¿Quién tiene derecho a obtener una copia de una escritura?

4 diciembre, 2024
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Inmobiliario
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Neus Vallara


El hecho de no disponer de una copia de una escritura puede frustrar un negocio jurídico o incluso un procedimiento judicial. En este artículo analizamos quién puede solicitar y obtener una copia de una escritura según la normativa notarial y analizando la jurisprudencia más reciente.

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Existe una falsa creencia que consiste en considerar que las únicas personas que pueden solicitar una copia de una escritura son los otorgantes de la misma, es decir, quienes hayan sido parte en la misma (sin perjuicio de que no hayan sido los comparecientes al haber intervenido mediante apoderados o representantes legales). La cuestión es que el Reglamento Notarial, concretamente en su artículo 224, establece quién tiene derecho a obtener una copia de una escritura:

Cada uno de los otorgantes.

Todas las personas a cuyo favor resulte de la escritura o póliza incorporada al protocolo algún derecho, ya sea directamente, ya adquirido por acto distinto a ella.

Quienes acrediten, a juicio del Notario, tener interés legítimo en el documento.

A continuación, vamos a analizar cada uno de estos supuestos:

Supuesto número 1: Cada uno de los otorgantes de una escritura

Este es el supuesto que entrama menor complicación, puesto que los otorgantes son aquellas personas físicas o jurídicas que prestan el consentimiento en la escritura o en la póliza que autoriza el Notario. De este modo, siendo parte otorgante, el Notario deberá expedir la copia solicitada sin traba alguna.

A modo de ejemplo, en la compraventa de un inmueble, los otorgantes serán las personas que ostenten la condición de parte vendedora y parte compradora, así como cualquier otra persona que haya podido comparecer en la misma por cualquier motivo que tenga relación con la transmisión, como puede ser una entidad bancaria, una comunidad de propietarios o un administrador concursal.

Otro ejemplo: en la escritura de constitución de hipoteca, los otorgantes serán las personas que ostentan la condición de parte acreedora y parte acreditada, así como también los avalistas o cualquier otra persona que comparezca por tener que prestar consentimiento respecto al negocio jurídico que autoriza el notario.

Supuesto número 2: Personas a cuyo favor resulte de la escritura o póliza algún derecho

Se trata de todas aquellas personas que no han sido parte otorgante de la escritura, si bien, a partir del negocio jurídico que se formaliza, adquieren algún derecho, ya sea de forma directa o indirecta. En este caso, un ejemplo ilustrativo, seria el caso de una escritura de compraventa de un inmueble en el que, por ejemplo, parte del pago del precio que debe abonar la parte compradora se realiza mediante retención para la asunción de una deuda de la parte vendedora a favor de un tercero, como podría ser una comunidad de propietarios, una entidad de gestión urbanística. En consecuencia, aunque la comunidad de propietarios y la entidad de gestión urbanística no hayan sido otorgantes de la escritura, tendrán derecho a obtener la copia al haberse convertido en acreedores de la parte compradora a resultas de la forma de pago operada por las partes.

Supuesto número 3: Quienes acrediten, a juicio del Notario, tener interés legítimo en el documento

Este supuesto está muy relacionado con el anterior, puesto que el interés legítimo está implícito cuando de una escritura resulta un derecho a favor de un tercero. No obstante, los supuestos en los que existe interés legítimo sin que exista claramente un derecho a favor de un tercero suponen un mayor esfuerzo interpretativo para el notario. Este es el supuesto que vamos a analizar con más detalle puesto que es el que reviste mayor complejidad.

El 27 de noviembre de 2023, la Sección 1ª de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó la Sentencia número 1642/2023 en la que analizó a fondo esta cuestión, es decir, la legitimidad de terceros para obtener una copia de una escritura. El caso en concreto fue el de una entidad bancaria que concedió un préstamo hipotecario a un particular. Posteriormente, este particular (el acreditado) transmitió la finca a una sociedad que compró la finca con la carga hipotecaria.

Dado que la entidad bancaria tenía intención de interponer la demanda de ejecución hipotecaria, solicitó una copia de la escritura de transmisión para aportarla al Juzgado junto con el escrito de demanda y así demandar también al tercer poseedor. La Notario que había autorizado la escritura de transmisión consideró que la entidad bancaria tenía interés legítimo, de modo que expidió la copia solicitada. No obstante, la sociedad compradora, así como la persona que compareció en la escritura en su representación, consideraron que la Notario vulneró su derecho al honor a la intimidad personal y a la protección de datos de carácter personal, al haber entregado la copia a un tercero (en este caso, la entidad bancaria) ajeno al protocolo, de modo que interpusieron la correspondiente demanda judicial contra la Notario.

El Tribunal consideró que, como acreedor hipotecario y como titular del derecho real de hipoteca sobre la finca transmitida, la entidad bancaria no era ajena a los efectos jurídicos de la compraventa dado que podían afectar de forma directa a la relación jurídica surgida del préstamo hipotecario del que era parte.  De este modo, la entidad bancaria tenía un claro interés legítimo para conocer los términos en los que se ha convenido la compraventa para determinar cuál había sido el medio de pago de todo o parte del precio y así verificar si la sociedad compradora se había convertido en deudora del préstamo o bien si se había efectuado una retención o descuento del precio, lo que provocaría la consecuencia del artículo 118 de la Ley Hipotecaria (el deudor queda subrogado en el lugar del acreedor hasta que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado).

De este modo, el Tribunal consideró que la Notaria no vulneró ningún derecho de los demandantes y que la ponderación que hizo era correcta toda vez que, a pesar de que la entidad bancaria era un tercero ajeno a la escritura, el contenido de la misma era esencial para ejercitar su derecho en vía judicial.

En la Sentencia también se hace una consideración muy destacable: que en la ponderación que debe hacer el notario es muy importante el acto que se ha documentado en la escritura respecto a la que se solicita una copia. Así, no será lo mismo un testamento en la que puede haber manifestaciones de carácter muy personal que una escritura de compraventa en la que solo hay una afectación patrimonial.

La conclusión a todo lo expuesto es que se deberá valorar caso a caso y dentro de lo que establece la ley y su interpretación jurisprudencial quien tiene derecho a obtener una copia de una escritura.

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