2 de gener del 2026 · Amaia Forcada
La reforma del lloguer de temporada i d’habitacions a Catalunya | Aprovació de la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme
La reforma del lloguer de temporada i d’habitacions a Catalunya | Aprovació de la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme
2 January, 2026
–
Immobiliari
–
Amaia Forcada
El Parlament de Catalunya ha aprovat la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme, que s’ha publicat al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el 31 de desembre de 2025, i que va entrar en vigor l’1 de gener de 2026.
El Preàmbul de la llei reconeix l’accés a l’habitatge com un dret fonamental i estableix que la seva problemàtica requereix que s’adoptin mesures que permetin de garantir-lo.
En matèria d’habitatge, la norma modifica els textos legals següents:
1. La Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge;
2. El Decret llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària:
3. El Decret llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge; i
4. La Llei 11/2022, de 29 de desembre, de millorament urbà, ambiental i social dels barris i les viles.
De fet, es determina que moltes de les mesures adoptades eren necessàries per adaptar la llei catalana del dret a l’habitatge (Llei 18/2007) a la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge -de caràcter estatal- amb la finalitat de “posar fi a les deficiències o insuficiència del mercat d’habitatge i afavorir l’equilibri entre la oferta d’habitatge i la necessitat de residència habitual en els municipis declarats zones de mercat residencial tensionat”. I es destaca especialment que “s‘estableixen mesures per a reforçar la seguretat jurídica i l’eficàcia de les competències de l’Administració per tal de mobilitzar directament els habitatges propietat de grans tenidors, a fi de garantir a les famílies l’accés a un habitatge digne i adequat”.
A continuació analitzarem les modificacions i novetats més rellevants que introdueix la reforma en matèria d’habitatge.
Equiparació dels contractes d’arrendament d’habitatge amb independència de la seva durada
Si el contracte d’arrendament està destinat a la satisfacció d’habitatge, es considera arrendament d’habitatge permanent amb independència de la seva durada.
Aquesta és sens dubte una de les mesures més rellevants d’aquesta reforma, doncs com veurem a continuació es sotmeten els lloguers de temporada situats a zones de mercat residencial tensionat a les limitacions en el preu màxim de la renda.
Arrendaments destinats a usos recreatius, turístics o de temporada de vacances
No es considera arrendament d’habitatge permanent els lloguers destinats a usos recreatius, turístics o de temporada de vacances (estiu o qualsevol altra temporada). Ara bé, en aquests contractes, l’ús s’ha de fer constar expressament i cal acreditar-lo degudament davant l’Institut Català del Sòl (INCASOL) juntament amb el dipòsit de la fiança. A més, cal fer constar el lloc de residència permanent de l’arrendatari.
Es cert que en la pràctica habitual molts d’aquests contractes ja indicaven que estaven destinats a aquesta finalitat, i en alguns casos també incloïen l’adreça de l’habitatge habitual de l’arrendatari, si bé ara ja no bastarà amb la mera declaració, sinó que caldrà acreditar-ho.
En qualsevol cas, aquests lloguers es regularan d’acord amb les normes relatives a l’arrendament per a usos diferents d’habitatge, és a dir, d’acord amb el pactat per les parts i, en el seu defecte, pel que disposa el Títol III de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans (en endavant, LAU), i supletòriament, pel Codi civil, amb excepció dels articles 36 (fiança) i 37 (formalització de l’arrendament) de la LAU, que resulten aplicables de forma imperativa.
Arrendaments d’habitatge subscrits amb caràcter temporal
En els arrendaments d’habitatge subscrits amb caràcter temporal per raons professionals, d’estudis, d’atenció o assistència mèdica, de situacions provisional es espera de lliurament d’habitatge o de retorn a la residència habitual, o per altres usos anàlegs que no siguin diferents de la satisfacció de la necessitat d’habitatge, comunament coneguts com a “lloguers de temporada”, se’ls hi aplicarà les normes en matèria d’arrendaments sobre les següents qüestions:
1. Fiances (article 36 de la LAU). Entre d’altres existirà l’obligació de l’arrendatari de prestació d’un mes de fiança, i la impossibilitat per part de l’arrendador d’actualitzar la fiança durant la durada mínima del contracte (5 o 7 anys, en funció del cas).
