Cuestiones esenciales de la compraventa de la nuda propiedad

24 junio, 2024
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Inmobiliario
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Neus Vallara


Hace unos meses, el Colegio de Registradores informo de que la compraventa de la nuda propiedad de vivienda había subido un 11,3% el año pasado. Se ha detectado que este incremento es especialmente considerable respecto a propietarios mayores de 65 años ¿Qué está sucediendo? ¿Por qué la venta de la nuda propiedad de una vivienda es una opción tan atractiva para este perfil de propietarios? En este artículo te lo contamos.

📢 Puedes escuchar el episodio sobre la compraventa de la nuda propiedad de nuestro podcast «Inmobiliariamente» en este enlace.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es uno de los elementos de los que se compone el pleno dominio de un inmueble y que constituye la propiedad del mismo sin la posesión, ni el uso ni el disfrute. Así, el propietario de la nuda propiedad no posee el inmueble ni tampoco puede beneficiarse de sus frutos y rentas. El otro elemento que compone el pleno dominio es el usufructo, que constituye la posesión del inmueble, el uso y el disfrute, lo que incluye la obtención de sus frutos y rentas.

De este modo, quien ostenta el pleno dominio de un inmueble, ostenta tanto la propiedad como como el usufructo. No obstante, estos dos elementos se pueden separar, no tiene por qué pertenecer a un mismo propietario, de modo que es posible transmitir o adquirir la nuda propiedad de un inmueble, lo cual analizamos en este artículo.

¿Qué beneficios puede aportar la venta de la nuda propiedad a los mayores de 65 años?

María tiene 75 años. Se jubiló a los 65 y desde entonces cobra una pensión con la que logra llegar a final de mes, aunque no de manera holgada. Vive en un piso de su propiedad sin ningún tipo de carga hipotecaria. María quiere seguir viviendo en su piso, de modo que en ningún momento se ha planteado venderlo, si bien una ayuda económica le iría muy bien para llegar a fin de mes y vivir tranquila durante los años que le resten de vida.

El caso de María encaja perfectamente en los supuestos que motivan la venta de la nuda propiedad: persona mayor de 65 años que busca un complemento a su pensión, sin que ello suponga dejar de vivir en su vivienda. Y es que este es uno de los principales beneficios de la venta de la nuda propiedad: el complemento a la pensión de jubilación.

La venta de la nuda propiedad supone una liquidez adicional a la pensión sin que ello implique el abandono de la vivienda, lo cual sucede cuando se transmite el pleno dominio. Al reservarse el usufructo para sí, el vendedor podrá continuar viviendo en el piso por el plazo que haya pactado o bien hasta su fallecimiento. Además, el vivir en el piso será siempre una opción, puesto que el titular del usufructo puede decidir cederlo o alquilarlo a cambio de una renta que tendrá derecho a percibir hasta la extinción del usufructo.

El beneficio en la venta de la nuda propiedad también viene determinado por el precio que recibe el vendedor, que no siempre se abonará de la misma forma. Así, los pactos más habituales respecto al precio son los siguientes:

1) El vendedor percibe el precio total en el momento de la transmisión mediante un pago único. Se puede pactar tanto respecto a usufructos vitalicios como respecto a usufructos temporales.

2) El vendedor percibe una renta vitalicia por parte del comprador que se determina en función del valor de la vivienda y de la esperanza de vida del usufructuario -no es lo mismo pactarlo con una persona de 65 años que con una persona de 80 años-. Las rentas vitalicias se establecen en el caso de usufructos vitalicios.

3) El vendedor percibe una renta temporal por parte del comprador que deberá abonarse durante el plazo por el que se haya pactado el usufructo temporal.

También son posibles fórmulas combinadas, como por ejemplo el pago de una cantidad en el momento de la transmisión y, adicionalmente, una renta temporal o vitalicia.

Tanto en el caso de que se pacte una renta vitalicia o una renta temporal, es aconsejable que se consigne una condición resolutoria en la escritura de transmisión, puesto que, en caso de incumplimiento en el pago de la renta pactada por parte del comprador, el usufructuario podrá recuperar la nuda propiedad y ostentar de nuevo el pleno dominio del inmueble.

La última ventaja es la facultad de disposición de su derecho que mantiene el usufructuario y que le permite transmitirlo cuando le convenga, si bien, salvo pacto en sentido contrario, el propietario de la nuda propiedad tendrá derecho de adquisición preferente, lo que significa que tendrá derecho a adquirirlo en las mismas condiciones en que lo haya transmitido el usufructuario.

