2 de gener del 2025 · MES Advocats
Tot el que has de saber sobre el Dret d’Opció de Compra a Catalunya
Tot el que has de saber sobre el Dret d’Opció de Compra a Catalunya
2 January, 2025
–
Immobiliari
–
MES Advocats
El dret d’opció de compra permet al seu titular adquirir un bé en unes condicions pactades prèviament, proporcionant seguretat tant al cedent com a l’optant. En aquest article, explorarem en detall la regulació del dret d’opció de compra al Codi Civil de Catalunya.
📢Pots escoltar l’episodi sobre el Reial Decret 1312/2024, de 23 de desembre, del nostre podcast “Inmobiliàriament” en aquest enllaç.
Què és el dret d’opció de compra?
El dret d’opció de compra és un dret real d’adquisició voluntària que faculta el seu titular per adquirir un bé immoble en les condicions pactades en el títol constitutiu. Aquest dret es diferencia d’altres drets d’adquisició legal, com el retracte o el tanteig legals, en què la seva creació depèn d’un acord entre les parts.
A Catalunya, aquest dret està regulat pels articles 568-5 i següents del Codi Civil de Catalunya. Altres exemples de drets d’adquisició voluntària inclouen el tanteig convencional i la venda a carta de gràcia, mentre que drets com el retracte a favor dels colindants tenen origen legal. Aquests últims neixen directament de la llei, mentre que els drets d’adquisició voluntària han de ser constituïts expressament per les parts implicades.
Aspectes regulats en el dret d’opció de compra al Codi Civil de Catalunya
La regulació del dret d’opció de compra al Codi Civil de Catalunya abasta diversos aspectes:
A continuació, analitzarem cadascun d’aquests aspectes amb més profunditat.
Com es constitueix el dret d’opció de compra?
El dret d’opció de compra pot constituir-se mitjançant qualsevol títol, ja sigui a títol onerós (per exemple, mitjançant el pagament d’una prima) o lucratiu. És possible formalitzar-lo tant en document públic com privat, però si es vol inscriure al Registre de la Propietat, caldrà fer-ho mitjançant escriptura pública.
La inscripció al Registre de la Propietat és recomanable per diverses raons:
Tanmateix, l’article que exigeix escriptura pública per als drets reals a Catalunya ha generat debat. Alguns juristes consideren que aquesta exigència podria contradir el principi general de llibertat de forma en el dret espanyol.
Contingut mínim del títol constitutiu
El títol de constitució del dret d’opció de compra ha d’incloure certs elements essencials:
1. Termini de duració: per defecte, si no s’estableix, serà de 4 anys. El termini màxim és de 10 anys, encara que es poden acordar pròrrogues, sempre que cadascuna d’elles no superi el termini màxim de 10 anys.
2. Termini d’exercici: aquest termini és diferent del de duració, ja que suposa el termini per exercir el dret un cop l’optant ha manifestat la seva voluntat d’exercir-lo.
3. Contraprestació: pot ser dinerària o no dinerària i ha d’incloure els criteris per a la seva determinació.
4. Prima: en cas que existeixi, s’ha de detallar l’import i la forma en què s’ha satisfet. Important: només s’imputarà al preu d’adquisició si així s’ha pactat expressament.
5. Domicili dels cedents: és rellevant per a notificacions futures.
6. Forma d’acreditar el pagament: especialment rellevant si es pacta l’exercici unilateral del dret.
Duració i pròrrogues del dret
El dret d’opció de compra té una duració màxima de 10 anys. Si s’integra com una estipulació en un altre negoci jurídic, com un contracte d’arrendament, la seva duració no pot superar la del negoci principal. Per exemple, si l’arrendament té una duració de 5 anys, el dret d’opció no podrà superar aquest termini.
Transmissibilitat del dret
El dret d’opció de compra és transmissible tret que s’hagi constituït en atenció personalíssima al seu titular. Per exemple, un dret concedit exclusivament als hereus d’una persona seria intransferible a tercers aliens a aquesta relació.
D’altra banda, el bé objecte del dret també pot transmetre’s sense necessitat del consentiment de l’optant, ja que els adquirents se subroguen en les obligacions dels cedents.
Conservació i pèrdua del bé
Els concedents del dret tenen l’obligació de conservar el bé amb la diligència deguda i són responsables pel deteriorament causat per dol o culpa. A més, els titulars del dret d’opció tenen una facultat d’inspecció per comprovar l’estat del bé.
En cas de pèrdua parcial del bé:
Pel que fa a millores o fruits pendents en el moment de l’exercici, aquests corresponen a l’optant, llevat de pacte contrari.
Exercici del dret d’opció de compra
L’exercici del dret implica:
1. El pagament del preu o contraprestació.
2. El lliurament de la possessió del bé per part dels concedents.
En casos on existeixin gravàmens posteriors al dret inscrit, el preu s’ha de dipositar notarialment per garantir els drets dels titulars d’aquests gravàmens.
És possible que el dret s’exerceixi de manera unilateral per part de l’optant, sempre que:
Obligacions addicionals en l’exercici del dret
L’exercici del dret d’opció també comporta l’adquisició del bé en les mateixes condicions jurídiques que existien al moment de la seva constitució. A més, s’extingeixen els drets incompatibles constituïts amb posterioritat, sempre que el dret d’opció tingui caràcter real i estigui inscrit.
Avantatges i consideracions pràctiques
El dret d’opció de compra ofereix nombrosos avantatges tant per al concedent com per a l’optant. Per a l’optant, representa una garantia d’adquisició futura del bé, mentre que per al concedent pot ser una manera d’assegurar ingressos immediats mitjançant el cobrament d’una prima. No obstant això, és fonamental assegurar-se que el títol constitutiu estigui redactat de manera clara i que compleixi amb els requisits legals per evitar futurs conflictes.
En MES Advocats, comptem amb més de 15 anys d’experiència assessorant els nostres clients en dret immobiliari. Si necessites més informació o desitges que t’ajudem a redactar o revisar un contracte que inclogui un dret d’opció de compra, no dubtis a contactar-nos a través d’aquest enllaç.
###
asesoramiento legalassessorament legalcodigo civilCódigo Civil de Cataluñaderecho opción de compradret de opció de compraDret immobiliariregistro de la propiedad
---