La divisió de la cosa comuna. Com posar fi a la copropietat d’un bé immoble.

5 June, 2024
–
Immobiliari
–
Pablo del Estal


Existeixen dues situacions típiques en les quals sorgeix el que jurídicament coneixem com a “cosa comuna” (propietat compartida o copropietat). Un primer exemple seria una herència en la qual tres germans hereten un mateix immoble. Un segon exemple seria el cas d’un matrimoni en què ambdós cònjuges compren al 50% un immoble que es convertirà en la seva residència habitual.

📢 Pots escoltar en aquest enllaç l’episodi sobre l’extinció del condomini del nostre podcast “Inmobiliariamente”.

Ara bé, una vegada tinc un bé immoble compartit amb una altra o més persones, ¿puc sortir d’aquest estat de copropietat? La resposta és afirmativa i, a més, es tracta d’un dret de cada copropietari.

Tothom té la possibilitat de posar fi a la seva copropietat en qualsevol moment, és a dir, de deixar de ser titular d’un bé juntament amb altres persones. És en aquest mateix instant quan sorgeix el procediment de divisió de la cosa comuna.

¿On es regula la possibilitat de posar fi a una situació de copropietat?

En el dret civil comú, aquest dret està recollit a l’ art. 400 del Codi Civil (CC) i estableix que: “Cap copropietari no estarà obligat a romandre en la comunitat. Cadascun d’ells podrà demanar en qualsevol moment que es divideixi la cosa comuna”.

És a dir, podràs exercir aquest dret en qualsevol moment sense haver d’argumentar les causes que l’originen.

En el dret civil català, l’ art. 552-10 del Codi Civil de Catalunya (CCCat) exposa de manera molt similar el següent: “1. Qualsevol cotitular pot exigir, en qualsevol moment i sense expressar els seus motius, la divisió de l’objecte de la comunitat.”

Ara bé, aquest dret existirà sempre que no s’hagi establert cap pacte que obligui els copropietaris a conservar el bé per un temps determinat – que no pot excedir de 10 anys – (arts. 400 CC i 552-10.2 CCCat).

¿Es tracta d’un bé immoble divisible o indivisible?

És important aclarir aquesta qüestió ja que el procediment per dividir l’immoble serà totalment diferent.

–> En el supòsit que es tracti d’un bé immoble divisible, el procediment es durà a terme mitjançant la divisió material del bé. Un clar exemple seria la divisió material d’una parcel·la entre els seus copropietaris en funció del percentatge de titularitat sobre el bé immoble. El resultat serà que hi haurà tantes parcel·les com copropietaris hi hagi.

–> En el supòsit que es tracti d’un bé immoble indivisible, es durà a terme mitjançant una divisió econòmica del bé. Aquesta indivisibilitat no sempre és una qüestió física sinó jurídica. Pot produir-se:

1) Quan el bé immoble es torni inservible per a l’ús al qual es destina després de ser dividit (art. 401 CC).

2) Si la divisió del bé fa que disminueixi molt el seu valor (art. 1062 CC).

3) Quan una normativa impedeixi la divisió material d’una finca en dues (segregació de finques).

Un clar exemple d’aquest tipus de divisió seria el d’un habitatge.

El procediment de divisió es durà a terme acudint a:

–> La via extrajudicial: sempre que els propietaris actuïn de mutu acord. La divisió es formalitzarà mitjançant la signatura davant Notari d’una escriptura d’extinció de condomini. Aquesta divisió podrà fer-se:

1) Amb l’adjudicació del bé a un dels copropietaris i que aquest compensi la resta. Aquesta solució és interessant en cas que els copropietaris estiguin d’acord en la fixació del preu de l’immoble.

2) Amb la venda del bé a un tercer i posterior repartiment del preu entre els copropietaris en funció del percentatge de titularitat que ostentin sobre el bé immoble (art. 404 CC).

Ambdues opcions són molt habituals ja que, sens dubte, resulta molt més beneficiós una solució extrajudicial que acudir a un procediment judicial, on s’incrementa el temps i els costos per a la seva resolució. No obstant això, és cert que existeixen situacions en les quals no queda més remei i serà inevitable acudir a un procediment judicial per dividir la copropietat d’un immoble.

A diferència del dret civil comú, cal destacar que el Codi Civil de Catalunya, en el seu article 552-11.3, permet la divisió de la cosa comuna adjudicant a un o a diversos copropietaris el dret d’usdefruit sobre el bé objecte de divisió i a un altre o diversos copropietaris l’adjudicació de la nua propietat.

També, el Codi Civil de Catalunya, en el seu article 552-11.4, permet l’adjudicació del bé objecte de divisió a un copropietari si aquest és titular de 4/5 parts d’aquest bé. Sens dubte, es tracta d’una disposició interessant que el legislador estatal hauria de tenir en compte en futures reformes del Codi Civil.

–> La via judicial: si els copropietaris no aconsegueixen posar-se d’acord en algun aspecte de la divisió, caldrà recórrer a la interposició d’una demanda per a la divisió de la cosa comuna. En aquest supòsit els tribunals decidiran sobre la forma de divisió del bé, ja sigui mitjançant la venda d’aquest o mitjançant la subhasta pública del bé.

Especial menció a la divisió de la cosa comuna mitjançant subhasta pública

¿Què és la subhasta pública?

És un procés de venda en el qual els compradors interessats competeixen pel bé mitjançant el sistema de pujades. El comprador que ofereixi la pujada més alta serà qui es quedi amb el bé objecte de subhasta.

¿On es realitza la subhasta i qui pot participar?

Aquest tipus de subhastes es desenvolupen a través del portal de subhastes del BOE i estan obertes a qualsevol persona interessada (prèvia inscripció).

L’opció de la subhasta pública del bé és l’opció més utilitzada per resoldre la situació d’indivisibilitat d’un bé quan els copropietaris no arriben a un acord sobre qui es quedarà amb aquest compensant econòmicament als altres.

El procés es durà a terme pel procediment del judici verbal (art. 250.1. 16º LEC) i serà necessària la declaració d’indivisibilitat del bé i que una de les parts sol·liciti que surti a subhasta.

Conclusions

La divisió de la cosa comuna d’un bé immoble és un dret que permet a un o diversos dels seus propietaris posar fi a la situació de copropietat en qualsevol moment.

És un procediment complex, per la qual cosa resulta fonamental estar ben assessorat des del principi. Això permet orientar als copropietaris de la millor forma possible i evitar situacions futures perjudicials.

A MES Advocats oferim un assessorament integral i acompanyament en el procés de divisió de la cosa comuna d’un bé immoble. Si necessites més informació o estàs interessat en obtenir un pressupost, pots contactar amb la nostra àrea de dret immobiliari en aquest enllaç.

###


Divisió cosa comunaImmoblePropietarisPropietat

---