¿Tiene derecho el adquirente a conocer la deuda de IBI de un inmueble?

19 marzo, 2024
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Inmobiliario
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Neus Vallara


No en todas las transmisiones disponemos de la colaboración del transmitente para conocer la deuda de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) de un inmueble. Por ejemplo, en el caso de una adjudicación o cesión de remate en una ejecución hipotecaria o en una venta extrajudicial (subasta notarial), la transmisión se suele realizar sin la intervención del transmitente. En la mayoría de estos casos, cuando se contacta con el Ayuntamiento o con el Organismo de Gestión Tributaria correspondiente a fin de conocer la deuda del inmueble, la negativa es la primera respuesta, la cual se ampara en la normativa de protección de datos personales.

No obstante, de una interpretación conjunta de varios artículos de la Ley de Procedimiento Administrativo, del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y de la Ley General Tributaria, se desprende que el adquirente de un inmueble está legitimado para conocer la deuda que existe respecto al mismo antes de su adquisición.

Veamos estos artículos:

Artículo 64 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el cual establece que los bienes inmuebles, en caso de transmisión, quedan afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria en régimen de responsabilidad subsidiaria. Es decir, que las cuotas de IBI no prescritas se arrastran con la finca, de modo que el nuevo adquirente puede llegar a responder por las deudas no prescritas de los anteriores titulares. Aunque este procedimiento siempre va a requerir como condición previa que se declare en fallido al deudor principal, el nuevo adquirente es el siguiente de la lista al ser el titular de la finca afecta.

El mismo artículo 64 citado en el punto anterior, establece que los notarios solicitarán información y, en los documentos que autoricen, advertirán expresamente a los comparecientes sobre las deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles asociadas al inmueble. De este modo, se reconoce al adquirente, en su condición de parte compareciente, su derecho a conocer el estado de deudas de un inmueble en el momento de su adquisición. La cuestión es si esta legitimidad debe quedar limitada al momento en el que se formaliza la escritura o bien debe reconocerse que, por su trascendencia, puede ser alegada con anterioridad.

Artículo 78 de la Ley General Tributaria: La deuda de IBI del año natural en que se exija el pago y el inmediato anterior tienen preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque la administración correspondiente no haya inscrito su derecho (hipoteca legal tácita). La hipoteca legal tácita es una responsabilidad directa que no requiere que se declare en fallido al deudor principal.

Artículo 4 de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas: Este artículo determina quienes tienen la condición de interesado en un procedimiento administrativo y, en el mismo, se incluye a los que, sin haber iniciado el procedimiento, tengan derechos que puedan resultar afectados por la decisión que en el mismo se adopte. Es evidente que la existencia de una deuda de IBI que posteriormente se reclame por la vía legal pertinente puede afectar a los derechos del futuro adquirente de la finca.

La conclusión de todo ello es que debe considerarse que el futuro adquirente de un inmueble está legitimado para conocer la deuda de IBI de una finca, toda vez que esta legitimidad ya se le reconoce en el momento de la adquisición y por la responsabilidad directa o indirecta que puede llegar a asumir, lo cual supone una afectación clara de sus derechos. Cuestión distinta será los modos de acreditar la legitimidad en base a la futura adquisición, puesto que es lógico y exigible que la administración limite el acceso a dicha información solo a los que puedan acreditar ese interés legítimo.

Hace unas semanas, tras recibir el encargo de un cliente para realizar la Due Diligence de un inmueble en vista a su futura adquisición, me encontré con la habitual negativa por parte de la Administración a facilitar la deuda de IBI. A continuación presenté una instancia en los términos que expongo en este artículo y automáticamente recibí la información solicitada. Esta experiencia me permite afirmar que, con una petición argumentada jurídicamente, se reduce la posibilidad de recibir una decisión arbitraria por parte de la Administración Pública. Además, en cuanto a la posible vulneración del derecho a la protección de datos de carácter personal, si bien en el caso de personas físicas puede ser una cuestión controvertida o, como mínimo, se puede entender que existe una colisión de derechos, en el caso de personas jurídicas, cabe argumentar que estas no son titulares del derecho a la protección de datos de carácter personal, dado que la propia Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre limita su objeto a la protección de las personas físicas.

En caso de duda o para más información, puedes contactar con el área de derecho inmobiliario de MES ABOGADOS en el siguiente enlace.

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