Los derechos de adquisición preferente a favor de la Generalitat de Catalunya en transmisiones realizadas en el marco de ejecuciones hipotecarias o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria

10 julio, 2024
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Inmobiliario
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Amaia Forcada


Existen derechos de tanteo y retracto de distinta naturaleza y a favor de diferentes titulares (de comuneros, de arrendatarios, de viviendas sujetas a regímenes de protección oficial…), si bien hoy nos vamos a centrar en los que legalmente se reconocen a favor de la Generalitat de Catalunya respecto a aquellas transmisiones de viviendas que hayan sido adquiridas mediante ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria.

Los derechos de tanteo y retracto, que pueden definirse como derechos de adquisición preferente que permiten a quien los ejerce adquirir inmuebles u otros derechos reales con preferencia a cualquier otra persona interesada en la adquisición.

¿En qué consiste el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo otorga a su titular una preferencia para adquirir un determinado inmueble o derecho real en iguales condiciones y precio que un tercero previamente a que se formalice la compraventa.

¿En qué consiste el derecho de retracto?

Por su parte, el derecho de retracto otorga a su titular un derecho para dejar sin efecto una compraventa de un inmueble o derecho real efectuada a favor de tercero, adquiriendo para sí o para terceros la cosa en las mismas condiciones y precio. Debe advertirse que este derecho se ejercita con posterioridad a la formalización de la compraventa y provoca la anulación de la primera transmisión.

Regulación

La regulación de estos derechos a favor de la Generalitat de Catalunya se contiene en el Decreto-ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, y su plazo de vigencia es de 12 años a contar desde el 27 de marzo de 2015.

El supuesto de hecho para que se activen derechos de adquisición preferente es que se produzca una transmisión de vivienda adquirida en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, y que haya sido adquirida después del 9 de abril de 2008, fecha en la que entró en vigor la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

¿A qué transmisiones afecta?

A la transmisión de aquellos inmuebles adquiridos en una ejecución hipotecaria mediante subasta, ya sea la entidad bancaria titular del préstamo hipotecario quien adquiera o un tercero, y con independencia de que el proceso haya sido judicial o extrajudicial.

Igualmente, afecta a aquellas transmisiones que se produzcan para compensar deuda entre acreedor y deudor, y también a las daciones en pago.

Es irrelevante si el titular del inmueble es persona física o jurídica, o si la vivienda constituye domicilio habitual o segunda residencia del titular, pues en todos los casos la Generalitat de Cataluña podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto.

De hecho, no solo afecta a la primera transmisión, sino también a todas las posteriores durante el plazo de vigencia del Decreto-ley 1/2015, el cual no finalizará hasta el 27 de marzo de 2027 -salvo que lo extiendan nuevamente-.

Así, por ejemplo, si el banco X o una empresa de su grupo venden a Manuel un inmueble adquirido en una ejecución hipotecaria, dicha transmisión estará sujeta a los derechos de adquisición preferente a favor de la Generalitat de Cataluña. Y también lo estará aquella transmisión por la que posteriormente Manuel le venda el inmueble a Paula, siempre que esta segunda transmisión (y también, en su caso, la tercera, la cuarta, etc.) se produzca antes del 27 de marzo de 2027.

¿Quién puede ejercer el derecho de tanteo o retracto en estos casos?

La Administración de la Generalitat directamente o a través de entidades de derecho público con personalidad jurídica propia competentes en materia de vivienda, siempre que sea en beneficio:

–> Propio;

–> Del municipio;

–> De otras entidades vinculadas que dependen de estas;

–> De sociedades mercantiles de capital íntegramente público; o

–> De entidades sin ánimo de lucro que formen parte de la red de viviendas de inserción o que tengan la consideración de promotores sociales conforme a la Ley 18/2007.

¿Cuál es el procedimiento a seguir en relación con el derecho de tanteo?

El procedimiento es muy similar al que se aplica sobre las transmisiones de las viviendas de protección oficial, si bien presenta algunas particularidades.

