva defunció. A més, viure al pis serà sempre una opció, ja que el titular de l’usdefruit pot decidir cedir-lo o llogar-lo a canvi d’una renda que tindrà dret a percebre fins a l’extinció de l’usdefruit.

El benefici en la venda de la nua propietat també ve determinat pel preu que rep el venedor, que no sempre s’abonarà de la mateixa manera. Així, els pactes més habituals respecte al preu són els següents:

1) El venedor percep el preu total en el moment de la transmissió mitjançant un pagament únic. Es pot pactar tant respecte a usdefruits vitalicis com respecte a usdefruits temporals.

2) El venedor percep una renda vitalícia per part del comprador que es determina en funció del valor de l’habitatge i de l’esperança de vida de l’usufructuari -no és el mateix pactar-ho amb una persona de 65 anys que amb una persona de 80 anys-. Les rendes vitalícies s’estableixen en el cas d’usdefruits vitalicis.

3) El venedor percep una renda temporal per part del comprador que s’haurà d’abonar durant el termini pel qual s’hagi pactat l’usdefruit temporal.

També són possibles fórmules combinades, com per exemple el pagament d’una quantitat en el moment de la transmissió i, addicionalment, una renta temporal o vitalícia.

Tant en el cas que es pacti una renda vitalícia com una renda temporal, és aconsellable que es consigni una condició resolutòria a l’escriptura de transmissió, ja que, en cas d’incompliment en el pagament de la renda pactada per part del comprador, l’usufructuari podrà recuperar la nua propietat i ostentar de nou el ple domini de l’immoble.

L’últim avantatge és la facultat de disposició del seu dret que manté l’usufructuari i que li permet transmetre’l quan li convingui, tot i que, llevat de pacte en sentit contrari, el propietari de la nua propietat tindrà dret d’adquisició preferent, cosa que significa que tindrà dret a adquirir-lo en les mateixes condicions en què l’hagi transmès l’usufructuari.

Quins beneficis aporta la compra de la nua propietat als compradors?

El perfil de comprador de nua propietat sol ser un inversor o fins i tot un particular que vol invertir en l’adquisició d’un habitatge, sense necessitat d’ostentar la seva possessió de forma immediata. A tots dos perfils els atrau el factor preu, ja que l’adquisició de la nua propietat es realitza per un preu que pot reduir-se fins al 60% del valor de mercat de la finca. Aquesta reducció depèn principalment de l’edat del que ven, donant-se la circumstància que, a major edat, menor és la rebaixa ja que es redueix l’expectativa d’obtenir el ple domini de la finca. Contràriament, a menor edat, la reducció respecte al preu serà major, ja que l’expectativa d’obtenir el ple domini de la finca és a llarg termini.

De quins factors depèn el valor que s’assigna a la nua propietat?

Evidentment, el factor principal és el valor de mercat de l’immoble. I per conèixer aquest valor, sempre és aconsellable disposar d’una taxació o d’una valoració efectuada per un expert que tingui en compte totes les circumstàncies que determinen el valor d’un immoble, des de la seva ubicació, la seva antiguitat, la qualificació energètica, el seu estat de conservació, etc.

Un altre factor que determina el valor de la nua propietat és el tipus d’usdefruit pactat entre les parts. Així, un usdefruit vitalici genera més incertesa, cosa que repercuteix en el preu en perjudici del venedor. En canvi, un usdefruit temporal, suposant menys incertesa per al comprador, permet al venedor exigir un preu superior. També el termini pactat per aquest usdefruit temporal és un factor a tenir en compte, ja que un termini inferior tindrà més valor que un termini superior (no és el mateix un usdefruit per deu anys que un de vint). En el cas d’usdefruits vitalicis, també s’haurà de tenir en compte l’esperança de vida de l’usufructuari, ja que no és el mateix pactar-ho respecte a una persona de 65 anys que respecte a una persona de 80, com hem apuntat anteriorment.

Com s’articula la compravenda de la nua propietat?

Aquest és un dels grans dubtes que generen aquest tipus de transmissions. La compravenda de la nua propietat és una compravenda absolutament normal, tot i que la seva particularitat resideix en el fet que en l’escriptura s’hauran de regular les condicions de l’usdefruit que es reserva per a si el propietari que transmet la nua propietat.

D’aquesta manera, les parts hauran de comparèixer davant notari, formalitzar l’escriptura amb tots els requisits i manifestacions exigibles per llei i, posteriorment, procedir a inscriure l’escriptura al Registre de la Propietat, de manera que constin tots dos titulars al Registre -el que ostenta la nua propietat i el que ostenta l’usdefruit-. Una vegada s’extingeixi l’usdefruit, ja sigui per mort del titular o perquè hagi transcorregut el termini pactat, el nu propietari consolidarà el seu domini i recuperarà la possessió i el dret d’ús i gaudi sobre l’immoble. La inscripció al Registre sempre és potestativa, tot i que és altament recomanable per poder fer valer els drets davant tercers.

Com es reparteixen les despeses entre el propietari de la nua propietat i el propietari de l’usdefruit?

Es tracta d’una qüestió que està subjecta a la negociació i a l’acord que puguin assolir les parts, tot i que el més freqüent és que l’usufructuari es faci càrrec de les despeses de subministraments, les reparacions ordinàries, l’Impost sobre Béns Immobles i l’assegurança de l’immoble que cobreix el contingut de l’immoble i la responsabilitat civil davant tercers. Per la seva part, el propietari de la nua propietat sol fer-se càrrec de les despeses de comunitat, les reparacions extraordinàries de l’immoble i de la part de l’assegurança que cobreix el continent. Convé deixar constància en l’escriptura de transmissió de la nua propietat a qui correspondrà el pagament de cadascun d’aquests conceptes, tenint en consideració que poden ser regulats per les parts a la seva pròpia discreció. En cas que les parts no arribin a un acord, s’hauran d’atenir al que regulin les lleis, ja que tant el Codi Civil com el Codi Civil de Catalunya regulen el repartiment de despeses, sent molt similar la seva atribució amb la forma que hem indicat.

A MES Advocats oferim assessorament integral i acompanyament a propietaris que volen transmetre la nua propietat del seu immoble, així com també a inversors o particulars que pretenen adquirir-la. Si necessites més informació o estàs interessat en obtenir un pressupost, pots contactar amb la nostra àrea de dret immobiliari en aquest enllaç.

###


CompravendaNua propietatPropietarisUsdefruit

---