Quant dura un contracte de lloguer d’habitatge?

17 June, 2024
–
Immobiliari
–
Amaia Forcada


La resposta dependrà de la normativa vigent en el moment en què es va formalitzar el contracte de lloguer.

Avui ens centrarem en la durada dels contractes de lloguer conforme a la normativa actualment vigent, és a dir, aquells que s’han formalitzat a partir del 26 de maig de 2023, una vegada va entrar en vigor la Llei pel dret a l’habitatge.

D’acord amb l’article 9.1 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), el termini d’un contracte de lloguer d’habitatge es pot pactar lliurement per les parts (6 mesos, 1 any, 3 anys…), tanmateix, sempre que el termini pactat no sigui superior, per llei l’arrendatari té dret a romandre a l’habitatge mitjançant el sistema de pròrroga obligatòria un mínim de 5 anys si l’arrendador és persona física (propietari), o 7 anys si és persona jurídica (empresa, agència immobiliària…).

És a dir, el legislador obliga l’arrendador a garantir un temps de permanència mínim en el contracte de lloguer de 5 o 7 anys, sempre que l’arrendatari no decideixi deixar l’immoble amb anterioritat.

Si el contracte de lloguer no estableix durada, la llei entén que s’ha celebrat per un termini d’un any (art. 9.2 LAU), sense perjudici del sistema de pròrroga obligatòria.

📢Pots escoltar l’episodi sobre la durada del contracte de lloguer del nostre podcast “Inmobiliariamente” en aquest enllaç.

Es pot finalitzar el contracte de lloguer abans d’assolir el termini mínim obligatori, o el termini pactat si és superior?

Sí, a partir dels 6 mesos de la signatura del contracte (art. 11 LAU). En aquest moment la llei concedeix a l’arrendatari el dret a desistir-ne, sempre que ho comuniqui a l’arrendador amb una antelació mínima de 30 dies.

No obstant això, la llei permet a les parts pactar penalitzacions si l’arrendatari desisteix del contracte amb posterioritat als 6 mesos des de la signatura o des de l’inici de la vigència del mateix, però abans que es compleixi el termini obligatori mínim de 5 o 7 anys o el termini pactat, si és superior. En concret, es pot pactar que l’arrendatari hagi de pagar una mensualitat de renda per cada any de contracte que quedi per complir. Quan el temps que quedi sigui inferior a l’any, l’arrendatari haurà de pagar la part proporcional de la indemnització.

Per exemple, si es signa un contracte de 5 anys amb una renda de 800 € i aquesta penalització està prevista expressament, en cas que l’arrendatari deixi l’immoble transcorregut un any des de la signatura del mateix, haurà d’abonar a l’arrendador una penalització de 3.200 €. Si en el mateix supòsit deixa l’immoble transcorreguts dos anys i mig des de la seva signatura, haurà d’abonar una penalització de 2.000 €.

En cas que l’arrendatari deixi l’immoble dins dels primers sis mesos de durada del contracte, hi haurà incompliment contractual i l’arrendador podrà sol·licitar-li una indemnització pels danys i perjudicis causats.

Pot l’arrendador recuperar el seu habitatge abans que transcorri el termini mínim obligatori de 5 o 7 anys, o el termini pactat si és superior?

Si és persona física i ha transcorregut un any des de la signatura del contracte de lloguer, hi ha un supòsit en què pot recuperar l’habitatge (art. 9.3 LAU). Es tracta del cas en què l’arrendador necessiti l’habitatge per destinar-lo a la seva residència permanent o a la dels seus familiars directes (pares i/o fills) i/o el seu cònjuge si s’ha dictat sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

Ara bé, perquè es pugui aplicar aquesta possibilitat, cal que s’hagi previst expressament en el contracte i, a més, que l’arrendador notifiqui a l’arrendatari amb almenys 2 mesos d’antelació a la data en què l’habitatge es necessiti especificant-ne la causa.

Cal tenir en compte que, si transcorren tres mesos a comptar des de l’extinció del contracte o des de l’efectiu desallotjament de l’habitatge, i l’arrendador o els seus familiars no han procedit a ocupar-la, sempre que això no es degui a una causa de força major, l’arrendatari podrà optar en un termini de 30 dies per:

-Ser reposat en l’ús i gaudi de l’habitatge llogat per un nou període de fins a 5 anys, respectant en la resta les condicions contractuals que tenia prèviament i, a més,

-Sol·licitar una indemnització per les despeses que el desallotjament de l’habitatge li hagi suposat, o bé una indemnització per una quantitat equivalent a un mes de renda per cada any que quedés per complir fins a completar els 5 anys.

I una vegada ha transcorregut el termini mínim obligatori de 5 o 7 anys o el termini pactat, què passa amb el contracte de lloguer?

