2 de enero de 2026 · Amaia Forcada
La reforma del alquiler de temporada y de habitaciones en Cataluña | Aprobación de la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo
La reforma del alquiler de temporada y de habitaciones en Cataluña | Aprobación de la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo
2 enero, 2026
–
Inmobiliario
–
Amaia Forcada
El Parlamento de Cataluña ha aprobado la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, que se ha publicado en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña el 31 de diciembre de 2025, y que entró en vigor el 1 de enero de 2026.
El Preámbulo de la ley reconoce el acceso a la vivienda como un derecho fundamental y establece que su problemática requiere que se adopten medidas que permitan garantizarlo.
En materia de vivienda, la norma modifica los textos legales siguientes:
1. La Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda;
2. El Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria;
3. El Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda; y
4. La Ley 11/2022, de 29 de diciembre, de mejora urbana, ambiental y social de los barrios y las villas.
De hecho, se determina que muchas de las medidas adoptadas eran necesarias para adaptar la ley catalana del derecho a la vivienda (Ley 18/2007) a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda -de carácter estatal-, con la finalidad de “poner fin a las deficiencias o insuficiencia del mercado de vivienda y favorecer el equilibrio entre la oferta de vivienda y la necesidad de residencia habitual en los municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado”. Y se destaca especialmente que “se establecen medidas para reforzar la seguridad jurídica y la eficacia de las competencias de la Administración para movilizar directamente las viviendas propiedad de grandes tenedores, con el fin de garantizar a las familias el acceso a una vivienda digna y adecuada”.
A continuación, analizaremos las modificaciones y novedades más relevantes que introduce la reforma en materia de vivienda.
Equiparación de los contratos de arrendamiento de vivienda con independencia de su duración
Si el contrato de arrendamiento está destinado a la satisfacción de vivienda, se considera arrendamiento de vivienda permanente con independencia de su duración.
Esta es sin duda una de las medidas más relevantes de esta reforma, pues como veremos a continuación se someten los alquileres de temporada situados en zonas de mercado residencial tensionado a las limitaciones en el precio máximo de la renta.
Arrendamientos destinados a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones
No se considera arrendamiento de vivienda permanente los alquileres destinados a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones (verano o cualquier otra temporada). Ahora bien, en estos contratos, el uso se debe hacer constar expresamente y debe acreditarse debidamente ante el Institut Català del Sol (INCASOL) junto con el depósito de la fianza. Además, debe constar el lugar de residencia permanente del arrendatario.
Es cierto que en la práctica habitual muchos de estos contratos ya indicaban que estaban destinados a esta finalidad, y en algunos casos también incluían la dirección de la vivienda habitual del arrendatario, si bien ahora ya no bastará con la mera declaración, sino que debe acreditarse.
En cualquier caso, estos alquileres se regularán de acuerdo con las normas relativas al arrendamiento para usos distintos al de vivienda, es decir, de acuerdo con lo pactado por las partes y, en defecto, por lo que dispone el Título III de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), y supletoriamente, por el Código Civil, con excepción de los artículos 36 (fianza) y 37 (formalización del arrendamiento) de la LAU, que resultan aplicables de forma imperativa.
Arrendamientos de vivienda suscritos con carácter temporal
En los arrendamientos de vivienda suscritos con carácter temporal por razones profesionales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones de espera de entrega de vivienda o de retorno a la residencia habitual, o por otros usos análogos que no sean distintos de la satisfacción de las necesidades de vivienda, comúnmente conocidos como “alquileres de temporada”, se aplicarán las normas en materia de arrendamientos sobre las siguientes cuestiones:
1. Fianzas (artículo 36 LAU). Entre otras, existirá la obligación del arrendatario de prestación de un mes de fianza, y la imposibilidad por parte del arrendador de actualizar la fianza durante la duración mínima del contrato (5 o 7 años, en función del caso).