2. Garanties (article 36 de la LAU). Entre d’altres, addicionalment a la fiança, es podrà pactar qualsevol tipus de garantia de compliment de les obligacions de l’arrendatari, si bé en contractes amb una durada de fins a 5 o 7 anys, aquesta no podrà excedir de dues mensualitats de renda.
3. Determinació i actualització de la renda (articles 17 i 18 de la LAU). Entre d’altres, a zones de mercat residencial tensionat, la renda pactada a l’inici del contracte no podrà excedir de l’última renda del contracte d’arrendament que hagués estat vigent en els últims cincs anys en el mateix habitatge, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual. Sens perjudici de l’exposat, dins d’aquestes zones i sempre que el propietari sigui gran tenidor d’acord amb la Llei 12/2023, la renda tampoc podrà excedir el límit màxim de preu aplicable conforme al Sistema Estatal de Referència de Preus de Lloguer d’Habitatge.
4. Elevació de la renda per millores i l’assumpció de despeses generals i serveis individuals (articles 19 i 20 de la LAU). Entre d’altres, transcorreguts 5 o 7 anys de durada del contracte segons el cas, es podrà elevar la renda si s’han fet obres de millora, i es podran repercutir depeses com ara l’IBI, la taxa d’escombraries o bé la comunitat de propietaris.
Cal tenir present que aquestes normes també s’aplicaran als contractes d’arrendament d’habitatge en què s’estableixi durada però no la finalitat temporal.
Com en el cas de lloguers d’habitatges destinats a usos recreatius, turístics o de temporada de vacances (estiu o qualsevol altra temporada), en els lloguers d’habitatge amb caràcter temporal caldrà deixar constància de la finalitat del contracte i la seva acreditació documental, que haurà de dipositar-se juntament amb la fiança a l’INCASOL.
Es molt important destacar que es presumeix que l’arrendament té una finalitat d’habitatge permanent si en el registre corresponent -en aquest cas, l’INCASOL- no hi consta acreditat un ús diferent del d’habitatge.
En cas de pròrroga d’un arrendament temporal per causes acreditades, si l’arrendatari no ha acreditat expressament la causa de la temporalitat i que té la residència en un altre lloc, el contracte es considerarà sotmès al que disposa la legislació en matèria d’arrendaments urbans per a habitatge permanent i se li aplicarà el seu règim jurídic, inclosa la durada legal mínima (5 o 7 anys, en funció de si l’arrendador és persona física o jurídica), i el règim de pròrrogues a comptar de la data en què es va formalitzar el contracte inicial.
En cas que no es prorrogui però es formalitzi un nou contracte amb el mateix arrendatari i sobre el mateix habitatge, el nou contracte restarà també subjecte a les normes del contracte d’arrendament per a habitatge permanent, llevat que la part arrendadora acrediti degudament la pròrroga de les circumstàncies que causaven la necessitat temporal d’habitatge.
Arrendaments d’habitacions
S’inclou un nou article a la Llei 18/2007, concretament el 66 ter, que s’ocupa de regular els arrendaments d’habitacions.
L’arrendament d’habitació es defineix com “el contracte pel qual la part arrendadora s’obliga a atribuir a l’arrendatària l’ús exclusiu d’una habitació i el dret a utilitzar altres estances o espais d’ús comú de l’habitatge a canvi d’un preu”.
Aquests arrendaments han de respectar els estàndards de superfície per persona; i el llindar màxim d’ocupació de l’habitatge especificat a la cèdula d’habitabilitat.
A més, es determina que l’arrendament per habitacions o qualsevol altra classe de fragmentació física o contractual no desnaturalitza el caràcter d’arrendament d’habitatge, ni evita l’aplicació de les regles que li són pròpies.
I, com a una de les mesures més rellevants aprovada per aquesta reforma, incorpora que la suma de les rendes pactades en diversos contractes d’arrendament de vigència simultània d’un habitatge situat en una zona de mercat residencial tensionat no pot ultrapassar la renda màxima aplicable a l’arrendament unitari d’habitatge.
