Drets d’adquisició preferent a favor de la Generalitat de Catalunya en transmissions realitzades en el marc d’execucions hipotecàries o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària

10 July, 2024
–
Immobiliari
–
Amaia Forcada


Existeixen drets de tanteig i retracte de diferent naturalesa i a favor de diversos titulars (de comuners, de llogaters, d’habitatges subjectes a règims de protecció oficial…), però avui ens centrarem en els que legalment es reconeixen a favor de la Generalitat de Catalunya respecte a aquelles transmissions d’habitatges que hagin estat adquirits mitjançant execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària.

Els drets de tanteig i retracte, que poden definir-se com a drets d’adquisició preferent que permeten a qui els exerceix adquirir immobles o altres drets reals amb preferència a qualsevol altra persona interessada en l’adquisició.

En què consisteix el dret de tanteig?

El dret de tanteig atorga al seu titular una preferència per adquirir un determinat immoble o dret real en iguals condicions i preu que un tercer abans que es formalitzi la compravenda.

En què consisteix el dret de retracte?

Per la seva banda, el dret de retracte atorga al seu titular un dret per deixar sense efecte una compravenda d’un immoble o dret real efectuada a favor de tercer, adquirint per si o per a tercers la cosa en les mateixes condicions i preu. Cal advertir que aquest dret s’exerceix amb posterioritat a la formalització de la compravenda i provoca l’anul·lació de la primera transmissió.

Regulació

La regulació d’aquests drets a favor de la Generalitat de Catalunya es conté en el Decret llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària, i el seu termini de vigència és de 12 anys a comptar des del 27 de març de 2015.

El supòsit de fet perquè s’activin els drets d’adquisició preferent és que es produeixi una transmissió d’habitatge adquirit en un procés d’execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària, i que hagi estat adquirit després del 9 d’abril de 2008, data en la qual va entrar en vigor la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge.

A quines transmissions afecta?

A la transmissió d’aquells immobles adquirits en una execució hipotecària mitjançant subhasta, ja sigui l’entitat bancària titular del préstec hipotecari qui adquireixi o un tercer, i amb independència de si el procés ha estat judicial o extrajudicial.

Igualment, afecta aquelles transmissions que es produeixin per compensar deute entre creditor i deutor, i també a les dacions en pagament.

És irrellevant si el titular de l’immoble és persona física o jurídica, o si l’habitatge constitueix domicili habitual o segona residència del titular, ja que en tots els casos la Generalitat de Catalunya podrà exercir els drets de tanteig i retracte.

De fet, no només afecta a la primera transmissió, sinó també a totes les posteriors durant el termini de vigència del Decret-llei 1/2015, el qual no finalitzarà fins al 27 de març de 2027 -tret que l’estenguin novament-.

Així , per exemple, si el banc X o una empresa del seu grup venen al Manel un immoble adquirit en una execució hipotecària, dita transmissió estarà subjecta als drets d’adquisició preferent a favor de la Generalitat de Catalunya. I també ho estarà aquella transmissió per la qual posteriorment el Manel vengui l’immoble a la Paula, sempre que aquesta segona transmissió (i també, en el seu cas, la tercera, la quarta, etc.) es produeixi abans del 27 de març de 2027.

Qui pot exercir el dret de tanteig o retracte en aquests casos?

L’Administració de la Generalitat directament o a través d’entitats de dret públic amb personalitat jurídica pròpia competents en matèria d’habitatge, sempre que sigui en benefici:

–> Propi;

–> Del municipi;

–> D’altres entitats vinculades que depenen d’aquestes;

–> De societats mercantils de capital íntegrament públic; o

–> D’entitats sense ànim de lucre que formin part de la xarxa d’habitatges d’inserció o que tinguin la consideració de promotors socials conforme a la Llei 18/2007.

Quin és el procediment a seguir en relació amb el dret de tanteig?

El procediment és molt semblant al que s’aplica sobre les transmissions dels habitatges de protecció oficial, si bé presenta algunes particularitats.

El transmetent ha de comunicar la seva decisió de transmetre a l’Agència d’Habitatge de Catalunya, indicant:

–> La identificació indubtable tant física com jurídica de l’immoble;

–> El títol que s’ostenta sobre l’immoble;

–> Les fórmules jurídiques de transmissió previstes;

–> El preu de venda previst;

–> Una declaració expressa de l’estat d’ocupació de l’habitatge;

–> La valoració justificada sobre el seu estat de conservació;

–> La cèdula d’habitabilitat; i

–> La causa al·legada per a la transmissió.

