¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda?

17 junio, 2024
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Inmobiliario
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Amaia Forcada


La respuesta dependerá de la normativa vigente en el momento en el que se formalizó el contrato de alquiler.

Hoy vamos a centrarnos en la duración de los contratos de alquiler conforme a la normativa actualmente vigente, esto es, aquellos que se han formalizado a partir del 26 de mayo de 2023, una vez entró en vigor la Ley por el derecho a la vivienda.

De acuerdo con el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el plazo de un contrato de alquiler de vivienda puede pactarse libremente por las partes (6 meses, 1 año, 3 años…), si bien, siempre que el plazo pactado no sea superior, por ley el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda mediante el sistema de prórroga obligatoria un mínimo de 5 años si el arrendador es persona física (propietario), o 7 años si es persona jurídica (empresa, agencia inmobiliaria…).

Es decir, el legislador obliga al arrendador a garantizar un tiempo de permanencia mínimo en el contrato de alquiler de 5 o 7 años, siempre que el arrendatario no decida dejar el inmueble con anterioridad.

Si el contrato de alquiler no establece duración, la ley entiende que se ha celebrado por un plazo de un año (art. 9.2 LAU), sin perjuicio del sistema de prórroga obligatoria.

📢 Puedes escuchar el episodio sobre la duración del contrato de alquiler de nuestro podcast «Inmobiliariamente» en este enlace.

¿Se puede finalizar el contrato de alquiler antes de alcanzar el plazo mínimo obligatorio, o el plazo pactado si es superior?

Sí, a partir de los 6 meses de la firma del contrato (art. 11 LAU). En este momento la ley concede al arrendatario el derecho a desistir del mismo, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

No obstante, la ley permite a las partes pactar penalizaciones si el arrendatario desiste del contrato con posterioridad a los 6 meses desde la firma o del inicio de la vigencia del mismo, pero antes de que se cumpla el plazo obligatorio mínimo de 5 o 7 años o el plazo pactado, si es superior. En concreto, se puede pactar que el arrendatario tenga que pagar una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir. Cuando el tiempo que quede sea inferior al año, el arrendatario deberá pagar la parte proporcional de la indemnización.

Por ejemplo, si se firma un contrato de 5 años con una renta de 800 € y esta penalización está prevista expresamente, en caso de que el arrendatario deja el inmueble transcurrido un año desde la firma del mismo, deberá abonar al arrendador una penalización de 3.200 €. Si en el mismo supuesto deja el inmueble transcurridos dos años y medio desde su firma, deberá abonar una penalización de 2.000 €.

En caso de que el arrendatario deje el inmueble dentro de los primeros seis meses de duración del contrato, existirá incumplimiento contractual y el arrendador podrá solicitarle una indemnización por los daños y perjuicios causados.

¿Puede el arrendador recuperar su vivienda antes de que transcurra el plazo mínimo obligatorio de 5 o 7 años, o el plazo pactado si es superior?

Si es persona física y ha transcurrido un año desde la firma del contrato de alquiler, existe un supuesto en el que puede recuperar la vivienda (art. 9.3 LAU). Se trata del caso en el que el arrendador necesite la vivienda para destinarla a su residencia permanente o a la de sus familiares directos (padres y/o hijos) y/o su cónyuge si se ha dictado sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Ahora bien, para que pueda aplicarse esta posibilidad, es necesario que se haya previsto expresamente en el contrato y, además, que el arrendador notifique al arrendatario con al menos 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar especificando la causa.

Adviértase que, si transcurren tres meses a contar desde la extinción del contrato o desde el efectivo desalojo de la vivienda, y el arrendador o sus familiares no han procedido a ocuparla, siempre que ello no se deba a una causa de fuerza mayor, el arrendatario podrá optar en un plazo de 30 días por:

-Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta 5 años, respetando en lo demás las condiciones contractuales que tenía previamente y, además, a

-Solicitar una indemnización por los gastos que el desalojo de la vivienda le haya supuesto, o bien una indemnización por una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año que quedara por cumplir hasta completar los 5 años.

Y una vez ha transcurrido el plazo mínimo obligatorio de 5 o 7 años, ¿qué ocurre con el contrato de alquiler?