El transmitente debe comunicar su decisión de transmitir a la Agencia de Vivienda de Catalunya, indicando:

–> La identificación indubitada tanto física como jurídica del inmueble;

–> El título que se ostenta sobre el inmueble;

–> Las fórmulas jurídicas de transmisión previstas;

–> El precio de venta previsto;

–> Una declaración expresa del estado de ocupación de la vivienda;

–> La valoración justificada sobre su estado de conservación;

–> La cédula de habitabilidad; y

–> La causa alegada para la transmisión.

El trámite debe efectuarse telemáticamente haciendo clic aquí, si bien en el caso de que el titular sea persona física, también podrá realizarse de forma presencial.

Una vez se haya efectuado la notificación, el titular está obligado a permitir la inspección de la vivienda si la Administración lo solicita, y su incumplimiento provoca que se suspenda el plazo de ejercicio del derecho de tanteo desde la fecha prevista para la inspección hasta la fecha de su cumplimiento efectivo, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador que corresponda.

La Agencia de Vivienda de Cataluña tiene un plazo máximo de 2 meses para ejercer el derecho de tanteo. Debe advertirse que este último plazo se ampliará en 15 días adicionales si la Administración solicita inspeccionar el inmueble.

Una vez recibida la notificación y previamente a pronunciarse sobre los derechos de adquisición preferente, la Generalitat tiene que efectuar consulta al Ayuntamiento donde se halle el inmueble.

Si transcurre el plazo de ejercicio del derecho de tanteo sin que la Administración haya notificado su voluntad de ejercerlo, se entiende que renuncia a ejercerlo en relación con dicha transmisión.

Téngase en cuenta que, antes de autorizar el otorgamiento de escrituras en las que se formalicen transmisiones sujetas a derechos de adquisición preferente a favor de la Generalitat de Cataluña, los notarios deberán exigir que se acredite la correcta ejecución de las notificaciones establecidas, y deben dar testimonio en las correspondientes escrituras. Por su parte, los registradores no podrán inscribir las escrituras si no se han cumplido con las notificaciones.

El Decreto-ley 1/2015 establece la priorización del ejercicio de los derechos de adquisición preferente sobre viviendas en buen estado de conservación, situadas en barrios sujetos a una especial degradación social y que tengan un precio inferior al de mercado.

¿Cuándo nace el derecho de retracto y cómo se ejerce?

La Generalitat tendrá derecho de retracto en los siguientes casos:

–> Si la vivienda se ha transmitido sin la previa comunicación para el ejercicio del derecho de tanteo;

–> Si habiendo efectuado la notificación referida en el apartado anterior, se ha omitido cualquiera de los requisitos legales;

–> Si la transmisión se produce con anterioridad al vencimiento del plazo para ejercer el tanteo; o

–> Si la transmisión se ha efectuado en condiciones diferentes a las fijadas en la notificación de la decisión de transmitir la vivienda.

Este derecho debe ejercerse por el mismo precio y en las mismas condiciones de adquisición en que efectivamente se haya producido la transmisión.

La Administración debe dictar una resolución sobre si hay causa suficiente para el ejercicio del derecho de tracto en el plazo de 30 días a contar desde el día en que haya tenido conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones.

Desde la resolución de existencia de causa suficiente y la fecha de ejercicio efectivo del derecho de retracto no pueden transcurrir más de 3 meses.

Otros derechos de adquisición preferente a favor de la Generalitat de Catalunya

La Ley de Urbanismo de Cataluña también reconoce derechos de adquisición preferente a favor de la Generalitat de Cataluña cuando se transmiten viviendas protegidas, la totalidad de un edificio o inmuebles situados en áreas destinadas al patrimonio público de suelo y de vivienda.

A este supuesto le dedicaremos una entrada del blog, en la que lo analizaremos con más detalle.

En MES Advocats ofrecemos asesoramiento integral y acompañamiento a vendedores y compradores en la formalización de transmisiones de inmuebles sujetos a derechos de adquisición preferente. Si necesitas más información o estás interesado en obtener un presupuesto, puedes contactar con nuestra área de derecho inmobiliario en este enlace.

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