El dret d’adquisició preferent en la Llei d’arrendaments urbans

26 November, 2024
–
Immobiliari
–
Neus Vallara


La Llei d’arrendaments urbans estableix un dret d’adquisició preferent a favor dels arrendataris, sempre que aquests no hagin renunciat al mateix en el contracte. L’existència d’aquest dret no és un obstacle per a la transmissió de l’immoble, si bé és important tenir en compte en quins casos existeix i en quins casos no.

!📢Pots escoltar l’episodi sobre dret d’adquisició preferent a favor de l’arrendatari del nostre podcast «Inmobiliariamente» en aquest enllaç.

Què és el dret d’adquisició preferent?

El dret d’adquisició preferent és un dret que dona prioritat en l’adquisició davant de tercers per part de la persona que n’és titular. La Llei d’arrendaments urbans, concretament a l’article 25.1, estableix que “en cas de venda de l’habitatge arrendat, l’arrendatari tindrà dret d’adquisició preferent sobre el mateix, en les condicions previstes als apartats següents”.

Aquest dret d’adquisició preferent, alhora, es desdobla en el dret de tanteig i el dret de retracte, en funció del moment en què l’arrendatari exerceixi el seu dret:

Dret de tanteig: L’exercici del dret té lloc amb caràcter previ a la transmissió que tenia previst realitzar l’arrendador. Així, abans de la transmissió, l’arrendador procedirà a comunicar a l’arrendatari la seva decisió de vendre la finca arrendada, indicant-li el preu i les altres condicions essencials de la transmissió. Per la seva banda, l’arrendatari disposarà d’un termini de trenta dies naturals, a comptar des del següent en què se li notifiqui de manera fefaent la decisió de vendre la finca arrendada, per exercir el seu dret de tanteig.

La notificació del dret de tanteig caduca als 180 dies naturals següents a la mateixa, és a dir, que, en cas que l’arrendador no realitzi la transmissió dins d’aquest termini, haurà de notificar de nou l’arrendatari.

Dret de retracte: Quan l’exercici del dret té lloc una vegada formalitzada la transmissió. L’arrendatari podrà exercir aquest dret quan:

No se li hagués fet la notificació prevista per a l’exercici del dret de tanteig.

En cas que se li hagués fet la notificació prèvia, però aquesta fos defectuosa per omissió dels requisits exigits.

Quan la futura transmissió s’hagués realitzat per un preu inferior o les seves condicions essencials haguessin estat menys oneroses.

El dret de retracte caducarà als trenta dies naturals, comptats des del següent al que s’hagués realitzat la notificació fefaent a l’arrendatari.

En quins casos no existeix dret d’adquisició preferent?

La mateixa Llei d’arrendaments urbans estableix els casos en què no hi haurà dret d’adquisició preferent:

Quan l’habitatge es vengui conjuntament amb els altres habitatges o locals propietat de l’arrendador que formin part d’un mateix immoble o quan es venguin de forma conjunta per diferents propietaris a un mateix comprador la totalitat dels pisos i locals de l’immoble: Ambdós casos es troben previstos a l’article 25.7 de la Llei d’arrendaments urbans i la finalitat és no frustrar les vendes en bloc, ja sigui per part de l’arrendador quan transmet tots els immobles que li pertanyen en el mateix edifici o bé quan es transmeti la totalitat de l’edifici a un mateix comprador per part dels diferents propietaris.

En cas de renúncia: L’article 25.8 de la Llei d’arrendaments urbans disposa que les parts podran pactar la renúncia de l’arrendatari al dret d’adquisició preferent. D’aquesta manera, es tracta d’una renúncia prèvia a una transmissió futura i que sol quedar recollida en el mateix contracte d’arrendament.

És important destacar que aquesta renúncia serà vàlida en tot cas en aquells contractes que s’hagin formalitzat a partir del 5 de juny de 2013, data en què va entrar en vigor la modificació d’aquest article de la LAU. En cas de contractes formalitzats abans del 5 de juny de 2013, la renúncia només serà vàlida en contractes de durada pactada superior a cinc anys, essent aquest el requisit establert per l’anterior redacció de l’article 25.8. En aquest últim supòsit, cal destacar que no s’ha de confondre el termini de durada pactat entre les parts amb l’eventual pròrroga obligatòria que hagi pogut estendre la durada del contracte més enllà dels cinc anys. D’aquesta manera, en el moment de la renúncia ha de constar un pacte exprés conforme el termini de durada del contracte pactat per les parts és superior a cinc anys.

A més dels que preveu la Llei d’arrendaments urbans, hi ha altres casos en què tampoc no hi ha dret d’adquisició preferent i que s’han anat definint a base de jurisprudència:

En cas de transmissió de places d’aparcament, llevat que l’arrendament de la plaça d’aparcament sigui accessori al de l’habitatge: Segons la Resolució de la Direcció General dels Registres i del Notariat de 3 de març de 2004, l’arrendament de les places d’aparcament no se sotmet a la Llei d’arrendaments urbans, de manera que la seva transmissió no està subjecta a possibles drets d’adquisició preferent a favor dels arrendataris. Tanmateix, en aquells casos en què, juntament amb l’habitatge es llogui també una plaça d’aparcament de manera accessòria, l’arrendatari no podrà exercir el seu dret d’adquisició preferent només sobre l’habitatge, sinó que haurà d’incloure també la plaça d’aparcament.

En cas de dació en pagament, fins i tot quan aquesta s’instrumenta mitjançant la transmissió d’una finca a favor d’un tercer designat per l’entitat creditora: Es tracta d’una qüestió que també s’ha anat determinant mitjançant diverses resolucions. Així, la Resolució de 10 de juny de 2020 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública va aclarir que, en casos de dació en pagament, encara que aquesta es formalitzi mitjançant compravenda per no realitzar-se a favor del creditor sinó a favor d’una societat gestora d’actius immobiliaris vinculada a l’entitat creditora, “l’arrendatari no pot situar-se en la posició de l’entitat de crèdit que, a canvi de la finca transmesa al tercer per ella designat no només dona per pagats els deutes pel valor de la finca transmesa sinó que, a més, duu a terme una quitació d’aquests deutes per la diferència fins a l’alliberament total de responsabilitat dels deutors amb la consegüent cancel·lació de les hipoteques que en garantia de les mateixes graven la finca transmesa”.

Quan les finques formen una unitat patrimonial i l’arrendatari ho é només d’una porció: Seria el cas d’un arrendatari que només lloga una zona d’un edifici que es defineix com a habitatge, però no és una finca registral independent. L’exercici del dret d’adquisició preferent trencaria amb la unitat patrimonial de l’edifici. També es tracta d’una qüestió aclarida pel Tribunal Suprem en la Sentència dictada per la Sala de lo Civil el 22 d’octubre de 2004. Encara que resol un cas que fa referència a un contracte d’arrendament formalitzat a l’empara de la Llei d’arrendaments urbans de 1964, les consideracions també s’apliquen a la vigent Llei d’arrendaments urbans.

A MES Advocats oferim assessorament integral en l’àmbit del dret immobiliari. Si necessites més informació o estàs interessat en obtenir un pressupost, pots contactar amb nosaltres en aquest enllaç.

###


ArrendamentsArrendamientosDerecho de adquisición preferenteDret d'adquisició preferentDret de tanteigRight of first refusal

---