10 preguntes sobre la Due Diligence Immobiliària

5 April, 2024
–
Immobiliari
–
Neus Vallara

!Due Diligence

La realització d’una Due Diligence immobiliària és altament recomanable abans de transmetre o adquirir un immoble perquè ens permet valorar de manera global l’operació immobiliària a realitzar. En aquest article contestem 10 preguntes sobre aquest procés de revisió:

📢 Pots escoltar en aquest enllaç l’episodi sobre la Due Diligence immobiliaria del nostre podcast “Inmobiliariamente”.

Què és una Due Diligence Immobiliària?

Es tracta d’una anàlisi exhaustiva de la situació legal i fiscal d’un immoble, el qual ens ofereix una avaluació legal de l’operació de transmissió d’un immoble i del qual s’obté un informe de resultat que detalla les contingències i recomanacions per a la transmissió o adquisició d’un immoble.

Què s’ha de tenir en compte en una Due Diligence Immobiliària?

En primer lloc, interessa conèixer qui és el subjecte destinatari i la seva posició en la transacció, a fi de determinar els punts d’interès o els riscos que poden afectar a cadascuna de les parts.

D’altra banda, també és molt important conèixer el negoci jurídic que es durà a terme amb l’immoble, a fi de realitzar-la tenint en compte els riscos propis de cada tipus de transmissió.

Quan és aconsellable realitzar una Due Diligence?

Es considera que és imprescindible abans d’adquirir un immoble, a fi de conèixer el seu estat i situació jurídica, atès que pot determinar l’adquisició i les seves condicions.

També és recomanable abans de transmetre un immoble, perquè permet identificar les contingències i esmenar-les abans de posar l’immoble en el mercat.

En conseqüència, la Due Diligence pot resultar d’interès tant per a transmitents com per a adquirents.

Quins són els avantatges d’una Due Diligence?

La Due Diligence ens ofereix una visió global dels riscos, la qual cosa deriva en una major seguretat jurídica en l’adquisició. A més, no suposa un cost elevat en relació a la inversió i facilita l’anàlisi de la seva rendibilitat, si bé el més destacat és que pot determinar la negociació entre les parts, tant respecte a la fixació del preu, assumpció de responsabilitats, etc.

Respecte a quins immobles es pot realitzar una Due Diligence?

Es pot realitzar respecte a tota mena d’immobles: habitatges, locals, sòls, naus industrials, hotels, centres comercials, places de garatge, trasters, etc.

També es pot realitzar sobre drets de superfície, drets de vol o fins i tot respecte a concessions administratives o drets d’aprofitament urbanístic.

Com s’obté la documentació per a realitzar-la?

Poques vegades es disposa del 100% de la documentació en el moment d’iniciar la Due Diligence, de manera que en el procés de realització s’haurà de recaptar informació i documentació addicional, tant de la part transmitent com de la part adquirent. Així, és imprescindible la col·laboració del transmitent, com a coneixedor de l’immoble objecte d’estudi. Per part seva, l’adquirent haurà de facilitar tota la documentació que hagi obtingut abans d’encarregar l’informe.

La documentació facilitada per les parts haurà de ser complementada mitjançant consultes a administracions públiques, com per exemple registres de la propietat o ajuntaments, així com també a tercers com a Comunitats de Propietaris o Juntes de Compensació.

Quin és el termini de lliurament d’una Due Diligence?

Podem afirmar que el termini ideal de lliurament mig per a la realització d’una Due Diligence és de 3 setmanes, si bé tot dependrà de la complexitat, ja que pot determinar un termini superior. D’altra banda, el termini també pot ser inferior si existeix una bona col·laboració de les parts.

Quins aspectes s’analitzen en una Due Diligence?

Aquests són els apartats que ha de tenir una Due Diligence, si bé podran adaptar-se, en el sentit d’incloure o suprimir apartats, al que requereixi la part peticionària:

Situació de les parts.

Descripció de les finques.

Títol de propietat.

Situació urbanística.

Drets de tercers.

Contractes d’arrendament i ocupació.

Situació de càrregues i gravàmens.

Comunitat de propietaris.

Permisos, autoritzacions i llicències.

Medi ambient.

CEE, ITE i assegurances.

Contractes amb tercers i empleats.

Litigis.

Fiscalitat (IBI i tributació).

Quins són els aspectes més rellevants d’una Due Diligence?

Hi ha certs aspectes que són determinants a l’hora de prendre una decisió respecte a la possible adquisició o transmissió d’un immoble, de manera que en la Due Diligence ha de fer-se una anàlisi exhaustiva d’aquests aspectes. En primer lloc, la situació de càrregues, a fi de determinar l’existència d’embargaments vigents, hipoteques pendents de cancel·lació, condicions resolutòries, càrregues urbanístiques, etc.

Una altra qüestió determinant són els deutes existents respecte a la finca, ja siguin les que resultin de la Comunitat de Propietaris, deutes d’IBI o bé deutes de caràcter urbanístic. Totes elles poden suposar una responsabilitat directa o indirecta per al nou titular, de manera que és crucial determinar-les i analitzar el seu abast.

D’altra banda, l’existència d’arrendaments i l’anàlisi de la seva durada, drets d’opció de compra a favor dels inquilins o els litigis que puguin existir amb ells també és una qüestió determinant, ja que pot afectar la rendibilitat d’un immoble.

Finalment, la situació urbanística d’un sòl també ha de ser objecte d’especial estudi.

Quin és el resultat d’una Due Diligence?

El resultat de la Due Diligence és un informe en el qual es detallen les contingències detectades, és a dir, els riscos a tenir en compte abans de prendre una decisió sobre l’adquisició. Addicionalment, s’inclouen les recomanacions a cada contingència, amb la finalitat de minimitzar els riscos indicats.

En cas de dubte o per a més informació, pots contactar amb l’àrea de dret immobiliari de MES ADVOCATS en aquest enllaç.

###


AdquisicióDue DiligenceTransmissió

---