El tràmit s’ha d’efectuar telemàticament fent clic aquí, si bé en el cas que el titular sigui persona física, també podrà realitzar-se de forma presencial.

Una vegada s’hagi efectuat la notificació, el titular està obligat a permetre la inspecció de l’habitatge si l’Administració ho sol·licita, i el seu incompliment provoca que se suspengui el termini d’exercici del dret de tanteig des de la data prevista per a la inspecció fins a la data del seu compliment efectiu, sense perjudici de l’aplicació del règim sancionador que correspongui.

L’Agència d’Habitatge de Catalunya té un termini màxim de 2 mesos per exercir el dret de tanteig. Cal advertir que aquest últim termini s’ampliarà en 15 dies addicionals si l’Administració sol·licita inspeccionar l’immoble.

Una vegada rebuda la notificació i prèviament a pronunciar-se sobre els drets d’adquisició preferent, la Generalitat ha de fer consulta a l’Ajuntament on es trobi l’immoble.

Si transcorre el termini d’exercici del dret de tanteig sense que l’Administració hagi notificat la seva voluntat d’exercir-lo, s’entén que renuncia a exercir-lo en relació amb aquesta transmissió.

Tingueu en compte que, abans d’autoritzar el lliurament d’escriptures en les quals es formalitzin transmissions subjectes a drets d’adquisició preferent a favor de la Generalitat de Catalunya, els notaris hauran d’exigir que s’acrediti l’execució correcta de les notificacions establertes, i hauran de donar testimoni en les corresponents escriptures. Per la seva banda, els registradors no podran inscriure les escriptures si no s’han complert amb les notificacions.

El Decret llei 1/2015 estableix la priorització de l’exercici dels drets d’adquisició preferent sobre habitatges en bon estat de conservació, situats en barris subjectes a una especial degradació social i que tinguin un preu inferior al de mercat.

Quan neix el dret de retracte i com s’exerceix?

La Generalitat tindrà dret de retracte en els següents casos:

–> Si l’habitatge s’ha transmès sense la prèvia comunicació per a l’exercici del dret de tanteig;

–> Si havent efectuat la notificació esmentada en l’apartat anterior, s’ha omès qualsevol dels requisits legals;

–> Si la transmissió es produeix amb anterioritat al venciment del termini per exercir el tanteig; o

–> Si la transmissió s’ha efectuat en condicions diferents de les fixades en la notificació de la decisió de transmetre l’habitatge.

Aquest dret s’ha d’exercir pel mateix preu i en les mateixes condicions d’adquisició en què efectivament s’hagi produït la transmissió.

L’Administració ha de dictar una resolució sobre si hi ha causa suficient per a l’exercici del dret de retracte en el termini de 30 dies a comptar des del dia en què hagi tingut coneixement de la transmissió efectuada i de les seves condicions.

Des de la resolució d’existència de causa suficient i la data d’exercici efectiu del dret de retracte no poden transcórrer més de 3 mesos.

Altres drets d’adquisició preferent a favor de la Generalitat de Catalunya

La Llei d’Urbanisme de Catalunya també reconeix drets d’adquisició preferent a favor de la Generalitat de Catalunya quan es transmeten habitatges protegits, la totalitat d’un edifici o immobles situats en àrees destinades al patrimoni públic de sòl i d’habitatge.

A aquest supòsit li dedicarem una entrada del blog, en la qual l’analitzarem amb més detall.

A MES Advocats oferim assessorament integral i acompanyament a venedors i compradors en la formalització de transmissions d’immobles subjectes a drets d’adquisició preferent. Si necessites més informació o estàs interessat en obtenir un pressupost, pots contactar amb la nostra àrea de dret immobiliari en aquest enllaç.

A MES Advocats oferim assessorament integral i acompanyament a venedors i compradors en la formalització de transmissions d’immobles subjectes a drets d’adquisició preferent. Si necessites més informació o estàs interessat en obtenir un pressupost, pots contactar amb la nostra àrea de dret immobiliari en aquest enllaç.

###


AdquisicióDret d'adquisició preferentDret de retracteDret de tanteigPropietarisTransmissió

---