Qué es un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y cómo se tramita

29 abril, 2024
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Inmobiliario
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Neus Vallara


Hace unos meses, en otro artículo de nuestro blog, hacíamos referencia a uno de los expedientes de dominio previstos en la Ley Hipotecaria, concretamente el establecido para la inmatriculación de fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad. En este artículo analizamos otro expediente de dominio de la Ley Hipotecaria: el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

¿Qué es la interrupción del tracto sucesivo?

Si hablamos de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, en primer lugar conviene saber a qué nos referimos. El punto de partida es el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, el cual recoge uno de los principios esenciales del derecho registral, el de la inscripción del tracto sucesivo:

“Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.”

De este modo, el tracto sucesivo interrumpido respecto al dominio de una finca se da en aquellos casos en los que dicho dominio no consta inscrito a favor del titular real actual debido a la omisión de inscripción de su dominio por parte de varios titulares intermedios. Véamos un ejemplo muy simple:

–> «A» transmite su finca a «B» mediante contrato privado.

–> Posteriormente, «B» transmite la finca que adquirió de «A» a «C» mediante contrato privado.

–> A su vez, «C» transmite la finca que adquirió de «B» a «D» mediante escritura pública.

–> «D» fallece y sus herederos aceptan su herencia, en la que se incluye la finca en cuestión.

Los herederos de «D» pretenden inscribir a su favor en el Registro de la Propiedad el dominio de la finca que han heredado. No obstante, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria lo impide, puesto que la finca no consta inscrita a favor de «D», sino que aún consta a favor de «A». De este modo, el tracto sucesivo se ha interrumpido con una serie de transmisiones que no han accedido al Registro de la Propiedad.

¿Cómo se tramita un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido?

El expediente se tramita ante el Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radica la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Resumidamente, las fases del expediente son las siguientes:

Acta de inicio del expediente:

El promotor del expediente comparece ante el Notario, quien levantará el acta de inicio en la cual deberá describirse la finca, con indicación de la última inscripción de dominio y todas las demás inscripciones que estuvieran vigentes.

A este escrito deberá aportarse la siguiente documentación:

El título de propiedad de la finca que atribuye el dominio al promotor del expediente.

Certificación catastral de la finca con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

Otros documentos que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa

Cualesquiera otros documentos que el promotor del expediente considere oportunos para justificar su petición.

El Notario remitirá el acta levantada al Registrador para que expida la certificación de dominio de la finca y para que practique sobre la misma la anotación marginal de pretensión de reanudación del tracto.

Notificaciones:

El trámite más complejo y determinante es el de las notificaciones que debe realizar el Notario, puesto que, de su resultado dependerá, en parte, el devenir del expediente. Así, el Notario debe notificar:

A quien conste como titular registral de la finca o a sus herederos. Si la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal. Cuando la última inscripción supere los treinta años de antigüedad, se podrá realizar de forma nominal. En este último caso, se admite la notificación por edictos en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Otros interesados (titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca, titular catastral, poseedores, etc.), para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.

Potestativamente, el Notario podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita.

El Notario deberá extender diligencia respecto a la práctica y resultado de cada una de las notificaciones realizadas.

Finalización del expediente: 

El expediente finalizará de un modo u otro en función de las circunstancias:

Si ninguno de los interesados formula oposición, el Notario extenderá una diligencia en la que hará constar que procede la pretensión del tracto sucesivo solicitada por parte del promotor del expediente y remitirá una copia autorizada de la diligencia y del acta inicial del expediente al Registro de la Propiedad para que practique la reanudación del tracto sucesivo.

Si algún interesado formula oposición, el Notario dará por concluido el expediente, dejando constancia de la causa que motiva el cierre. El promotor podrá interponer una demanda de juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

A modo de conclusión, el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo es un procedimiento complejo por las dudas interpretativas que genera y, a su vez, restrictivo, al ser una forma excepcional de rectificación de los asientos registrales.

En MES Advocats ofrecemos asesoramiento integral y acompañamiento en expedientes de dominio para la inmatriculación de fincas o reanudación del tracto sucesivo interrumpido. Si necesitas más información o estás interesado en obtener un presupuesto, puedes contactar con nuestra área de derecho inmobiliario en este enlace.

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Expediente de dominioPropiedadregistro de la propiedad

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