2 de enero de 2025 · MES Advocats
Todo lo que debes saber sobre el Derecho de Opción de Compra en Cataluña
Todo lo que debes saber sobre el Derecho de Opción de Compra en Cataluña
2 enero, 2025
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Inmobiliario
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El derecho de opción de compra permite a su titular adquirir un bien en unas condiciones pactadas previamente, proporcionando seguridad tanto al concedente como al optante. En este artículo, exploraremos en detalle la regulación del derecho de opción de compra en el Código Civil de Cataluña.
📢Puedes escuchar el episodio sobre el Real Decreto 1312/2024m de 23 de diciembre de nuestro podcast «Inmobiliariamente» en este enlace.
¿Qué es el derecho de opción de compra?
El derecho de opción de compra es un derecho real de adquisición voluntaria que faculta a su titular para adquirir un bien inmueble en las condiciones pactadas en el título constitutivo. Este derecho se diferencia de otros derechos de adquisición legal, como el retracto o el tanteo legales, en que su creación depende de un acuerdo entre las partes.
En Cataluña, este derecho está regulado por los artículos 568-5 y siguientes del Código Civil de Cataluña. Otros ejemplos de derechos de adquisición voluntaria incluyen el tanteo convencional y la venta a carta de gracia, mientras que derechos como el retracto a favor de los colindantes tienen origen legal. Estos últimos nacen directamente de la ley, mientras que los derechos de adquisición voluntaria deben ser constituidos expresamente por las partes involucradas.
Aspectos regulados en el derecho de opción de compra en el Código Civil de Cataluña
La regulación del derecho de opción de compra en el Código Civil de Cataluña abarca varios aspectos:
A continuación, analizaremos cada uno de estos aspectos con mayor profundidad.
¿Cómo se constituye el derecho de opción de compra?
El derecho de opción de compra puede constituirse mediante cualquier título, ya sea a título oneroso (por ejemplo, mediante el pago de una prima) o lucrativo. Es posible formalizarlo tanto en documento público como privado, pero si se desea inscribirlo en el Registro de la Propiedad, deberá hacerse mediante escritura pública.
La inscripción en el Registro de la Propiedad es recomendable por varias razones:
Sin embargo, el artículo que exige escritura pública para los derechos reales en Cataluña ha generado debate. Algunos juristas consideran que esta exigencia podría contradecir el principio general de libertad de forma en el derecho español.
Contenido mínimo del título constitutivo
El título de constitución del derecho de opción de compra debe incluir ciertos elementos esenciales:
1. Plazo de duración: Por defecto, si no se establece, será de 4 años. El plazo máximo es de 10 años, aunque pueden acordarse prórrogas, siempre que cada una de ellas no exceda del plazo máximo de 10 años.
2. Plazo de ejercicio: Este plazo es distinto al de duración, puesto que supone el plazo para ejercitar el derecho una vez el optante ha manifestado su voluntad de ejercerlo.
3. Contraprestación: Puede ser dineraria o no dineraria y debe incluir los criterios para su determinación.
4. Prima: En caso de que exista, se debe detallar el monto y la forma en que se ha satisfecho. Importante: solo se imputará al precio de adquisición si así se ha pactado expresamente.
5. Domicilio de los concedentes: Es relevante para notificaciones futuras.
6. Forma de acreditar el pago: Especialmente relevante si se pacta el ejercicio unilateral del derecho.
Duración y prórrogas del derecho
El derecho de opción de compra tiene una duración máxima de 10 años. Si se integra como una estipulación en otro negocio jurídico, como un contrato de arrendamiento, su duración no puede exceder la del negocio principal. Por ejemplo, si el arrendamiento tiene una duración de 5 años, el derecho de opción no podrá superar ese plazo.
Transmisibilidad del derecho
El derecho de opción de compra es transmisible salvo que se haya constituido en atención personalísima a su titular. Por ejemplo, un derecho concedido exclusivamente a los herederos de una persona sería intransferible a terceros ajenos a esa relación.
Por otro lado, el bien objeto del derecho también puede transmitirse sin necesidad del consentimiento del optante, ya que los adquirentes se subrogan en las obligaciones de los concedentes.
Conservación y pérdida del bien
Los concedentes del derecho tienen la obligación de conservar el bien con la diligencia debida y son responsables por el deterioro causado por dolo o culpa. Además, los titulares del derecho de opción tienen una facultad de inspección para comprobar el estado del bien.
En caso de pérdida parcial del bien:
En cuanto a mejoras o frutos pendientes en el momento del ejercicio, estos corresponden al optante, salvo pacto en contrario.
Ejercicio del derecho de opción de compra
El ejercicio del derecho implica:
1. El pago del precio o contraprestación.
2. La entrega de la posesión del bien por parte de los concedentes.
En casos donde existen gravámenes posteriores al derecho inscrito, el precio debe depositarse notarialmente para garantizar los derechos de los titulares de dichos gravámenes.
Es posible que el derecho se ejerza de manera unilateral por el optante, siempre que:
Obligaciones adicionales en el ejercicio del derecho
El ejercicio del derecho de opción también comporta la adquisición del bien en las mismas condiciones jurídicas que existían al momento de su constitución. Además, se extinguen los derechos incompatibles constituidos con posterioridad, siempre que el derecho de opción tenga carácter real y esté inscrito.
Ventajas y consideraciones prácticas
El derecho de opción de compra ofrece numerosas ventajas tanto para el concedente como para el optante. Para el optante, representa una garantía de adquisición futura del bien, mientras que para el concedente puede ser una forma de asegurar ingresos inmediatos mediante el cobro de una prima. Sin embargo, es fundamental asegurarse de que el título constitutivo esté redactado de manera clara y que cumpla con los requisitos legales para evitar futuros conflictos.
En MES Advocats, contamos con más de 15 años de experiencia asesorando a nuestros clientes en derecho inmobiliario. Si necesitas más información o deseas que te ayudemos a redactar o revisar un contrato que incluya un derecho de opción de compra, no dudes en contactarnos a través de éste enlace.
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