2. Garantías (artículo 36 LAU). Entre otras, adicionalmente a la fianza, se podrá pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, si bien en contratos con una duración de hasta 5 o 7 años, esta no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
3. Determinación y actualización de la renta (artículos 17 y 18 LAU). Entre otras, en zonas de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del contrato no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento que hubiera estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual. Sin perjuicio de lo anterior, dentro de estas zonas y siempre que el propietario sea gran tenedor de acuerdo con la Ley 12/2023, la renta tampoco podrá exceder del límite máximo de precio aplicable conforme al Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda.
4. Elevación de la renta por mejoras y la asunción de gastos generales y servicios individuales (artículos 19 y 20 LAU). Entre otras, transcurridos 5 o 7 años de duración del contrato según el caso, se podrá elevar la renta si se han realizado obras de mejora, y se podrán repercutir gastos como el IBI, la tasa de basuras o la comunidad de propietarios.
Cabe tener presente que estas normas también se aplicarán a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que se establezca duración pero no la finalidad temporal.
Al igual que en el caso de alquileres de viviendas destinados a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones, en los alquileres de vivienda con carácter temporal se deberá dejar constancia de la finalidad del contrato y su acreditación documental, que deberá depositarse junto con la fianza en el INCASOL.
Es muy importante destacar que se presume que el arrendamiento tiene finalidad de vivienda permanente si en el registro correspondiente —en este caso, el INCASOL— no consta acreditado un uso distinto al de vivienda.
En caso de prórroga de un arrendamiento temporal por causas acreditadas, si el arrendatario no ha acreditado expresamente la causa de la temporalidad y que tiene la residencia en otro lugar, el contrato se considerará sometido a lo dispuesto en la legislación en materia de arrendamientos urbanos de vivienda permanente y se le aplicará su régimen jurídico, incluida la duración legal mínima (5 o 7 años según si el arrendador es persona física o jurídica), y el régimen de prórrogas a contar desde la fecha en que se formalizó el contrato inicial.
En caso de que no se prorrogue pero se formalice un nuevo contrato con el mismo arrendatario y sobre la misma vivienda, el nuevo contrato también estará sujeto a las normas de arrendamiento de vivienda permanente, salvo que la parte arrendadora acredite debidamente la prórroga de las circunstancias que causaban la necesidad temporal de vivienda.
Arrendamientos de habitaciones
Se incluye un nuevo artículo en la Ley 18/2007, concretamente el 66 ter, que regula los arrendamientos de habitaciones. El arrendamiento de habitación se define como “el contrato por el que la parte arrendadora se obliga a atribuir al arrendatario el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común de la vivienda a cambio de un precio”.
Estos arrendamientos deben respetar los estándares de superficie por persona, y el umbral máximo de ocupación de la vivienda especificado en la cédula de habitabilidad.
Además, se determina que el arrendamiento por habitaciones o cualquier otra clase de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda, ni evita la aplicación de las reglas que le son propias.
Y, como una de las medidas más relevantes aprobadas por esta reforma, se incorpora que la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento simultáneos de un mismo inmueble situado en una zona de mercado residencial tensionado, no puede superar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de vivienda.
Por ejemplo, en un inmueble de tres habitaciones propiedad de un gran tenedor en la ciudad de Barcelona con una renta mensual máxima de 1.300 €, la suma de la renta de las tres habitaciones debe ser inferior o igual a 1.300 €, sin que en ningún caso pueda superar dicha cifra (por tanto, si las habitaciones tienen la misma superficie, el precio máximo mensual por habitación será de 433,33 €).
Hasta ahora, los arrendamientos de habitaciones podían escapar de las limitaciones de renta, tanto del tope de renta del contrato anterior actualizado si la vivienda había sido alquilada los últimos 5 años, como del establecido por el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda. Con la aprobación de esta ley, la Generalitat de Cataluña pretende frenar también los precios de estos arrendamientos, que según datos oficiales han aumentado considerablemente en los últimos años.
