El tipo de gravamen del 20% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para los grandes tenedores en Cataluña

21 julio, 2025
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Inmobiliario
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Amaia Forcada


El pasado 27 de junio de 2025 entró en vigor la reforma aprobada por el Decreto ley 5/2025, de 25 de marzo, por el cual se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas, que fue validado por la Resolución 201/XV del Parlamento de Cataluña, y que aprobó un nuevo tipo de gravamen del 20% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para la transmisión de viviendas cuando el adquiriente es gran tenedor, y también cuando se transmite un edificio entero de viviendas a una persona física o jurídica.

En Cataluña, de acuerdo con el artículo 641-1.5 del libro sexto del Código Tributario de Cataluña, es gran tenedor:

1. La persona física o jurídica propietaria de más de diez (10) inmuebles de uso residencial, o con una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial situados en Cataluña; y
2. La persona física o jurídica propietaria de cinco (5) viviendas o más situadas en la zona de mercado residencial tensionado, sin contar garajes y trasteros.

Por tanto, a partir de finales de junio de 2025, en Cataluña, cualquier propietario gran tenedor que adquiera una o varias viviendas deberá abonar el ITP al 20%, es decir, mucho más de lo que venía abonando hasta ahora (10% u 11% en función del valor del inmueble), sin perjuicio de las bonificaciones de las que, además, podía beneficiarse.

No obstante, la definición de gran tenedor de vivienda es escueta, y no se pronuncia al respecto de diferentes realidades comunes en el mercado inmobiliario como, por ejemplo, cómo se computan las viviendas en copropiedad; si la propiedad a la que se refiere la norma es plena; o si la vivienda habitual también debe incluirse en el cómputo de las cinco viviendas.

En este contexto, y ante la multitud de consultas planteadas por los contribuyentes y los diferentes operadores jurídicos, la Directora General de Tributos y Juego dictó el 27 de junio de 2025, coincidiendo con la entrada en vigor de la reforma, una resolución para resolver las dudas interpretativas sobre el concepto de gran tenedor, y aclarar así a qué grandes tenedores les aplica el incremento del tipo de gravamen al 20% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

A continuación, analizaremos las diferentes cuestiones a las que se refiere dicha resolución.

1.La definición de gran tenedor se refiere a la propiedad, con independencia de si esta es plena o nuda

Tanto si tienes el pleno dominio de una vivienda, como exclusivamente la nuda propiedad, la vivienda computa a los efectos de ser considerado gran tenedor.

Por el contrario, si se dispone de un usufructo o de un derecho de habitación sobre una vivienda, esta no se tiene en cuenta en el cómputo a los efectos de ser considerado gran tenedor.

2.La copropiedad no cuenta, a menos que las cuotas sumen más de 1.500 m2 de uso residencial

La vivienda que tengas en copropiedad (por ejemplo, la que se hereda de padres junto con hermanos) no computa a los efectos de ser considerado gran tenedor.

No obstante, si tienes varias viviendas en copropiedad, es importante que sumes los metros cuadrados de vivienda que te corresponden en función de tus participaciones, pues en caso de exceder los 1500 m2, sí serás considerado gran tenedor.

Si, además de viviendas en copropiedad, tienes la plena o nuda propiedad de alguna otra sin llegar a cinco, deberás seguir la regla descrita en el apartado anterior, esto es, solo serás gran tenedor si sumando los metros de las viviendas que tienes en plena o nuda propiedad, más los metros de las viviendas que tienes en copropiedad, superas los 1.500 m2 de uso residencial.

3.Para las personas físicas, la vivienda habitual se excluye del cómputo

Si tienes una vivienda destinada a residencia habitual (según la definición del Impuesto sobre la renta de las personas físicas), más otras cuatro (4) viviendas situadas en zona de mercado residencial tensionado, no tendrás la consideración de gran tenedor, porque la primera queda excluida del cómputo.

La Dirección General de Tributos y Juego justifica esta exclusión en el artículo 47 de la Constitución española, que reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y dirige un mandato a los poderes públicos para promover las condiciones necesarias que los garanticen. Afirma la Dirección que esta reforma fiscal no puede contradecir el citado derecho constitucional y, por tanto, la vivienda habitual no puede computar para la consideración de gran tenedor.

