¿Qué deudas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles se le pueden reclamar al adquirente?

3 junio, 2024
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Inmobiliario
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Neus Vallara


En la transmisión de un inmueble, es crucial verificar que el inmueble no tiene deudas pendientes en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El motivo es que las posibles deudas tienen una afección real sobre el inmueble, ya sea en forma de responsabilidad directa (hipoteca legal tácita) o en régimen de responsabilidad subsidiaria, de modo que el nuevo adquirente puede llegar a responder por las mismas.

En este articulo te explicamos en qué consiste la hipoteca legal tácita y la responsabilidad subsidiaria respecto a las deudas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Adicionalmente, también desmentimos algunas falsas creencias sobre la reclamación de deudas de IBI.

¿Qué es la hipoteca legal tácita respecto a las deudas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles?

La hipoteca legal tácita se regula en el artículo 78 de la Ley General Tributaria, el cual establece que “En los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior”. Se trata de la denominada hipoteca legal tácita. Siendo el IBI un tributo periódico que grava la propiedad sobre determinados derechos respecto a bienes inmuebles, la deuda del ejercicio en curso y la del ejercicio inmediatamente anterior, estará garantizada por la hipoteca legal tácita y será preferente sobre las que ostenten el resto de acreedores, como por ejemplo la que podría ostentar un acreedor que constituyó hipoteca en garantía.

Es importante destacar que la responsabilidad alcanza a toda la deuda existente, es decir, a la cuota más los intereses, recargos y costas que se hayan ido devengando.

¿Qué es la responsabilidad subsidiaria respecto a las deudas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles?

La responsabilidad subsidiaria se regula en el artículo 64 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Este artículo establece que, en caso de transmisión de un inmueble, este quedará afecto al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria. La responsabilidad subsidiaria requiere que el deudor principal sea declarado fallido y que la administración dicte acto de declaración de responsabilidad, el cual deberá ser notificado al responsable subsidiario.

En este caso, la responsabilidad alcanza solo a la cuota tributaria, sin que en la misma estén incluidas las deudas por intereses, recargos o costas. Es decir, es como si la administración girara de nuevo el recibo al nuevo titular.

¿Cómo puedo evitar las deudas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles si voy a comprar un inmueble?

En primer lugar, si las partes han negociado que las fincas se transmiten al corriente de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, se recomienda que ese pacto expreso quede recogido en el contrato de arras, dándole además el carácter de condición esencial, lo cual permitirá, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, no formalizar la compraventa sin que se atribuya el incumplimiento al comprador.

También es recomendable, en el momento de formalizar las arras, que el vendedor haga entrega de un certificado expedido por la Administración conforme no hay deudas en relación a la referencia catastral de la finca. En caso de existir deuda, se recomienda condicionar la transmisión a que, en el momento de la formalización de la escritura de compraventa, dichas deudas estén saldadas.

En el momento de la formalización de la escritura de compraventa, también será conveniente que el vendedor acredite que la finca se encuentra al corriente de pago del IBI. Aunque los Notarios suelen hacer la consulta del estado de deudas de la referencia catastral correspondiente al inmueble, no todos los municipios están adheridos al sistema de consulta, de modo que conviene requerir al vendedor que aporte un certificado administrativo, sin perjuicio del que pueda solicitar el Notario.

Falsas creencias sobre la responsabilidad de las deudas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Tanto la hipoteca legal tácita como la responsabilidad subsidiaria han generado no pocas confusiones o creencias erróneas.

En primer lugar, hay una confusión muy extendida que hace referencia a las anualidades que la Administración puede reclamar al nuevo titular en caso de reclamación por la vía de la responsabilidad subsidiaria. Si bien la Ley General Tributaria establece que prescribe a los cuatro años el derecho de la Administración a exigir el pago de las deudas tributarias liquidadas y autoliquidadas, no hay que olvidar que dicha prescripción puede ser objeto de interrupción, lo que supone el reinicio del plazo para reclamar la deuda. De este modo, aunque más de una vez lo hayamos escuchado, no es cierto que la Administración únicamente puede reclamar por la vía de la responsabilidad subsidiaria la deuda los últimos 4 años. En caso de transmisión, el inmueble queda afecto al pago de la cuota tributaria que no esté prescrita, y ésta puede ser la de los últimos cuatro, seis o doce años… Con lo cual, no caigamos en el error de pensar que las deudas anteriores a los cuatro años no son reclamables al nuevo adquirente.

Otra falsa creencia es considerar que, si el vendedor no tiene deudas con la Administración en el momento de la transmisión, el inmueble tampoco. Esto también es FALSO. Las deudas pueden corresponder a los titulares previos al actual vendedor. De este modo, mucho cuidado con los certificados de estar al corriente de pago en los que se indica que el titular no tiene deudas con la administración, puesto que la información que ofrecen es parcial. Lo más recomendable es que el vendedor haga entrega de un certificado en el que se indique que no hay deudas en relación a la concreta referencia catastral que corresponde al inmueble. Esto puede evitar sorpresas posteriores.

Finalmente, otra falta creencia es que la reclamación por la vía de la hipoteca legal tácita no es compatible con la reclamación por la vía de la responsabilidad subsidiaria. Esta afirmación es FALSA, puesto que estas dos vías en ningún caso son excluyentes. Ello supone que la Administración puede reclamar directamente al nuevo titular la deuda del ejercicio en curso y del inmediatamente anterior y, adicionalmente, reclamar el resto de anualidades por la vía de la responsabilidad subsidiaria.

En caso de duda o para más información, puedes contactar con el área de derecho inmobiliario de MES Abogados en este enlace.

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