Quins deutes de l’Impost sobre Béns Immobles es poden reclamar a l’adquirent?

3 June, 2024
–
Immobiliari
–
Neus Vallara


En la transmissió d’un immoble, és crucial verificar que l’immoble no té deutes pendents en concepte d’Impost sobre Béns Immobles (IBI). El motiu és que els possibles deutes tenen una afecció real sobre l’immoble, ja sigui en forma de responsabilitat directa (hipoteca legal tàcita) o en règim de responsabilitat subsidiària, de manera que el nou adquirent pot arribar a respondre per les mateixes.

En aquest article t’expliquem en què consisteix la hipoteca legal tàcita i la responsabilitat subsidiària respecte als deutes de l’Impost sobre Béns Immobles. Addicionalment, també desmentim algunes falses creences sobre la reclamació de deutes de l’IBI.

Què és la hipoteca legal tàcita respecte als deutes de l’Impost sobre Béns Immobles?

La hipoteca legal tàcita es regula a l’article 78 de la Llei General Tributària, el qual estableix que “En els tributs que graven periòdicament els béns o drets que es puguin inscriure en un registre públic o els seus productes directes, certs o presumptes, l’Estat, les comunitats autònomes i les entitats locals tindran preferència sobre qualsevol altre creditor o adquirent, encara que aquests hagin inscrit els seus drets, per al cobrament dels deutes meritats i no satisfets corresponents a l’any natural en què s’exigeixi el pagament i a l’immediat anterior”. Es tracta de l’anomenada hipoteca legal tàcita. Sent l’IBI un tribut periòdic que grava la propietat sobre determinats drets respecte a béns immobles, el deute de l’exercici en curs i el de l’exercici immediatament anterior estarà garantit per la hipoteca legal tàcita i serà preferent sobre les que ostentin la resta de creditors, com per exemple la que podria ostentar un creditor que va constituir hipoteca en garantia.

És important destacar que la responsabilitat arriba a tot el deute existent, és a dir, a la quota més els interessos, recàrrecs i costes que s’hagin anat meritant.

Què és la responsabilitat subsidiària respecte als deutes de l’Impost sobre Béns Immobles?

La responsabilitat subsidiària es regula a l’article 64 del Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, pel qual s’aprova el text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals. Aquest article estableix que, en cas de transmissió d’un immoble, aquest quedarà afecte al pagament de la totalitat de la quota tributària, en règim de responsabilitat subsidiària. La responsabilitat subsidiària requereix que el deutor principal sigui declarat fallit i que l’administració dicti acte de declaració de responsabilitat, el qual haurà de ser notificat al responsable subsidiari.

En aquest cas, la responsabilitat arriba només a la quota tributària, sense que en la mateixa estiguin inclosos els deutes per interessos, recàrrecs o costes. És a dir, és com si l’administració girés de nou el rebut al nou titular.

Com puc evitar els deutes de l’Impost sobre Béns Immobles si vaig a comprar un immoble?

En primer lloc, si les parts han negociat que les finques es transmeten al corrent de pagament de l’Impost sobre Béns Immobles, es recomana que aquest pacte exprés quedi recollit en el contracte d’arres, donant-li a més el caràcter de condició essencial, la qual cosa permetrà, en cas d’incompliment per part del venedor, no formalitzar la compravenda sense que s’atribueixi l’incompliment al comprador.

També és recomanable, en el moment de formalitzar les arres, que el venedor faci lliurament d’un certificat expedit per l’Administració conforme no hi ha deutes en relació a la referència cadastral de la finca. En cas d’existir deute, es recomana condicionar la transmissió a que, en el moment de la formalització de l’escriptura de compravenda, aquests deutes estiguin saldats.

En el moment de la formalització de l’escriptura de compravenda, també serà convenient que el venedor acrediti que la finca es troba al corrent de pagament de l’IBI. Encara que els Notaris solen fer la consulta de l’estat de deutes de la referència cadastral corresponent a l’immoble, no tots els municipis estan adherits al sistema de consulta, de manera que convé requerir al venedor que aporti un certificat administratiu, sense perjudici del que pugui sol·licitar el Notari.

Falses creences sobre la responsabilitat dels deutes de l’Impost sobre Béns Immobles

Tant la hipoteca legal tàcita com la responsabilitat subsidiària han generat no poques confusions o creences errònies.

En primer lloc, hi ha una confusió molt estesa que fa referència a les anualitats que l’Administració pot reclamar al nou titular en cas de reclamació per la via de la responsabilitat subsidiària. Si bé la Llei General Tributària estableix que prescriu als quatre anys el dret de l’Administració a exigir el pagament dels deutes tributaris liquidats i autoliquidats, no cal oblidar que aquesta prescripció pot ser objecte d’interrupció, el que suposa el reinici del termini per reclamar el deute. D’aquesta manera, encara que més d’una vegada ho hàgim escoltat, no és cert que l’Administració únicament pot reclamar per la via de la responsabilitat subsidiària el deute dels últims 4 anys. En cas de transmissió, l’immoble queda afecte al pagament de la quota tributària que no estigui prescrita, però aquesta pot ser la dels últims quatre, sis o dotze anys… Amb la qual cosa no caiguem en l’error de pensar que els deutes anteriors als quatre anys no són reclamables al nou adquirent.

Una altra falsa creença és considerar que, si el venedor no té deutes amb l’Administració en el moment de la transmissió, l’immoble tampoc. Això també és FALS. Els deutes poden correspondre als titulars previs a l’actual venedor. D’aquesta manera, compte amb els certificats d’estar al corrent de pagament en els quals s’indica que el titular no té deutes amb l’administració, ja que la informació que ofereixen és parcial. El més recomanable és que el venedor faci lliurament d’un certificat en el qual s’indiqui que no hi ha deutes en relació a la concreta referència cadastral que correspon a l’immoble. Això pot evitar sorpreses posteriors.

Finalment, una altra falsa creença és que la reclamació per la via de la hipoteca legal tàcita no és compatible amb la reclamació per la via de la responsabilitat subsidiària. Aquesta afirmació és FALSA, ja que aquestes dues vies en cap cas són excloents. Això suposa que l’Administració pot reclamar directament al nou titular el deute de l’exercici en curs i del immediatament anterior i, addicionalment, reclamar la resta d’anualitats per la via de la responsabilitat subsidiària.

En cas de dubte o per a més informació, pots contactar amb l’àrea de dret immobiliari de MES Advocats en aquest enllaç.

###


AdquisicióCompravendaDeuteImpost sobre Béns ImmoblesTransmissió

---