Entrarà en joc la pròrroga tàcita de fins a un màxim de 3 anys més, tret que l’arrendador comuniqui la seva voluntat de no renovar-lo amb una antelació de 4 mesos a la finalització del termini mínim obligatori (5 o 7 anys), o que ho faci l’arrendatari amb una antelació de 2 mesos a aquest moment (art. 10.1 LAU).

En qualsevol cas, una vegada s’iniciï la pròrroga tàcita, l’arrendatari pot deixar l’immoble o evitar que el contracte es prorrogui novament avisant amb un mes d’antelació a l’arrendador.

Per contra, l’arrendador, una vegada s’hagi iniciat la pròrroga tàcita, no podrà posar fi al contracte de lloguer a menys que l’arrendatari decideixi deixar l’immoble amb anterioritat a que es compleixi el termini de 3 anys (això és, preavisant amb 4 mesos d’antelació a la finalització del termini mínim obligatori).

Llavors, una vegada finalitzada el termini mínim obligatori i la pròrroga tàcita, no hi ha possibilitat de seguir amb el contracte de lloguer?

Sí, hi ha dos supòsits en què el contracte podria tornar a prorrogar-se.

El primer d’ells exigeix que l’arrendatari estigui en una situació de vulnerabilitat social i econòmica, cas en el qual podrà sol·licitar a l’arrendador una pròrroga addicional d’1 any amb aplicació de les mateixes condicions contractuals, sempre que no s’hagi signat entre les parts un nou contracte de lloguer (art. 10.2 LAU).

Si l’arrendatari és gran tenidor, això és, disposa de més de 5 habitatges urbans en una zona de mercat residencial tensionat -o de 10 habitatges urbans independentment que estiguin o no en zona de mercat residencial tensionat- o és titular d’una superfície construïda residencial superior a 1.500 m2, estarà obligat a acceptar aquesta pròrroga.

El segon supòsit s’aplicarà només en cas que l’habitatge en qüestió es trobi en una zona de mercat residencial tensionat. Si és així, l’arrendatari podrà efectuar la sol·licitud de pròrroga mantenint les mateixes condicions contractuals (art. 10.3 LAU).

L’arrendador està obligat a acceptar aquesta pròrroga tret que s’hagi exclòs aquesta possibilitat expressament en el contracte de lloguer. Tampoc procedirà si les parts han signat un nou contracte de lloguer aplicant la limitació de preus, o bé l’habitatge ha de ser utilitzat per l’arrendador, els seus familiars directes o el seu cònjuge una vegada s’hagi dictat resolució ferma de separació legal, divorci o nul·litat matrimonial.

En aquest cas, acceptada la pròrroga, l’arrendatari tindrà dret a romandre a l’habitatge durant dos anys més.

Si no resulten aplicables les pròrrogues addicionals, finalitzen, o s’acaba el termini de durada pactada, si era superior a 5-7 anys, què succeeix amb el contracte de lloguer?

En qualsevol cas, si cap d’aquests supòsits procedeix; qualsevol de les dues pròrrogues finalitza; o bé s’acaba el termini del lloguer pactat si era superior a 5-7 anys, i no es pacta un nou contracte, però l’arrendatari continua residint a l’habitatge amb el beneplàcit de l’arrendador (això és, sense que hagi notificat la resolució del contracte), el lloguer entrarà en tàcita reconducció (art. 1566 del Codi Civil [CC]).

Aquest fet suposa que neixi un nou contracte en el qual es mantenen les mateixes condicions que les que es van pactar en el contracte anterior. Tanmateix, en el no regulat expressament pel contracte, la relació contractual es regirà pel Codi Civil en lloc de per la LAU.

La durada del contracte és l’única clàusula que es veurà modificada quan el contracte entri en tàcita reconducció. Serà mensual si la renda en el contracte de lloguer anterior es va fixar en mesos, i anual si es va fixar en anys (art. 1581 CC), i el contracte es prorrogarà per iguals terminis mentre les parts no es manifestin en sentit contrari.

Per a més informació sobre la tàcita reconducció, pots consultar aquí l’article publicat en el nostre blog en el qual analitzem amb detall aquesta figura.

Com es pot observar, la durada d’un contracte de lloguer és un tema complex, que depèn en gran mesura de la posició que vagin mantenint les parts al llarg de la seva durada. En qualsevol cas, i per si us pot ser de utilitat, aquí us deixem un esquema bàsic que resumeix el que hem detallat fins ara en aquesta entrada del blog.

Esquema de la durada actual dels contractes de lloguer d’habitatge


A MES Advocats oferim assessorament integral i acompanyament a arrendadors i arrendataris en la formalització, gestió, pròrroga i extinció de contractes d’arrendament. Si necessites més informació o estàs interessat en obtenir un pressupost, pots contactar amb la nostra àrea de dret immobiliari en aquest enllaç.

###


ArrendadorArrendatariContracte de lloguerLlei

---