Entrará en juego la prórroga tácita de hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendador comunique su voluntad de no renovarlo con una antelación de 4 meses a la finalización del plazo mínimo obligatorio (5 o 7 años), o que lo haga el arrendatario con una antelación de 2 meses a dicho momento (art. 10.1 LAU).

En cualquier caso, una vez se inicie la prórroga tácita, el arrendatario puede dejar el inmueble o evitar que el contrato se prorrogue nuevamente avisando con un mes de antelación al arrendador.

Por el contrario, el arrendador, una vez se haya iniciado la prórroga tácita, no podrá poner fin al contrato de alquiler a menos que el arrendatario decida dejar el inmueble con anterioridad a que se cumpla el plazo de 3 años (esto es, preavisando con 4 meses de antelación a la finalización del plazo mínimo obligatorio).

Entonces, una vez finalizada el plazo mínimo obligatorio y la prórroga tácita, ¿no hay posibilidad de seguir con el contrato de alquiler?

Sí, hay dos supuestos en los que el contrato podría volver a prorrogarse.

El primero de ellos exige que el arrendatario esté en una situación de vulnerabilidad social y económica, en cuyo caso podrá solicitar al arrendador una prórroga adicional de 1 año con aplicación de las mismas condiciones contractuales, siempre y cuando no se haya firmado entre las partes un nuevo contrato de alquiler (art. 10.2 LAU).

Si el arrendatario es gran tenedor, esto es, dispone de más de 5 viviendas urbanas en una zona de mercado residencial tensionado -o de 10 viviendas urbanas con independencia de que estén o no en zona de mercado residencial tensionado- o es titular de una superficie construida residencial superior a 1.500 m2, estará obligado a aceptar dicha prórroga.

El segundo supuesto se aplicará solo en caso de que la vivienda en cuestión se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado. Si es así, el arrendatario podrá efectuar la solicitud de prórroga manteniendo las mismas condiciones contractuales (art. 10.3 LAU).

El arrendador está obligado a aceptar dicha prórroga salvo que se haya excluido esta posibilidad expresamente en el contrato de alquiler.  Tampoco procederá si las partes han firmado un nuevo contrato de alquiler aplicando la limitación de precios, o bien la vivienda debe ser utilizada por el arrendador, sus familiares directos o su cónyuge una vez se haya dictado resolución firme de separación legal, divorcio o nulidad matrimonial.

En este caso, aceptada la prórroga, el arrendatario tendrá derecho a permanecer en la vivienda durante dos años más.

Si no resultan aplicables las prórrogas adicionales, finalizan, o se termina el plazo de duración pactada, si era superior a 5-7 años, ¿qué ocurre con el contrato de alquiler?

En cualquier caso, si ninguno de estos supuestos procede; cualquiera de las dos prórrogas finaliza; o bien se acaba el plazo pactado si era superior a 5-7 años, y no se pacta un nuevo contrato de alquiler, pero el arrendatario continúa residiendo en la vivienda con el beneplácito del arrendador (esto es, sin que haya notificado la resolución del contrato), el alquiler entrará en tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil [CC]).

Este hecho supone que nazca un nuevo contrato en el que se mantienen las mismas condiciones que las que se pactaron en el contrato anterior. Ahora bien, en lo no regulado expresamente por el contrato, la relación contractual se regirá por el Código Civil en vez de por la LAU.

La duración del contrato es la única cláusula que se verá modificada cuando el contrato entre en tácita reconducción. Será mensual si la renta en el contrato de alquiler anterior se fijó en meses, y anual si se fijó en años (art. 1581 CC), y el contrato será prorrogando por iguales plazos mientras las partes no se manifiesten en sentido contrario.

Para más información sobre la tácita reconducción, puedes consultar aquí el artículo publicado en nuestro blog en el que analizamos con detalle esta figura.

Como puede observarse, la duración de un contrato de alquiler es un tema complejo, que depende en gran medida de la posición que vayan manteniendo las partes a lo largo de su duración.  En cualquier caso, y por si os puede ser de utilidad, aquí os dejamos un esquema básico que resume lo que hemos detallado hasta ahora en esta entrada del blog.

Esquema de la duración actual de los contratos de alquiler de vivienda


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