Consells per a evitar deutes en la transmissió d’un immoble

15 March, 2024
–
Immobiliari
–
Neus Vallara


Un dels riscos a evitar en la transmissió d’un immoble són els deutes que, conforme a llei, tenen una afecció real sobre les finques. Aquests deutes són les de Comunitat de Propietaris, les que resulten de l’Impost sobre Béns immobles i els costos urbanístics. L’afecció real pot derivar en una responsabilitat per a qui l’adquireix, ja sigui de manera directa o indirecta. En aquest article et facilitem uns consells perquè puguis evitar qualsevol responsabilitat.

📢 Pots escoltar l’episodi sobre com evitar deutes en la transmissió d’un immoble del nostre podcast “Inmobiliariamente” en aquest enllaç.

1. Mai renunciïs al certificat de l’estat de deutes amb la Comunitat de Propietaris.

En el moment de la transmissió, el transmitent té l’obligació de lliurar a l’adquirent un certificat que acrediti l’estat de deutes amb la Comunitat de Propietaris. Sense aquest certificat, el Notari no podrà autoritzar l’escriptura de compravenda. No obstant això, la llei permet que l’adquirent pugui exonerar al transmitent del lliurament del certificat, la qual cosa mai recomanem perquè això suposa la renúncia a disposar de la certificació que confirma la manifestació del venedor sobre l’estat de deutes.

Cal tenir en compte que, conforme a llei, el nou adquirent respon directament fins i tot amb el propi immoble dels deutes de l’anualitat en curs i de les tres immediatament anteriors (quatre en el Codi Civil de Catalunya), de manera que sempre cal assegurar-se que l’immoble es troba al corrent de pagament amb la Comunitat de Propietaris o bé conèixer el deute existent, atès que també pot ser determinant per a negociar les condicions de la transmissió.

2. Exigeix que el certificat de deute de la Comunitat de Propietaris consti expedit pel Secretari amb el vistiplau del President.

L’òrgan de la comunitat competent per a expedir certificats és el Secretari. En el cas del certificat de deutes amb la Comunitat de propietaris, la llei exigeix que aquest certificat compti també amb el vistiplau del President. En conseqüència, verifica sempre que el certificat porta el vistiplau del President, ja que un certificat que no compti amb això no compleix els requisits legals, de manera que podria considerar-se que el comprador ha exonerat del seu lliurament al venedor. De fet, hi ha alguns notaris que així ho consideren quan detecten que el certificat no compleix amb aquests requisits. Cal tenir en compte que Secretari i President responen, en cas de culpa o negligència, de l’exactitud de les dades consignades, així com també dels danys i perjudicis causats pel retard en la seva emissió, amb la qual cosa, a fi de no renunciar a aquestes garanties, exigeix l’emissió del certificat amb els requisits legals corresponents.

Únicament en el Codi Civil de Catalunya es preveu que, en cas que la gestió de la comunitat estigui encomanada a un professional que també exerceixi el càrrec de Secretari, el certificat pugui ser expedit únicament per aquest, sense el vistiplau del president.

3. Exigeix que el certificat de deute d’IBI s’expedeixi respecte a la referència cadastral de la finca i no sols respecte al seu titular actual.

En cas de transmissió d’un immoble, els béns queden afectes al pagament de la totalitat de la quota tributària en règim de responsabilitat subsidiària. D’altra banda, el deute de l’anualitat en curs i de l’anualitat immediatament anterior a la que es reclami té la consideració d’hipoteca legal tàcita. Tot això suposa que els deutes de l’immoble s’arrosseguen amb la finca i que l’administració tributària té vies per a reclamar-les al nou titular, ja sigui de manera directa o indirecta.

El notari pot fer la consulta notarial del deute d’IBI de la finca sempre que l’Ajuntament o l’Organisme de Gestió Tributària corresponent estigui adscrit al sistema de consulta notarial. En cas de no adscripció, és recomanable que sigui el transmitent qui aporti un certificat conforme no hi ha deutes d’IBI respecte a la finca, que haurà de constar identificada per la seva referència cadastral. Els certificats conforme el titular no té deutes per aquest concepte no proporcionen informació suficient, ja que només informen de l’estat de deutes del titular i no dels titulars anteriors. En conseqüència, assegura’t sempre que la informació de l’estat de deutes d’IBI és respecte a la finca i no sols respecte al titular actual.

4. No acceptis que el transmitent acrediti únicament el pagament de l’IBI de l’últim exercici.

Encara que sembli mentida, en moltes ocasions hem vist com en les escriptures de transmissió el transmitent manifesta que està al corrent de pagament d’IBI i ho acredita aportant únicament el justificant de pagament de l’últim rebut. I què passa amb el deute de les anualitats anteriors? Que un titular acrediti haver pagat l’últim rebut no vol dir que hagi pagat els anteriors o que no existeixin deutes pendents dels anteriors titulars de la finca. En conseqüència, exigeix al transmitent que aporti documentació que acrediti la inexistència de deutes respecte a la finca.

5. En el cas de sòls que formin part d’una Junta de Compensació o entitat similar, exigeix que en el certificat de deutes es faci constar que no existeixen quotes pendents en relació a la finca i que no existeixen despeses pendents de facturar.

Hi ha entitats de gestió urbanística que assumeixen les despeses del procés d’urbanització, però no els facturen als seus membres fins a passat un temps. D’aquesta manera, podria donar-se el cas que adquireixis una finca, en el certificat de l’entitat s’indiqui que el transmitent està al corrent de pagament de les corresponents quotes d’urbanització, però que al cap d’un temps es girin les despeses que l’entitat tenia pendent de facturar. Assegura’t de l’estat de comptes de l’entitat sol·licitant que en el certificat consti que no existeixen despeses pendents de facturar i així evitaràs sorpreses futures.

Com pots veure, hi ha maneres d’evitar aquestes contingències. En cas de dubte o per a més informació, pots contactar amb l’àrea de dret immobiliari de MES ADVOCATS en el següent enllaç.

###


CompravendaDeuteHabitatgeHipotecaImmoble

---