El derecho de adquisición preferente en la Ley de arrendamientos urbanos

26 noviembre, 2024
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Inmobiliario
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Neus Vallara


La Ley de arrendamientos urbanos establece un derecho de adquisición preferente a favor de los arrendatarios, siempre y cuando estos no hayan renunciado al mismo en el contrato. La existencia de este derecho no es un obstáculo para la transmisión del inmueble, si bien es importante tener en cuenta en qué casos existe y en qué casos no.

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¿Qué es el derecho de adquisición preferente?

El derecho de adquisición preferente es un derecho que da prioridad a la adquisición frente a terceros por parte de la persona que lo ostenta. La Ley de arrendamientos urbanos, concretamente en el artículo 25.1, establece que “en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes”.

A su vez, este derecho de adquisición preferente se desdobla en el derecho de tanto y en el derecho de retracto, en función del momento en el que el arrendatario ejercite su derecho:

Derecho de tanteo: El ejercicio del derecho tiene lugar con carácter previo a la transmisión que tenía previsto realizar el arrendador. De este modo, antes de la transmisión, el arrendador procederá a comunicar al arrendatario su decisión de vender la finca arrendada, indicándole el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Por su parte, el arrendatario, dispondrá de un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, para ejercitar su derecho de tanteo.

La notificación del derecho de tanteo caduca a los 180 días naturales siguientes a la misma, es decir, que, en caso de que el arrendador no realice la transmisión dentro de ese plazo, deberá notificar de nuevo al arrendatario.

Derecho de retracto: Cuando el ejercicio del derecho tiene lugar una vez formalizada la transmisión. El arrendatario podrá ejercitar este derecho cuando:

No se le hubiese hecho la notificación prevista para el ejercicio del derecho de tanteo.

En caso de que se le hubiese efectuado la previa notificación, pero la misma fuera defectuosa por omisión de los requisitos exigidos.

Cuando la futura transmisión se hubiere realizado por un precio inferior o sus restantes condiciones esenciales hubieran sido menos onerosas.

El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente al que se hubiere realizado la notificación fehaciente al arrendatario.

¿En qué casos no existe derecho de adquisición preferente?

La propia Ley de arrendamientos urbanos establece los casos en los que no habrá derecho de adquisición preferente:

Cuando la vivienda se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble: Ambos casos se encuentran previstos en el artículo 25.7 de la Ley de arrendamientos urbanos y la finalidad es no frustrar las vendas en bloque, ya sea por parte del arrendador cuando transmite todos los inmuebles que le pertenecen en el mismo edificio o bien cuando se transmita la totalidad del edificio a un mismo comprador por parte de los distintos propietarios.

En caso renuncia: El artículo 25.8 de la Ley de arrendamientos urbanos dispone que las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. De este modo, se trata de una renuncia previa a una transmisión futura y que suele quedar recogida en el propio contrato de arrendamiento.

Es importante destacar que esta renuncia será válida en todo caso en aquellos contratos que se hayan formalizado a partir del 5 de junio de 2013, fecha en la que entró en vigor la modificación de este artículo de la LAU. En caso de contratos formalizados antes del 5 de junio de 2013, la renuncia solo será válida en contratos de duración pactada superior a cinco años, al ser este el requisito establecido por la anterior redacción del artículo 25.8. En este último supuesto, cabe destacar que no hay que confundir el plazo de duración pactado entre las partes con la eventual prórroga obligatoria que haya podido extender la duración del contrato más allá de los cinco años. De este modo, en el momento de la renuncia debe constar un pacto expreso conforme el plazo de duración del contrato pactado por las partes es superior a 5 años.

Además de los previstos en la Ley de arrendamientos urbanos, hay otros casos en los que tampoco hay derecho de adquisición preferente y que se han ido definiendo a base de jurisprudencia:

En caso de transmisión de plazas de garaje, salvo en el caso que el arrendamiento de la plaza de garaje sea accesorio al de la vivienda: Según la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de marzo de 2004, el arrendamiento de las plazas de garaje no se somete a la Ley de arrendamientos urbanos, de modo que su transmisión no está sujeta a posibles derechos de adquisición preferente a favor de los arrendatarios.

No obstante, en aquellos casos en los que, junto a la vivienda se arriende también una plaza de garaje de forma accesoria, el arrendatario no podrá ejercitar su derecho de adquisición preferente únicamente sobre la vivienda, sino que deberá incluir también la plaza de garaje.

En caso de dación en pago, incluso cuando esta se instrumenta mediante la transmisión de una finca a favor de un tercero designado por la entidad acreedora: Se trata de una cuestión que también se ha ido determinando mediante distintas resoluciones. Así, la Resolución de 10 de junio de 2020 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública aclaró que, en casos de dación en pago, aunque esta se formalice mediante compraventa por no realizarse a favor del acreedor sino a favor de una sociedad gestora de activos inmobiliarios vinculada a la entidad acreedora, “el arrendatario no puede situarse en la posición de la entidad de crédito que, a cambio de la finca transmitida al tercero por ella designado no solo da por pagadas las deudas por el valor de la finca transmitida sino que, además, lleva a cabo una quita de tales deudas por la diferencia hasta la liberación total de responsabilidad de los deudores con la consiguiente cancelación de las hipotecas que en garantía de las mismas gravan la finca transmitida”.

Cuando las fincas forman una unidad patrimonial y el arrendatario lo es solo de una porción: Sería el caso de un arrendatario que solo alquila una zona de un edificio que se define como vivienda, pero no es una finca registral independiente. El ejercicio del derecho de adquisición preferente rompería con la unidad patrimonial del edificio. También se trata de una cuestión aclarada por el Tribunal Supremo en la Sentencia dictada por la Sala de lo Civil el 22 de octubre de 2004. Aunque resuelve un caso que hace referencia a un contrato de arrendamiento formalizado al amparo de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, las consideraciones también son de aplicación a la vigente Ley de arrendamientos urbanos.

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