Registro de grandes tenedores de vivienda y comunicación a la Agència de l’Habitatge de Catalunya
La Ley 11/2025 modifica la disposición adicional vigésimo sexta de la Ley 18/2007 para concretar el despliegue reglamentario que debe permitir la puesta en funcionamiento del Registro de grandes tenedores de vivienda, y en su Preámbulo se deja claro que esta medida es prioritaria en el momento actual para identificar las viviendas que las administraciones públicas pueden movilizar.
En este contexto, se mantiene la obligación de inscripción en el Registro de grandes tenedores de vivienda para las personas jurídicas que sean grandes tenedores de acuerdo con el artículo 5 de la Ley 24/2015, y para las personas que sean grandes tenedores de acuerdo con el artículo 3.k de la Ley 12/2023 (en este caso tanto físicas como jurídicas), una vez que se ponga en funcionamiento dicho registro.
Mientras esto no ocurra, también se mantiene la obligación de comunicar a la Agència de l’Habitatge de Catalunya dicha condición y el número de viviendas que se tengan en propiedad.
Transmisiones de viviendas por personas jurídicas en zonas de mercado residencial tensionado
Mientras no entre en funcionamiento el Registro de grandes tenedores de vivienda, las personas jurídicas que transmitan viviendas situadas en una zona de mercado residencial tensionado deben declarar si tienen o no la condición de gran tenedor.
En caso de que declaren que no tienen esta condición, deberán aportar un certificado registral que acredite el número de viviendas de que son propietarios en el momento de formalizar la compraventa, acompañado, si procede, de la documentación que demuestre que los datos del certificado no están actualizados o no son correctos.
La declaración, el certificado y la documentación que lo acompañe deberán anexarse a la escritura pública de compraventa.
Hasta ahora, todas las personas jurídicas que querían transmitir viviendas en una zona declarada mercado residencial tensionado debían anexar la certificación registral con el número de viviendas de que eran propietarias en la escritura de compraventa, con independencia de su condición de gran tenedor, mientras que con la reforma aprobada por la Ley 11/2025 dicha obligación pasa a ser únicamente para aquellas personas jurídicas que declaren expresamente en la escritura no ostentar la condición de gran tenedor.
Derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Cataluña
La Generalitat de Cataluña tendrá derecho de tanteo y retracto, además de cuando se transmitan viviendas adquiridas con posterioridad al 9 de abril de 2008 en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, en los siguientes casos:
Sin embargo, existen dos excepciones a esta regla:
a) Si la vivienda es de nueva construcción y se transmite en el plazo de 1 año desde la obtención de la cédula de habitabilidad.
De hecho, las empresas promotoras que tengan exclusivamente existencias de viviendas de nueva construcción únicamente para transmitirlas a terceros, no están obligadas a inscribir estas viviendas, ni a la propia empresa, en el Registro de viviendas vacías y ocupadas sin título habilitante, ni en el Registro de grandes tenedores de vivienda, siempre y cuando cumplan los requisitos correspondientes, y hasta que haya transcurrido 1 año desde que las citadas viviendas hayan obtenido la cédula de habitabilidad.
b) Si la vivienda que se transmite es de nueva construcción o ha sufrido una gran rehabilitación, siempre que se haga en el plazo de 1 año desde la obtención de la cédula de habitabilidad, ni tampoco la que se transmita entre sociedades de un mismo grupo empresarial que tengan el mismo objeto social, o ejerzan una actividad inmobiliaria similar, siempre que se trate de la primera transmisión de una obra nueva.
Previamente, el Decreto ley 1/2015 solo excepcionaba del derecho de tanteo y retracto previsto en el primer apartado las transmisiones de viviendas de nueva construcción que se hiciesen a personas físicas para su uso propio. Con la Ley 11/2025, esta excepción se amplia y se condiciona a unos requisitos más concretos.
