Què és un expedient de domini per a la reanudació del tracte successiu interromput i com es tramita

29 April, 2024
–
Immobiliari
–
Neus Vallara


Fa uns mesos, en un altre article del nostre blog, fèiem referència a un dels expedients de domini previstos en la Llei Hipotecària, concretament l’establert per a la immatriculació de finques no inscrites al Registre de la Propietat. En aquest article analitzem un altre procediment de la Llei Hipotecària: l’expedient de domini per a la reanudació del tracte successiu interromput.

Què és la interrupció del tracte successiu?

Si parlem de reanudació del tracte successiu interromput, en primer lloc convé tenir clar a què ens referim. El punt de partida és l’article 20 de la Llei Hipotecària, el qual recull un dels principis essencials del dret registral, el de la inscripció del tracte successiu:

“Per inscriure o anotar títols pels quals es declarin, transmetin, gravin, modifiquin o extingeixin el domini i altres drets reals sobre béns immobles, haurà de constar prèviament inscrit o anotat el dret de la persona que atorgui o en nom de qui siguin atorgats els actes referits.

En el cas de resultar inscrit aquell dret a favor de persona diferent de qui atorgui la transmissió o gravamen, els Registradors denegaran la inscripció sol·licitada.”

D’aquesta manera, el tracte successiu interromput respecte al domini d’una finca es dona en aquells casos en què aquest domini no consta inscrit a favor del titular real actual a causa de l’omissió d’inscripció del seu domini per part de diversos titulars intermedis. Vegem un exemple molt simple:

–> “A” transmet la seva finca a “B” mitjançant contracte privat.

–> Posteriorment, “B” transmet la finca que va adquirir de “A” a “C”, també mitjançant contracte privat.

–> A la seva vegada, “C” transmet la finca que va adquirir de “B” a “D” mitjançant escriptura pública.

–> “D” mor i els seus hereus accepten la seva herència, en la qual s’inclou la finca en qüestió.

Els hereus de “D” pretenen inscriure a favor seu al Registre de la Propietat el domini de la finca que han heretat. No obstant això, l’article 20 de la Llei Hipotecària no ho permet, ja que la finca no consta inscrita a favor de “D”, sinó que encara consta a favor de “A”. D’aquesta manera, el tracte successiu s’ha interromput amb una sèrie de transmissions que no han accedit al Registre de la Propietat.

Com es tramita un expedient de domini per a la reanudació del tracte successiu interromput?

L’expedient es tramita davant del Notari hàbil per a actuar al districte notarial on radica la finca o en qualsevol dels districtes notarials adjacents a aquest districte.

Resumidament, les fases de l’expedient són les següents:

Acta d’inici de l’expedient:

El promotor de l’expedient compareix davant del Notari, qui aixecarà l’acta d’inici en la qual haurà de descriure’s la finca, amb indicació de l’última inscripció de domini i totes les altres inscripcions que estiguin vigents.

Aquest escrit s’haurà d’acompanyar la següent documentació:

El títol de propietat de la finca que atribueix el domini al promotor de l’expedient.

Certificació catastral de la finca amb expressió dels titulars cadastrals d’aquestes parcel·les i els seus confrontants, així com les seves respectives adreces.

Altres documents que justifiquin l’adquisició dels titulars intermedis dels quals prové.

Qualsevol altre document que el promotor de l’expedient consideri oportú per a justificar la seva sol·licitud.

El Notari remetrà l’acta aixecada al Registrador perquè expedeixi la certificació de domini de la finca i perquè practiqui sobre la mateixa l’anotació marginal de pretensió de reanudació del tràfec.

Notificacions:

El tràmit més complex i determinant és el de les notificacions que ha de fer el Notari, ja que, del seu resultat, dependrà, en part, l’esdevenir de l’expedient. Així, el Notari haurà de notificar:

A qui consti com a titular registral de la finca o als seus hereus. Si l’última inscripció de domini té menys de trenta anys d’antiguitat, la citació al titular registral o els seus hereus s’haurà de fer de manera personal. Quan l’última inscripció superi els trenta anys d’antiguitat, es podrà fer de forma nominal. En aquest últim cas, s’admet la notificació per edictes al Butlletí Oficial de l’Estat (BOE).

Altres interessats (titulars de càrregues, drets o accions que puguin gravar la finca, titular cadastrals, posseïdors, etc.), perquè puguin comparèixer en l’expedient i fer valer els seus drets.

Potestativament, el Notari podrà ordenar la publicació de l’edicte al tauler d’anuncis de l’Ajuntament, també de manera gratuïta.

El Notari haurà d’estendre diligència respecte a la pràctica i resultat de cadascuna de les notificacions realitzades.

Finalització de l’expedient:

L’expedient finalitzarà d’un mode o un altre en funció de les circumstàncies:

Si cap dels interessats formula oposició, el Notari estendrà una diligència en la qual constarà que procedeix la pretensió del tràfec successiu sol·licitada per part del promotor de l’expedient i remetrà una còpia autoritzada de la diligència i de l’acta inicial de l’expedient al Registre de la Propietat perquè practiqui la reanudació del tracte successiu.

Si algun interessat formula oposició, el Notari donarà per conclòs l’expedient, deixant constància de la causa que motiva el tancament. El promotor podrà interposar una demanda de judici declaratiu contra tots els que s’hagin oposat davant del Jutge de primera instància corresponent al lloc on radica la finca.

A manera de conclusió, l’expedient de domini per a la reanudació del tracte successiu és un procediment complex pels dubtes interpretatius que genera i, alhora, restrictiu, al tractar-se d’una forma excepcional de rectificació dels assentaments registrals.

A MES Advocats oferim assessorament integral i acompanyament en expedients de domini per a la immatriculació de finques o reanudació del tracte successiu interromput. Si necessites més informació o estàs interessat en obtenir un pressupost, pots contactar amb la nostra àrea de dret immobiliari en aquest enllaç.

###


Expedient de dominiPropietatregistro de la propiedad

---