A mode d’exemple, en un habitatge de tres habitacions propietat d’un gran tenidor i situat a la ciutat de Barcelona amb una renda mensual màxima de 1.300 €, la suma de la renda de les tres habitacions ha de ser inferior o igual a 1.300 €, sense que en cap cas pugui superar dita xifra (per tant, si les habitacions tenen la mateixa superfície, el preu màxim mensual per habitació serà de 433,33 €) .
Fins ara els arrendament d’habitacions podien escapar de les limitacions de renda, tant del topall de la renda de l’anterior contracte actualitzada si l’habitatge havia estat llogat els últims 5 anys, com del que establia el Sistema Estatal de Referència de Preus de Lloguer d’Habitatge. Amb l’aprovació de la Llei 11/2025, la Generalitat de Catalunya vol posar fre també als preus d’aquests arrendaments, que segons dades oficials s’han incrementat considerablement en els últims anys.
Registre de grans tenidors d’habitatge i comunicació a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya
La Llei 11/2025 modifica la disposició addicional vint-i-sisena de la Llei 18/2007 per a concretar el desplegament reglamentari que ha de permetre l’entrada en funcionament del Registre de grans tenidors d’habitatge, i en el seu Preàmbul es deixa clar que aquesta és prioritària en el moment actual per tal d’identificar els habitatges que les administracions públiques poden mobilitzar.
En aquest context, es manté l’obligació d’inscripció al Registre de grans tenidors d’habitatge per a les persones jurídiques que siguin grans tenidors d’acord amb l’art. 5 de la Llei 24/2015, i per a les persones que siguin grans tenidors d’acord amb l’article 3.k de la Llei 12/2023 (en aquest cas tant físiques com jurídiques), una vegada es posi en funcionament dit registre.
Mentre això no succeeixi, també es manté l’obligació de comunicar a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya dita condició i el número d’habitatges que es tinguin en titularitat.
Transmissions d’habitatges per part de persones jurídiques en zones de mercat residencial tensionat
Mentre no entri en funcionament el Registre de grans tenidors d’habitatge, les persones jurídiques que transmetin habitatges situats en una zona de mercat residencial tensionat han de declarar si tenen o no la condició de gran tenidor.
En cas que declarin que no tenen aquesta condició, hauran d’aportar un certificat registral que acrediti el nombre d’habitatges de què son propietaris en el moment de formalitzar la compravenda, acompanyat si s’escau, de la documentació que demostri que les dades del certificat no estan actualitzades o no són correctes.
La declaració, el certificat i la documentació que l’acompanyarà s’hauran d’annexar a l’escriptura pública de compravenda.
Fins ara, totes les persones jurídiques que volien transmetre habitatges a una zona declarada mercat residencial tensionat, havien d’annexar la certificació registral amb el nombre d’habitatges de què eren propietàries a l’escriptura de compravenda, amb independència de la seva condició de gran tenidor, mentre que amb la reforma aprovada per la Llei 11/2025 dita obligació passa a ser únicament per aquelles persones jurídiques que declarin expressament en l’escriptura no ostentar la condició de gran tenidor.
Dret de tanteig i retracte a favor de la Generalitat de Catalunya
La Generalitat de Catalunya tindrà dret de tanteig i retracte quan es transmetin habitatges adquirits amb posterioritat al 9 d’abril de 2008 en un procés d’execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària, i també en els següents casos:
No obstant això, hi ha dues excepcions a aquesta regla:
a) Si l’habitatge és de nova construcció i es transmet en el termini d’1 any des de l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat.
De fet, les empreses promotores que tinguin exclusivament existències d’habitatges de nova construcció únicament per transmetre’ls a tercers, no estan obligats a inscriure aquests habitatges, ni a la pròpia empresa, en el Registre d’habitatges buits i d’habitatges ocupats sense títol habilitant, ni en el Registre de grans tenidors d’habitatge, mentre compleixin els requisits corresponents, i fins que no hagi transcorregut 1 any des que els dits habitatges hagin obtingut la cèdula d’habitabilitat.
b)Si l’habitatge que es transmet és de nova construcció o ha patit una gran rehabilitació, sempre que es faci en el termini d’1 any des de l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat, ni tampoc el que es transmeti entre les societats d’un mateix grup empresarial que tinguin el mateix objecte social, o exerceixin una activitat immobiliària similar, sempre que es tracti de la primera transmissió d’una obra nova.