Además, el gran tenedor persona física que adquiera una vivienda tampoco pagará el ITP al 20% si la destina a su residencia habitual, supuesto en el que abonará el 10%, 11%, 12% o 13% como tipo de gravamen del ITP, en función del valor del inmueble.

4.ITP al 20% por la transmisión de un edificio de viviendas a favor de una persona física o jurídica

El tipo de gravamen del 20% se aplica con independencia de que el edificio esté o no dividido horizontalmente, siempre que tenga dos (2) o más viviendas, y con independencia de que en el mismo también consten entidades destinadas a otros usos como locales, almacenes o aparcamientos. Ahora bien, el tipo de gravamen solo se aplica a la superficie del inmueble que tenga un uso residencial, así como a la parte proporcional de los elementos comunes, y se excluye la parte proporcional del inmueble calificada con otros usos.

Si la transmisión del edificio se realiza de forma progresiva en el tiempo, las autoliquidaciones que deberá presentar el contribuyente en cada una de las transmisiones parciales, se entenderán provisionales, de forma que habrá que regularizar la situación en la última autoliquidación, aplicando el tipo del 20% sobre el valor total del edificio con deducción de los importes satisfechos en cada una de las autoliquidaciones previas, y con los intereses de demora que correspondan.

Ahora bien, si el adquiriente del edificio es persona física, tiene un máximo de cuatro (4) viviendas y las va a destinar a vivienda habitual del adquiriente y de sus familiares hasta el segundo grado de parentesco, se excluye el tipo de gravamen del 20% en el ITP.  Para que resulte aplicable esta exclusión, la residencia habitual debe fijarse en cada una de las viviendas en un plazo máximo de 12 meses desde la transmisión, y residir un período continuado de tres años. Ahora bien, no será necesario cumplir con este último plazo si se modifica la residencia habitual debido a la celebración de matrimonio, a la separación matrimonial, a la constitución de pareja estable, extinción de pareja estable, al traslado laboral, a la obtención del primer trabajo u ocupación más ventajosa, o a otras causas análogas.

5.ITP al 20% en la extinción del usufructo

En la consolidación del dominio, que se refiere a la extinción del derecho de usufructo y siempre que se produzca por el cumplimiento del plazo previsto, o por muerte del usufructuario, se exige al nudo propietario la autoliquidación correspondiente de ITP. Esta autoliquidación se deberá efectuar teniendo en cuenta el porcentaje de usufructo, que se debe aplicar sobre el valor que tenga el bien en el momento de consolidación del dominio, y con el tipo de gravamen que esté vigente en ese momento.

Por tanto, solo si al consolidarse el dominio el nudo propietario es gran tenedor, se le aplicará el 20% en el ITP. Si, por el contrario, fue gran tenedor al constituirse el usufructo, pero lo ha dejado de ser al consolidarse el dominio, no le aplicará el 20% en el ITP.

ADVERTENCIA: Pese a que la Dirección General de Tributos y Juego ha resuelto muchas de las dudas interpretativas sobre el concepto de gran tenedor a efectos tributarios, ello no quiere decir que su criterio coincida con el de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, pese a que ambos organismos pertenezcan a la Generalitat de Catalunya. Esta última podría considerar incluida la vivienda habitual en el cómputo, o incluso considerar a aquellos que sean copropietarios igualmente como grandes tenedores con independencia de que sus cuotas sumen o no más de 1.500 m2 de suelo residencial.

Por tanto, a los efectos del cumplimiento de otras obligaciones, como por ejemplo la de comunicar la condición de gran tenedor a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, podrían no resultar aplicables los criterios descritos por la Dirección General de Tributos en su resolución.

Sería muy deseable que l’Agència de l’Habitatge emitiera igualmente una resolución que aclare todas las dudas interpretativas que ha suscitado el concepto de gran tenedor en Cataluña, lo que sin duda beneficiaría a la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario de la comunidad.

Si quieres más información sobre las implicaciones legales que supone ostentar la condición de gran tenedor en Cataluña, determinar si tienes esta condición, o necesitas asesoramiento fiscal en cualquiera transacción, no dudes en contactarnos. En Mes Advocats estaremos encantados de acompañarte y asesorarte.

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