Consejos para evitar deudas en la transmisión de un inmueble

15 marzo, 2024
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Inmobiliario
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Neus Vallara


Uno de los riesgos a evitar en la transmisión de un inmueble son las deudas que, conforme a ley, tienen una afección real sobre las fincas. Estas deudas son las de Comunidad de Propietarios, las que resultan del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y los costes urbanísticos. La afección real puede derivar en una responsabilidad para el adquirente, ya sea de forma directa o indirecta. En este artículo te facilitamos unos consejos para que puedas evitar cualquier responsabilidad.

📢 Puedes escuchar el episodio sobre cómo evitar deudas en la transmisión de un inmueble de nuestro podcast «Inmobiliariamente» en este enlace.

1. Nunca renuncies al certificado del estado de deudas con la Comunidad de Propietarios.

En el momento de la transmisión, el transmitente tiene la obligación de entregar al adquirente un certificado que acredite el estado de deudas con la Comunidad de Propietarios. Sin ese certificado, el Notario no podrá autorizar la escritura de compraventa. No obstante, la ley permite que el adquirente pueda exonerar al transmitente de la entrega del certificado, lo cual nunca recomendamos puesto que ello supone la renuncia a disponer de la certificación que confirma la manifestación del vendedor sobre el estado de deudas.

Hay que tener en cuenta que, conforme a ley, el nuevo adquirente responde directamente incluso con el propio inmueble de las deudas de la anualidad en curso y de las tres inmediatamente anteriores (cuatro en el Código Civil de Cataluña), de modo que siempre hay que asegurarse de que el inmueble se encuentra al corriente de pago con la Comunidad de Propietarios o bien conocer la deuda existente, dado que también puede ser determinante para negociar las condiciones de la transmisión.

2. Exige que el certificado de deuda de la Comunidad de Propietarios conste expedido por el Secretario con el visto bueno del Presidente.

El órgano de la comunidad competente para expedir certificados es el Secretario. En el caso del certificado de deudas con la Comunidad de propietarios, la ley exige que dicho certificado cuente también con el visto bueno del Presidente. En consecuencia, verifica siempre que el certificado lleva el visto bueno del Presidente, puesto que un certificado que no cuente con ello no cumple los requisitos legales, de modo que podría considerarse que el comprador ha exonerado de su entrega al vendedor. De hecho, hay algunos notarios que así lo consideran cuando detectan que el certificado no cumple con estos requisitos. Hay que tener en cuenta que Secretario y Presidente responden, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados, así como también de los daños y perjuicios causados por el retraso en su emisión, con lo cual, a fin de no renunciar a estas garantías, exige la emisión del certificado con los requisitos legales correspondientes.

Únicamente en el Código Civil de Cataluña se prevé que, en caso de que la gestión de la comunidad esté encomendada a un profesional que también ejerza el cargo de Secretario, el certificado pueda ser expedido únicamente por éste, sin el visto bueno del presidente.

3. Exige que el certificado de deuda de IBI se expida respecto a la referencia catastral de la finca y no solo respecto a su titular actual.

En caso de transmisión de un inmueble, los bienes quedan afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria en régimen de responsabilidad subsidiaria. Por otro lado, la deuda de la anualidad en curso y de la anualidad inmediatamente anterior a la que se reclame tiene la consideración de hipoteca legal tácita. Todo ello supone que las deudas del inmueble se arrastran con la finca y que la administración tributaria tiene vías para reclamarlas al nuevo titular, ya sea de forma directa o indirecta.

El notario puede hacer la consulta notarial de la deuda de IBI de la finca siempre y cuando el Ayuntamiento o el Organismo de Gestión Tributaria correspondiente esté adscrito al sistema de consulta notarial. En caso de no adscripción, es recomendable que sea el transmitente quien aporte un certificado conforme no hay deudas de IBI respecto a la finca, que deberá constar identificada por su referencia catastral. Los certificados conforme el titular no tiene deudas por este concepto no proporcionan información suficiente, puesto que solo informan del estado de deudas del titular y no de los titulares anteriores. En consecuencia, asegúrate siempre de que la información del estado de deudas de IBI es respecto a la finca y no solo respecto al titular actual.

4. No aceptes que el transmitente acredite únicamente el pago del IBI del último ejercicio.

Aunque parezca mentira, en muchas ocasiones hemos visto como en las escrituras de transmisión el transmitente manifiesta que está al corriente de pago de IBI y lo acredita aportando únicamente el justificante de pago del último recibo. ¿Y qué pasa con la deuda de las anualidades anteriores? Que un titular acredite haber pagado el último recibo no quiere decir que haya pagado los anteriores o que no existan deudas pendientes de los anteriores titulares de la finca. En consecuencia, exige al transmitente que aporte documentación que acredite la inexistencia de deudas respecto a la finca.

5. En el caso de suelos que formen parte de una Junta de Compensación o entidad similar, exige que en el certificado de deudas se haga constar que no existen cuotas pendientes en relación a la finca y que no existen gastos pendientes de facturar.

Hay entidades de gestión urbanística que asumen los gastos del proceso de urbanización, pero no los facturan a sus miembros hasta pasado un tiempo. De este modo, podría darse el caso de que adquieras una finca, en el certificado de la entidad se indique que el transmitente está al corriente de pago de las correspondientes cuotas de urbanización, pero que al cabo de un tiempo se giren los gastos que la entidad tenía pendiente de facturar. Asegúrate del estado de cuentas de la entidad solicitando que en el certificado conste que no existen gastos pendientes de facturar y así evitarás sorpresas futuras.

Como puedes ver, hay formas de evitar estas contingencias. En caso de duda o para más información, puedes contactar con el área de derecho inmobiliario de MES ABOGADOS en el siguiente enlace.

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