Qui té dret a obtenir una còpia d’una escriptura?

4 December, 2024
–
Immobiliari
–
Neus Vallara


No disposar d’una còpia d’una escriptura pot frustrar un negoci jurídic o fins i tot un procediment judicial. En aquest article analitzem qui pot sol·licitar i obtenir una còpia d’una escriptura segons la normativa notarial i analitzant la jurisprudència més recent.

!📢 Pots escoltar l’episodi sobre la obtenció d’una còpia d’una escriptura del nostre podcast “Inmobiliariamente” en aquest enllaç.

Hi ha una falsa creença consistent en què només poden sol·licitar una còpia d’una escriptura els atorgants de la mateixa, és a dir, aquells que han estat part en l’escriptura (independentment de si han comparegut directament o mitjançant apoderats o representants legals). No obstant això, el Reglament Notarial, en concret l’article 224, estableix qui té dret a obtenir una còpia d’una escriptura:

Cadascun dels atorgants.

Totes les persones a favor de les quals resulti algun dret de l’escriptura o pòlissa incorporada al protocol, ja sigui directament o per un acte diferent.

Aquells que acreditin, segons el criteri del Notari, tenir un interès legítim en el document.

A continuació, analitzem cadascun d’aquests supòsits:

Supòsit número 1: Cadascun dels atorgants d’una escriptura

Aquest és el supòsit més senzill, ja que els atorgants són les persones físiques o jurídiques que presten el consentiment en l’escriptura o la pòlissa autoritzada pel Notari. Així, si es tracta d’una part atorgant, el Notari haurà d’expedir la còpia sol·licitada sense cap problema.

Per exemple, en una compravenda d’un immoble, els atorgants són les persones que ostenten la condició de part venedora i compradora, així com qualsevol altra persona que hagi comparegut en l’operació per un motiu relacionat amb la transmissió, com podria ser una entitat bancària, una comunitat de propietaris o un administrador concursal.

Un altre exemple seria el d’una escriptura de constitució d’hipoteca. Els atorgants serien les persones que ostenten la condició de part creditora i part acreditada, així com els avaladors o altres persones que hagin de prestar el seu consentiment respecte al negoci jurídic autoritzat pel Notari.

Supòsit núm. 2: Persones a favor de les quals resulti un dret de l’escriptura o pòlissa

Aquest supòsit inclou totes aquelles persones que no han estat part atorgant, però que adquireixen algun dret com a conseqüència del negoci jurídic formalitzat, sigui de manera directa o indirecta.

Per exemple, en una escriptura de compravenda d’un immoble, part del pagament del preu pot fer-se mitjançant una retenció per assumir un deute de la part venedora amb un tercer, com podria ser una comunitat de propietaris o una entitat de gestió urbanística. En aquest cas, encara que la comunitat de propietaris o l’entitat de gestió no hagin estat atorgants, tindran dret a obtenir una còpia, ja que s’han convertit en creditors de la part compradora a causa de la forma de pagament acordada.

Supòsit núm. 3: Aquells que acreditin tenir interès legítim en el document

Aquest supòsit està relacionat amb l’anterior, ja que l’interès legítim està implícit quan d’una escriptura es deriva un dret a favor d’un tercer. No obstant això, hi ha situacions en què l’interès legítim no està vinculat a un dret clarament definit, fet que implica que el Notari hagi de fer un major esforç interpretatiu. Aquest és el supòsit que analitzarem amb més detall atès que és el que revesteix més complexitat.

El 27 de novembre de 2023, la Secció 1a de la Sala Civil del Tribunal Suprem va dictar la Sentència número 1642/2023 en la qual es va analitzar a fons aquesta qüestió, és a dir, la legitimitat de tercers per sol·licitar una còpia d’una escriptura. El cas concret va ser el d’una entitat bancària que havia concedit un préstec hipotecari a un particular. Posteriorment, aquest particular (l’acreditat) va transmetre la finca a una societat que va comprar la finca amb la càrrega hipotecària.

Atès que l’entitat bancària tenia la intenció d’interposar la demanda d’execució hipotecària, va sol·licitar una còpia de l’escriptura de transmissió per aportar-la al Jutjat juntament amb l’escrit de demanda i així poder demandar també el tercer posseïdor. La Notari que havia autoritzat l’escriptura de transmissió va considerar que l’entitat bancària tenia interès legítim, de manera que va expedir la còpia sol·licitada. No obstant això, la societat compradora, així com la persona que va comparèixer en l’escriptura en la seva representació, van considerar que la Notari havia vulnerat el seu dret a l’honor, a la intimitat personal i a la protecció de dades de caràcter personal, pel fet d’haver lliurat la còpia a un tercer (en aquest cas, l’entitat bancària) aliè al protocol, de manera que van interposar la corresponent demanda judicial contra la Notària.

El Tribunal va considerar que, com a creditor hipotecari i com a titular del dret real d’hipoteca sobre la finca transmesa, l’entitat bancària no era aliena als efectes jurídics de la compravenda, ja que aquests podien afectar de manera directa la relació jurídica sorgida del préstec hipotecari del qual formava part. Així, l’entitat bancària tenia un clar interès legítim per conèixer els termes en què s’havia convingut la compravenda, per determinar quin havia estat el mitjà de pagament de tot o part del preu, i així verificar si la societat compradora s’havia convertit en deutora del préstec o si s’havia fet una retenció o descompte del preu, fet que provocaria la conseqüència de l’article 118 de la Llei Hipotecària (el deutor queda subrogat en el lloc del creditor fins que el comprador li reemborsi el total de l’import retingut o descomptat).

D’aquesta manera, el Tribunal va considerar que la Notari no havia vulnerat cap dret dels demandants i que la ponderació que havia fet era correcta, ja que, malgrat que l’entitat bancària fos un tercer aliè a l’escriptura, el contingut d’aquesta era essencial per exercir el seu dret en via judicial.

A la Sentència també es fa una consideració molt destacable: en la ponderació que ha de fer el notari és molt important el tipus d’acte documentat a l’escriptura respecte a la qual es sol·licita una còpia. Així, no serà el mateix un testament, on pot haver-hi manifestacions de caràcter molt personal, que una escriptura de compravenda, on només hi ha una afectació patrimonial.

Conclusió

La conclusió de tot l’exposat és que s’haurà de valorar cas per cas, dins del que estableix la llei i la seva interpretació jurisprudencial, qui té dret a obtenir una còpia d’una escriptura.

A MES Advocats oferim assessorament integral en l’àmbit del dret immobiliari. Si necessites més informació o estàs interessat a obtenir un pressupost, pots contactar amb nosaltres en aquest enllaç.

###


Assessoria legalDerecho hipotecarioDret hipotecariDret immobiliariDret immobiliariEscrituraEscrripturesNormativa notarial

---