¿Qué beneficios aporta la compra de la nuda propiedad a los compradores?

El perfil de comprador de nuda propiedad suele ser un inversor o incluso un particular que quiere invertir en la adquisición de una vivienda, sin necesidad de ostentar su posesión de forma inmediata. A ambos perfiles les atrae el factor precio, puesto que la adquisición de la nuda propiedad se realiza por un precio que puede reducirse hasta el 60% del valor de mercado de la finca. Esta reducción depende principalmente de la edad del que vende, dándose la circunstancia de que, a mayor edad, menor es la rebaja puesto que se reduce la expectativa de obtener el pleno dominio de la finca. Contrariamente, a menor edad, la reducción respecto al precio será mayor, puesto que la expectativa de obtener el pleno dominio de la finca es a largo plazo.

¿De qué factores depende el valor que se asigna a la nuda propiedad?

Evidentemente, el factor principal es el valor de mercado del inmueble. Y para conocer este valor, siempre es aconsejable disponer de una tasación o de una valoración efectuada por en experto en el que tenga en cuenta todas las circunstancias que determinan el valor de un inmueble, desde su ubicación, su antigüedad, la calificación energética, su estado de conservación, etc.

Otro factor que determina el valor de la nuda propiedad es el tipo de usufructo pactado entre las partes. Así, un usufructo vitalicio genera más incertidumbre, lo que repercute en el precio en perjuicio del vendedor. En cambio, un usufructo temporal, al suponer menos incertidumbre para el comprador, permite al vendedor exigir un precio superior. También el plazo pactado para este usufructo temporal es un factor a tener en cuenta, puesto que un plazo inferior tendrá más valor que un plazo superior (no es lo mismo un usufructo por diez años que uno de 20). En el caso de usufructos vitalicios, también deberá tenerse en cuenta la esperanza de vida del usufructuario, puesto que no es lo mismo pactarlo respecto a una persona de 65 años que respecto a una persona de 80, como hemos apuntado anteriormente.

¿Cómo se articula la compraventa de la nuda propiedad?

Esta es una de las grandes dudas que generan este tipo de transmisiones. La compraventa de la nuda propiedad es una compraventa absolutamente normal, si bien su particularidad reside en el hecho de que en la escritura se deberán regular las condiciones del usufructo que se reserva para sí el propietario que transmite la nuda propiedad.

De este modo, las partes deberán comparecer ante notario, formalizar la escritura con todos los requisitos y manifestaciones exigibles por ley y, posteriormente, proceder a inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, de modo que consten ambos titulares en el Registro -el que ostenta la nuda propiedad y el que ostenta el usufructo-. Una vez se extinga el usufructo, ya sea por muerte del titular o porque haya transcurrido el plazo pactado, el nudo propietario consolidará su dominio y recuperará la posesión y el derecho de uso y disfrute sobre el inmueble. La inscripción en el Registro siempre es potestativa, si bien es altamente recomendable para poder hacer valer los derechos frente a terceros.

¿Cómo se reparten los gastos entre el propietario de la nuda propiedad y el propietario del usufructo?

Se trata de una cuestión que está sujeta a la negociación y al acuerdo que puedan alcanzar las partes, si bien lo más frecuente es que el usufructuario se haga cargo de los gastos de suministros, las reparaciones ordinarias, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y del seguro del inmueble que cubre el contenido del inmueble y la responsabilidad civil frente a terceros. Por su parte, el propietario de la nuda propiedad suele hacerse cargo de los gastos de comunidad, las reparaciones extraordinarias del inmueble y de la parte del seguro que cubre el continente. Conviene dejar constancia en la escritura de transmisión de la nuda propiedad a quién corresponderá el pago de cada uno de estos conceptos, teniendo en consideración que pueden ser regulados por las partes a su propio arbitrio. En caso de que las partes no alcancen un acuerdo, deberá atenerse a lo que regulen las leyes, puesto que tanto el Código Civil como el Código Civil de Cataluña regulan el reparto de gastos, siendo muy similar su atribución a la forma que hemos indicado.

En MES Advocats ofrecemos asesoramiento integral y acompañamiento a propietarios que quieren transmitir la nuda propiedad de su inmueble, así como también a inversores o particulares que pretenden adquirirla. Si necesitas más información o estás interesado en obtener un presupuesto, puedes contactar con nuestra área de derecho inmobiliario en este enlace.

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