El tipus de gravamen del 20% en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) per als grans tenidors a Catalunya

21 July, 2025
–
Immobiliari
–
Amaia Forcada


El passat 27 de juny de 2025 va entrar en vigor la reforma aprovada pel Decret llei 5/2025, de 25 de març, pel qual s’adopten mesures urgents en matèria fiscal, de despeses de personal i altres de caràcter administratiu, que va ser validat per la Resolució 201/XV del Parlament de Catalunya, i que va aprovar un nou tipus de gravamen del 20% en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) per a la transmissió d’habitatges quan l’adquirent és gran tenidor, i també quan es transmet un edifici sencer d’habitatges a una persona física o jurídica.

A Catalunya, d’acord amb l’article 641-1.5 del llibre sisè del Codi Tributari de Catalunya, es considera gran tenidor:

1. La persona física o jurídica propietària de més de deu (10) immobles d’ús residencial, o amb una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial situats a Catalunya; i
2. La persona física o jurídica propietària de cinc (5) habitatges o més situats en una zona de mercat residencial tensionat, sense comptar garatges ni trasters.

Per tant, a partir de finals de juny de 2025, a Catalunya, qualsevol propietari gran tenidor que adquireixi un o diversos habitatges haurà d’abonar l’ITP al 20%, és a dir, molt més del que venia pagant fins ara (10% o 11% en funció del valor de l’immoble), sense perjudici de les bonificacions de les quals, a més, podia beneficiar-se.

Tanmateix, la definició de gran tenidor d’habitatge és breu i no es pronuncia sobre diferents realitats comunes al mercat immobiliari com, per exemple, com es computen els habitatges en copropietat; si la propietat a què es refereix la norma és plena; o si l’habitatge habitual també s’ha d’incloure en el còmput dels cinc habitatges.

En aquest context, i davant la multitud de consultes plantejades pels contribuents i els diferents operadors jurídics, la Directora General de Tributs i Joc va dictar el 27 de juny de 2025, coincidint amb l’entrada en vigor de la reforma, una resolució per resoldre els dubtes interpretatius sobre el concepte de gran tenidor, i aclarir així a quins grans tenidors els és aplicable l’increment del tipus de gravamen al 20% en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP).

A continuació, analitzem les diferents qüestions a què es refereix aquesta resolució:

1.La definició de gran tenidor fa referència a la propietat, amb independència de si és plena o nua

Tant si tens el ple domini d’un habitatge, com si tens exclusivament la nua propietat, l’habitatge computa als efectes de ser considerat gran tenidor.

En canvi, si disposes d’un usdefruit o d’un dret d’habitació sobre un habitatge, aquest no es té en compte en el còmput.

2.La copropietat no computa, llevat que les quotes sumin més de 1.500 m² d’ús residencial

L’habitatge que tinguis en copropietat (per exemple, heretat dels pares juntament amb germans) no computa.

Tanmateix, si tens diversos habitatges en copropietat, és important que sumis els metres quadrats corresponents segons les teves participacions, ja que si superes els 1.500 m², seràs considerat gran tenidor.

Si, a més d’habitatges en copropietat, tens la propietat plena o nua d’algun altre habitatge i no arribes a cinc, hauràs de seguir la regla anterior: només seràs gran tenidor si, sumant els metres dels habitatges en propietat plena o nua més els de copropietat, superes els 1.500 m² d’ús residencial.

3.Per a persones físiques, l’habitatge habitual s’exclou del còmput

Si tens un habitatge destinat a residència habitual (segons la definició de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques), més altres quatre (4) habitatges en zona de mercat residencial tensionat, no seràs considerat gran tenidor.

La Direcció General de Tributs i Joc justifica aquesta exclusió en l’article 47 de la Constitució espanyola, que reconeix el dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat. Segons la Direcció, la reforma fiscal no pot contradir aquest dret constitucional.

A més, el gran tenidor persona física que adquireixi un habitatge no pagarà el 20% d’ITP si el destina a residència habitual, sinó el 10%, 11%, 12% o 13% segons el valor de l’immoble.

4.ITP al 20% per la transmissió d’un edifici d’habitatges a favor d’una persona física o jurídica

El tipus de gravamen del 20% s’aplica amb independència de si l’edifici està dividit horitzontalment, sempre que tingui dos (2) o més habitatges.

També s’aplica independentment de si inclou altres usos (locals, magatzems, aparcaments).

Ara bé, el tipus del 20% només afecta la superfície residencial i la part proporcional dels elements comuns, excloent la part proporcional amb altres usos.

Si la transmissió de l’edifici es fa progressivament, cada autoliquidació serà provisional i s’haurà de regularitzar amb l’última, aplicant el 20% sobre el valor total de l’edifici, deduint les quantitats prèviament pagades, i amb els interessos de demora corresponents.

Si l’adquirent és una persona física, té un màxim de quatre (4) habitatges i els destinarà a residència habitual pròpia o de familiars fins a segon grau, no se li aplicarà el 20%. Perquè sigui aplicable aquesta exclusió, cal fixar la residència habitual a cadascun dels habitatges en un màxim de 12 mesos, i mantenir-la durant tres anys seguits, llevat d’excepcions (casament, separació, parella estable, trasllat laboral, primer treball o millors condicions, etc.).

5.ITP al 20% en l’extinció de l’usdefruit

En la consolidació del domini (quan s’extingeix l’usdefruit, ja sigui per termini o per defunció), el nu propietari ha de presentar l’autoliquidació d’ITP.

Aquesta es calcularà sobre el valor del bé en el moment de la consolidació, aplicant el percentatge corresponent de l’usdefruit, i amb el tipus de gravamen vigent.

Només si el nu propietari és gran tenidor en el moment de consolidar-se el domini, se li aplicarà el 20%.

Si ho era en constituir-se l’usdefruit però ja no ho és en consolidar-se el domini, no se li aplicarà aquest tipus.

ADVERTIMENT: Tot i que la Direcció General de Tributs i Joc ha resolt molts dels dubtes interpretatius sobre el concepte de gran tenidor a efectes tributaris, això no vol dir que el seu criteri coincideixi amb el de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, tot i que ambdues institucions pertanyin a la Generalitat.

Aquesta última podria considerar inclòs l’habitatge habitual en el còmput, o considerar com a grans tenidors els copropietaris independentment de si les seves quotes superen els 1.500 m².

Per tant, per a altres obligacions, com comunicar la condició de gran tenidor a l’Agència de l’Habitatge, els criteris de la Direcció General de Tributs podrien no ser aplicables.

Seria molt convenient que l’Agència de l’Habitatge emetés també una resolució aclarint totes les qüestions interpretatives del concepte de gran tenidor a Catalunya, cosa que sens dubte afavoriria la seguretat jurídica en el tràfic immobiliari de Catalunya.

Si vols més informació sobre les implicacions legals de tenir la condició de gran tenidor a Catalunya, determinar si tens aquesta condició o necessites assessorament fiscal en qualsevol transacció, no dubtis a contactar-nos. A Mes Advocats estarem encantats d’acompanyar-te i assessorar-te.

###


Asesoramiento FiscalGran TenedorImpuesto sobre Transmisiones PatrimonialesPropiedad InmobiliariaReforma Fiscal Cataluña 2025

---