5 de abril de 2024 · Neus Vallara
10 preguntas acerca de la Due Diligence Inmobiliaria
10 preguntas acerca de la Due Diligence Inmobiliaria
5 abril, 2024
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Inmobiliario
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Neus Vallara
La realización de una Due Diligence inmobiliaria es altamente recomendable antes de transmitir o adquirir un inmueble puesto que nos permite valorar de manera global la operación inmobiliaria a realizar. En este artículo contestamos 10 preguntas acerca de este proceso de revisión:
📢 Puedes escuchar en este enlace el episodio sobre la Due Diligence inmobiliaria de nuestro podcast «Inmobiliariamente».
¿Qué es una Due Diligence Inmobiliaria?
Se trata de un análisis exhaustivo de la situación legal y fiscal de un inmueble, el cual nos ofrece una evaluación legal de la operación de transmisión de un inmueble y del que se obtiene un informe de resultado que detalla las contingencias y recomendaciones para la transmisión o adquisición de un inmueble.
¿Qué hay que tener en cuenta en una Due Diligence Inmobiliaria?
En primer lugar, interesa conocer quién es el sujeto destinatario y su posición en la transacción, a fin de determinar los puntos de interés o los riesgos que pueden afectar a cada una de las partes.
Por otro lado, también es muy importante conocer el negocio jurídico que se llevará a cabo con el inmueble, a fin de realizarla teniendo en cuenta los riesgos propios de cada tipo de transmisión.
¿Cuándo es aconsejable realizar una Due Diligence?
Se considera que es imprescindible antes de adquirir un inmueble, a fin de conocer su estado y situación jurídica, dado que puede determinar la adquisición y sus condiciones.
También es recomendable antes de transmitir un inmueble puesto que permite identificar las contingencias y subsanarlas antes de poner el inmueble en el mercado.
En consecuencia, la Due Diligence puede resultar de interés tanto para transmitentes como para adquirentes.
¿Cuáles son las ventajas de una Due Diligence?
La Due Diligence nos ofrece una visión global de los riesgos, lo que deriva en una mayor seguridad jurídica en la adquisición. Además, no supone un coste elevado en relación a la inversión y facilita el análisis de su rentabilidad, si bien lo más destacado es que puede determinar la negociación entre las partes, tanto respecto a la fijación del precio, asunción de responsabilidades, etc.
¿Respecto a qué inmuebles se puede realizar una Due Diligence?
Se puede realizar respecto a todo tipo de inmuebles: viviendas, locales, suelos, naves industriales, hoteles, centros comerciales, plazas de garaje, trasteros, etc.
También se puede realizar sobre derechos de superficie, derechos de vuelo o incluso respecto a concesiones administrativas o derechos de aprovechamiento urbanístico.
¿Cómo se obtiene la documentación para realizarla?
Raras veces se dispone del 100% de la documentación en el momento de iniciar la Due Diligence, de modo que en el proceso de realización se deberá recabar información y documentación adicional, tanto de la parte transmitente como de la parte adquirente. Así, es imprescindible la colaboración del transmitente, como conocedor del inmueble objeto de estudio. Por su parte, el adquirente deberá facilitar toda la documentación que haya obtenido antes de encargar el informe.
La documentación facilitada por las partes deberá ser complementada mediante consultas a administraciones públicas, como por ejemplo registros de la propiedad o ayuntamientos, así como también a terceros como Comunidades de Propietarios o Juntas de Compensación.
¿Cuál es el plazo de entrega de una Due Diligence?
Podemos afirmar que el plazo ideal de entrega medio para la realización de una Due Diligence es de 3 semanas, si bien todo dependerá de la complejidad, puesto que puede determinar un plazo superior. Por otro lado, el plazo también puede ser inferior si existe una buena colaboración de las partes.
¿Qué aspectos se analizan en una Due Diligence?
Estos son los apartados que debe tener una Due Diligence, si bien podrán adaptarse, en el sentido de incluir o suprimir apartados, a lo que requiera la parte peticionaria:
¿Cuáles son los aspectos más relevantes de una Due Diligence?
Hay ciertos puntos que son determinantes a la hora de tomar una decisión respecto a la posible adquisición o transmisión de un inmueble, de modo que en la Due Diligence debe hacerse un análisis exhaustivo de los mismos. En primer lugar, la situación de cargas, a fin de determinar la existencia de embargos vigentes, hipotecas pendientes de cancelación, condiciones resolutorias, cargas urbanísticas, etc.
Otra cuestión determinante son las deudas existentes respecto a la finca, ya sean las que resulten de la Comunidad de Propietarios, deudas de IBI o bien deudas de carácter urbanístico. Todas ellas pueden suponer una responsabilidad directa o indirecta para el nuevo titular, de modo que es crucial determinarlas y analizar su alcance.
Por otro lado, la existencia de arrendamientos y el análisis de su duración, derechos de opción de compra a favor de los inquilinos o los litigios que puedan existir con ellos también es una cuestión determinante, puesto que puede afectar a la rentabilidad de un inmueble.
Finalmente, la situación urbanística de un suelo también debe ser objeto de especial estudio.
¿Cuál es el resultado de una Due Diligence?
El resultado de la Due Diligence es un informe en el que se detallan las contingencias detectadas, es decir, los riesgos a tener en cuenta antes de tomar una decisión acerca de la adquisición. Adicionalmente, se incluyen las recomendaciones a cada contingencia, con la finalidad de minimizar los riesgos indicados.
En caso de duda o para más información, puedes contactar con el área de derecho inmobiliario de MES ABOGADOS en este enlace.
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