La división de la cosa común. Cómo poner fin a la copropiedad de un bien inmueble

5 junio, 2024
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Inmobiliario
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Pablo del Estal


Existen dos situaciones típicas en las que surge lo que jurídicamente conocemos como “cosa común” (propiedad compartida o copropiedad). Un primer ejemplo sería una herencia en la que tres hermanos heredan un mismo inmueble. Un segundo ejemplo sería el caso de un matrimonio en el que ambos cónyuges compran al 50% un inmueble que se convertirá en su vivienda habitual.

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Ahora bien, una vez tengo un bien inmueble compartido con otra o más personas, ¿puedo salir de ese estado de copropiedad? La respuesta es afirmativa y, es más, se trata de un derecho de cada copropietario.

Todo el mundo tiene la posibilidad de poner fin a su copropiedad en cualquier momento, es decir, a dejar de ser titular de un bien junto a otras personas. Es en ese mismo instante cuando surge el procedimiento de división de la cosa común.

¿Dónde se regula la posibilidad de poner fin a una situación de copropiedad?

En el derecho civil común, este derecho viene recogido en el art. 400 del Código Civil (CC) y establece que: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Es decir, podrás ejercer este derecho en cualquier momento sin tener que argumentar las causas que dan origen al mismo.

En el derecho civil catalán, el art. 552-10 del Código Civil de Cataluña (CCCat) expone de forma muy similar lo siguiente: “1. Cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división del objeto de la comunidad.”

Ahora bien, existirá este derecho siempre que no se haya establecido ningún pacto que obligue a los copropietarios a conservar el bien por un tiempo determinado – que no puede exceder de 10 años – (arts. 400 CC y 552-10.2 CCCat).

¿Se trata de un bien inmueble divisible o indivisible?

Resulta importante aclarar esta cuestión ya que el procedimiento para dividir el inmueble será totalmente distinto.

–>En el supuesto que se trate de un bien inmueble divisible, el procedimiento se realizará mediante la división material del bien. Un claro ejemplo sería la división material de una parcela entre sus copropietarios en función del porcentaje de titularidad sobre el bien inmueble. El resultado será que habrá tantas parcelas como copropietarios haya.

–> En el supuesto que se trate de un bien inmueble indivisible, se realizará mediante una división económica del bien. Esta indivisibilidad no siempre es una cuestión física sino jurídica. Puede producirse:

1) Cuando el bien inmueble se vuelva inservible para el uso al que se destina tras ser dividido (art. 401 CC).

2) Si la división del bien hace que disminuya mucho su valor (art. 1062 CC).

3) Cuando una normativa impida la división material de una finca en dos (segregación de fincas).

Un claro ejemplo de este tipo división sería el de una vivienda.

El procedimiento de división se realizará acudiendo a:

–> La vía extrajudicial: siempre que los propietarios actúen de mutuo acuerdo. La división se formalizará mediante la firma ante Notario de una escritura de extinción de condominio. Esta división podrá hacerse:

1) Con la adjudicación del bien a uno de los copropietarios y que este compense al resto. Esta solución es interesante en caso de que los copropietarios estén de acuerdo en la fijación del precio del inmueble.

2) Con la venta del bien a un tercero y posterior reparto del precio entre los copropietarios en función del porcentaje de titularidad que ostenten sobre el bien inmueble (art. 404 CC).

Ambas opciones son muy habituales ya que, sin duda, resulta mucho más beneficioso una solución extrajudicial que acudir a un procedimiento judicial, donde se incrementa el tiempo y los costes para su resolución. No obstante, es cierto que existen situaciones en las que no queda más remedio y resultará inevitable acudir a un procedimiento judicial para dividir la copropiedad de un inmueble

A diferencia del derecho civil común, es necesario destacar que el Código Civil de Cataluña, en su artículo 552-11.3, permite la división de la cosa común adjudicando a uno o a varios copropietarios el derecho de usufructo sobre el bien objeto de división y a otro o varios copropietarios la adjudicación de la nuda propiedad.

También, el Código Civil de Cataluña, en su artículo 552-11.4, permite la adjudicación del bien objeto de división a un copropietario si este es titular de 4/5 partes de dicho bien. Sin duda, se trata de una disposición interesante que el legislador estatal debería tener en cuenta en futuras reformas del Código Civil.

–> La vía judicial: si los copropietarios no logran ponerse de acuerdo en algún aspecto de la división, habría que recurrir a la interposición de una demanda para la división de la cosa común. En este supuesto los tribunales decidirán sobre la forma de división del bien, ya sea mediante la venta de este o mediante la subasta pública del bien.

Especial mención a la división de la cosa común mediante subasta pública

¿Qué es la subasta pública?

Es un proceso de venta en el que los compradores interesados compiten por el bien mediante el sistema de pujas. El comprador que ofrezca la puja más alta será quien se quede con el bien objeto de subasta.

¿Dónde se realiza la subasta y quién puede participar?

Este tipo de subastas se desarrollan a través del portal de subastas del BOE y están abiertas a cualquier persona interesada (previo registro).

La opción de la subasta pública del bien es la opción más utilizada para resolver la situación de indivisibilidad de un bien cuando los copropietarios no llegan a un acuerdo sobre quién se quedará con este compensando económicamente a los demás.

El proceso se llevará a cabo por el procedimiento del juicio verbal (art. 250.1. 16º LEC) y será necesario la declaración de indivisibilidad del bien y que una de las partes solicite que salga a subasta.

Conclusiones

La división de la cosa común de un bien inmueble es un derecho que permite a uno o varios de sus propietarios poner fin a la situación de copropiedad en cualquier momento.

Es un procedimiento complejo, por lo que resulta fundamental estar bien asesorado desde el principio. Esto permite orientar a los copropietarios de la mejor forma posible y evitar situaciones futuras perjudiciales.

En MES Advocats ofrecemos un asesoramiento integral y acompañamiento en el proceso de división de la cosa común de un bien inmueble. Si necesitas más información o estás interesado en obtener un presupuesto, puedes contactar con nuestra área de derecho inmobiliario en este enlace.

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