Té dret l’adquirent a conèixer el deute d’IBI d’un immoble?

19 March, 2024
–
Immobiliari
–
Neus Vallara


No en totes les transmissions disposem de la col·laboració del transmitent per a conèixer el deute d’IBI (Impost sobre Béns Inmobles) d’una finca. Per exemple, en el cas d’una adjudicació o cessió de rematada en una execució hipotecària o en una venda extrajudicial (subhasta notarial), la transmissió s’acostuma a realitzar sense la intervenció del transmitent. En la majoria d’aquests casos, quan es contacta amb l’Ajuntament o amb l’Organisme de Gestió Tributària corresponent a fi de conèixer el deute de l’immoble, la negativa és la primera resposta, la qual s’empara en la normativa de protecció de dades personals.

No obstant això, d’una interpretació conjunta de diversos articles de la Llei de Procediment Administratiu, del Text Refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals i de la Llei General Tributària, es desprèn que l’adquirent d’un immoble està legitimat per a conèixer el deute que existeix respecte a l’immoble abans de la seva adquisició.

Vegem aquests articles:

Article 64 del Text Refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, el qual estableix que els béns immobles, en cas de transmissió, queden afectes al pagament de la totalitat de la quota tributària en règim de responsabilitat subsidiària. És a dir, que les quotes d’IBI no prescrites s’arrosseguen amb la finca, de manera que el nou adquirent pot arribar a respondre pels deutes no prescrits dels anteriors titulars. Encara que aquest procediment sempre requerirà com a condició prèvia que es declari en fallit al deutor principal, el nou adquirent és el següent de la llista al ser el titular de la finca afecta.

El mateix article 64 citat en el punt anterior, estableix que els notaris sol·licitaran informació i, en els documents que autoritzin, advertiran expressament als compareixents sobre els deutes pendents per l’Impost sobre Béns immobles associats a l’immoble. D’aquesta manera, es reconeix a l’adquirent, en la seva condició de part compareixent, el seu dret a conèixer l’estat de deutes d’un immoble en el moment de la seva adquisició. La qüestió és si aquesta legitimitat ha de quedar limitada al moment en el qual es formalitza l’escriptura o bé ha de reconèixer-se que, per la seva transcendència, pot ser al·legada amb anterioritat.

Article 78 de la Llei General Tributària: El deute d’IBI de l’any natural en què s’exigeixi el pagament i l’immediat anterior tenen preferència sobre qualsevol altre creditor o adquirent, encara que l’administració corresponent no hagi inscrit el seu dret (hipoteca legal tàcita). La hipoteca legal tàcita és una responsabilitat directa que no requereix que es declari en fallit al deutor principal.

Article 4 de la Llei del Procediment Administratiu Comú de les Administracions Públiques: Aquest article determina qui té la condició d’interessat en un procediment administratiu i, també, s’inclou als que, sense haver iniciat el procediment, tinguin drets que puguin resultar afectats per la decisió que s’adopti en el procediment administratiu. És evident que l’existència d’un deute d’IBI que posteriorment es reclami per la via legal pertinent pot afectar els drets del futur adquirent de la finca.

La conclusió de tot això és que ha de considerar-se que el futur adquirent d’un immoble està legitimat per a conèixer el deute d’IBI d’una finca, atès que aquesta legitimitat ja se li reconeix en el moment de l’adquisició i per la responsabilitat directa o indirecta que pot arribar a assumir, la qual cosa suposa una afectació clara dels seus drets. Qüestió diferent serà la manera d’acreditar la legitimitat sobre la base de la futura adquisició, ja que és lògic i exigible que l’administració limiti l’accés a aquesta informació només als que puguin acreditar aquest interès legítim.

Fa unes setmanes, després de rebre l’encàrrec d’un client per a realitzar la Due Diligence d’un immoble en vista a la seva futura adquisició, em vaig trobar amb l’habitual negativa per part de l’Administració a facilitar el deute d’IBI. A continuació vaig presentar una instància en els termes que exposo en aquest article i automàticament vaig rebre la informació sol·licitada. Aquesta experiència em permet afirmar que, amb una petició argumentada jurídicament, es redueix la possibilitat de rebre una decisió arbitrària per part de l’Administració Pública. A més, pel que fa a la possible vulneració del dret a la protecció de dades de caràcter personal, si bé en el cas de persones físiques pot ser una qüestió controvertida o, com a mínim, es pot entendre que existeix una col·lisió de drets, en el cas de persones jurídiques, cal argumentar que aquestes no són titulars del dret a la protecció de dades de caràcter personal, atès que la mateixa Llei orgànica 3/2018, de 5 de desembre limita el seu objecte a la protecció de les persones físiques.

En cas de dubte o per a més informació, pots contactar amb l’àrea de dret immobiliari de MES ADVOCATS en el següent enllaç.

###


CompravendaDeuteImmobleImpost

---