Prèviament, el Decret llei 1/2015 només excepcionava del dret de tanteig i retracte previst en el primer apartat les transmissions d’habitatges de nova construcció que es fessin a persones físiques per al seu ús propi. Amb la Llei 11/2025, aquesta excepció s’amplia i es condiciona a uns requisits més concrets.
Aquest apartat, en canvi, no pateix cap modificació en relació amb la redacció prèvia del Decret llei 1/2015.
En qualsevol d’aquestes transmissions, però, la Generalitat de Catalunya no exercirà el dret de tanteig sempre que es donin els requisits següents:
1. Que qui adquireixi sigui una persona física que estigui inscrita en el Registre de sol·licitants d’habitatge amb protecció oficial;
2. Que dita persona física es comprometi a sol·licitar la qualificació de l’habitatge com a habitatge amb protecció oficial de règim general o figura equivalent existent i amb caràcter permanent en el termini d’1 mes a comptar des de la seva adquisició; i
3. Que dita persona física es comprometi a destinar l’habitatge que adquireixi a habitatge habitual i permanent durant un període mínim de 10 anys, a comptar des de la data d’adquisició.
L’incompliment dels requisits dels apartats 2 i 3 comportarà l’exercici del dret de retracte per part de la Generalitat de Catalunya.
Aquesta excepció de caràcter general aplicable a qualsevol dels supòsits que originen el dret de tanteig i retracte a favor de la Generalitat de Catalunya previst al Decret llei 1/2015, ja constava en la redacció anterior i tampoc ha patit cap modificació.
El Preàmbul de la Llei 11/2025 justifica aquests canvis “per tal d’afavorir l’existència d’una oferta d’habitatge suficient i adequada, que doni resposta a la demanda existent i permeti un equilibri del mercat, i que asseguri la transparència i el funcionament correcte d’aquest mercat”.
Règim dels habitatges adquirits mitjançant l’exercici del dret de tanteig o retracte per part de la Generalitat de Catalunya
Aquells habitatges que s’hagin adquirit mitjançant l’exercici del dret de tanteig o retracte per part de la Generalitat de Catalunya s’hauran de qualificar de manera permanent com a habitatges amb protecció oficial de règim general o figura equivalent existent, encara que superin els preus màxims establerts per al corresponent tipus d’habitatges amb protecció oficial.
El preu màxim d’aquests habitatges en successives transmissions serà el preu establert en l’escriptura pública d’adquisició, incrementat amb la variació de l’IPC calculada en funció de les mitjanes anuals del conjunt de l’Estat, entre l’any de la qualificació i l’any de formalització del contracte. Aquesta regla també aplicarà a aquells habitatges que quedin excepcionats del dret de tanteig i retracte a favor de la Generalitat de Catalunya, d’acord amb l’exposat en l’apartat previ, i segons el que disposa a l’apartat 3 h) de l’article 2 del Decret llei 1/2015.
Durada de les mesures establertes pel Decret llei 1/2015
L’exercici del dret de tanteig i retracte a favor de la Generalitat de Catalunya, com de l’execució forçosa de les obres necessàries per al compliment dels requisits d’habitabilitat dels habitatges que s’estableixin amb caràcter temporal, regulats en el Decret llei 1/2015, passa d’estar limitat dels 12 als 24 anys des de la seva entrada en vigor.
Per tant, aquestes mesures estaran vigents fins al 27 de març de 2039 (prèviament a la reforma el seu exercici es limitava fins al 27 de març de 2027).
Comissió de Supervisió de Contractes d’Arrendament d’Habitatge
La Llei 11/2025 crea la Comissió de Supervisió de Contractes d’Arrendament d’Habitatge com a un òrgan de col·laboració dels departaments competents en matèria d’habitatge, consum i turisme. Estarà integrada per representants d’aquests departaments designats pel Govern i té per finalitat assegurar la protecció dels drets dels consumidors i l’equilibri en les relacions contractuals d’habitatge.
En especial, aquesta comissió coordinarà, supervisarà i controlarà les plataformes digitals, els portals immobiliaris i altres espais de difusió d’ofertes d’habitatge en règim de lloguer i d’habitatge d’ús turístic, i també supervisarà, coordinarà i garantirà el compliment de la normativa relativa als contractes d’arrendament d’habitatge.
A més, s’atorga la condició d’agents de l’autoritat al personal tècnic de les administracions públiques competents al qual s’encomana expressament les tasques d’inspecció en matèria d’habitatge i es regulen les seves funcions.
Règim de les fiances dipositades a l’INCASOL
Es modifica l’apartat primer de l’article 7 de la Llei 13/1996, de 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la Llei 24/1991, de l’habitatge, per tal d’establir que l’INCASOL ha de destinar l’import de les fiances dipositades a inversions per a la construcció pública d’habitatges, especialment a promocions en règim de lloguer i a actuacions directes en nuclis antics o subjectes a un procés de renovació urbana.
Igualment, es determina que l’INCASOL ha de mantenir disponibilitats per un import no inferior al 5% d’aquests recursos per a garantir l’efectivitat en el pagament de les cancel·lacions i les devolucions conseqüents que s’esdevinguin.
Per últim, s’estableix l’obligació de les administracions públiques i les entitats de dret públic que disposin de dades i documents relatius a contractes de lloguer de finques urbanes, així com aquelles que concedeixin qualsevol ajut o subvenció per al pagament de lloguers, de comunicar o de cedir les dades i els documents que consten en llurs expedients a requeriment de l’administració competent per a exercir tasques d’inspecció i sanció.
Habitatges de protecció oficial
S’estableix que la inscripció al Registre de sol·licitants d’habitatge amb protecció oficial caducarà en el termini de 2 anys, llevat que aquesta sigui renovada abans del transcurs de dit termini mitjançant la presentació d’una declaració responsable sobre el compliment dels requisits exigits.
Igualment, es modifica el procediment d’adjudicació dels habitatges de protecció oficial establint la prioritat de les persones presentades inscrites amb més antiguitat de la inscripció, establint-se, a més, que el fet no de participar tot i estar inscrit serà causa de baixa en el registre, llevat que s’acrediti que l’habitatge o les condicions de contractació no són adequades per la unitat de convivència.
Per altra banda, es modifiquen els preus màxims de venda i de rendes que s’apliquen durant la transitorietat del règim jurídic aplicable, mitjançant la modificació de la disposició transitòria cinquena bis del Decret llei 17/2019, per tal de garantir les noves promocions i facilitar el seu finançament.
Per últim, s’estableix que en el cas d’habitatges qualificats o que es qualifiquin amb protecció oficial situats en una zona de mercat residencial tensionat, la seva qualificació serà vigent mentre ho sigui la declaració de zona de mercat residencial tensionat.
Incorporació de noves infraccions al règim sancionador de la Llei d’habitatge de Catalunya
S’incorpora una infracció amb caràcter greu a l’article 124 de la Llei 18/2007, relativa a la negativa al subministrament de dades a l’Administració en relació amb el Registre d’habitatges buits i d’habitatges ocupats o el Registre de grans tenidors d’habitatge.
Aplicabilitat de les mesures i entrada en vigor
La Llei 11/2025 va entrar en vigor l’1 de gener de 2026, donada la seva publicació al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el 31 de desembre de 2025.
Totes les mesures aprovades en relació amb contractes d’arrendament, a falta de qualsevol disposició que estableixi la retroactivitat de les mateixes o l’aplicació d’un determinat règim transitori, s’apliquen als contractes que es formalitzin a partir de l’entrada en vigor de la norma.
La resta de mesures, atesa la manca de disposició en sentit contrari, són aplicables des de l’1 de gener de 2026.
Com es pot observar, les mesures aprovades per la Llei 11/2025 són força rellevants, i modifiquen especialment els contractes d’arrendaments de temporada i d’habitacions.
Si estàs afectat per qualsevol d’aquestes mesures o tens dubtes sobre si t’aplica o no, no dubtis en contactar-nos. A Mes Advocats disposem d’un equip d’experts en dret immobiliari que podrà assessorar-te i acompanyar-te en tot el que necessitis. Contacta’ns a través d’aquest enllaç.
###
Grans tenidorsHabitatge a CatalunyaLlei 11/2025Lloguers de temporadaTanteig i retracte
---