Este apartado, en cambio, no sufre ninguna modificación en relación con la redacción previa del Decreto ley 1/2015.
En cualquiera de estas transmisiones, la Generalitat de Cataluña no ejercerá el derecho de tanteo siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
1. Que quien adquiera la vivienda sea una persona física inscrita en el Registro de solicitantes de vivienda de protección oficial;
2. Que dicha persona física se comprometa a solicitar la calificación de la vivienda como vivienda de protección oficial de régimen general o figura equivalente existente y con carácter permanente en el plazo de 1 mes a contar desde su adquisición; y
3. Que dicha persona física se comprometa a destinar la vivienda adquirida a vivienda habitual y permanente durante un período mínimo de 10 años, a contar desde la fecha de adquisición.
El incumplimiento de los requisitos de los apartados 2 y 3 comportará el ejercicio del derecho de retracto por parte de la Generalitat de Cataluña.
Esta excepción de carácter general aplicable a cualquiera de los supuestos que originan el derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Catalunya previsto en el Decreto ley 1/2015, ya constaba en la redacción anterior y tampoco ha sufrido ninguna modificación.
El Preámbulo de la Ley 11/2025 justifica estos cambios “con el fin de favorecer la existencia de una oferta de vivienda suficiente y adecuada, que dé respuesta a la demanda existente y permita un equilibrio del mercado, y que asegure la transparencia y el correcto funcionamiento de este mercado”.
Régimen de las viviendas adquiridas mediante el ejercicio del derecho de tanteo o retracto por parte de la Generalitat de Cataluña
Aquellas viviendas adquiridas mediante el ejercicio del derecho de tanteo o retracto por parte de la Generalitat de Cataluña deberán calificarse de manera permanente como viviendas de protección oficial de régimen general o figura equivalente existente, aunque superen los precios máximos establecidos para el correspondiente tipo de viviendas de protección oficial.
El precio máximo de estas viviendas en sucesivas transmisiones será el precio establecido en la escritura pública de adquisición, incrementado con la variación del IPC calculada según las medias anuales del conjunto del Estado, entre el año de la calificación y el año de formalización del contrato. Esta regla también se aplicará a aquellas viviendas que queden exceptuadas del derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Cataluña, de acuerdo con lo expuesto en el apartado previo, según lo dispuesto en el apartado 3 h) del artículo 2 del Decreto ley 1/2015.
Duración de las medidas establecidas por el Decreto ley 1/2015
El ejercicio del derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Cataluña, así como de la ejecución forzosa de las obras necesarias para el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad de las viviendas que se establezcan con carácter temporal, regulados en el Decreto ley 1/2015, pasa de estar limitado de 12 a 24 años desde su entrada en vigor.
Por lo tanto, estas medidas estarán vigentes hasta el 27 de marzo de 2039 (previamente a la reforma, su ejercicio se limitaba hasta el 27 de marzo de 2027).
Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda
La Ley 11/2025 crea la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda como un órgano de colaboración de los departamentos competentes en materia de vivienda, consumo y turismo. Estará integrada por representantes de dichos departamentos designados por el Gobierno y tiene por finalidad asegurar la protección de los derechos de los consumidores y el equilibrio en las relaciones contractuales de vivienda.
En especial, esta comisión coordinará, supervisará y controlará las plataformas digitales, los portales inmobiliarios y otros espacios de difusión de ofertas de vivienda en régimen de alquiler y de vivienda de uso turístico, y también supervisará, coordinará y garantizará el cumplimiento de la normativa relativa a los contratos de arrendamiento de vivienda.
Además, se otorga la condición de agentes de la autoridad al personal técnico de las administraciones públicas competentes al que se encomiendan expresamente las tareas de inspección en materia de vivienda y se regulan sus funciones.
Régimen de las fianzas depositadas en el INCASOL
Se modifica el apartado primero del artículo 7 de la Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y de modificación de la Ley 24/1991, de vivienda, para establecer que el INCASOL debe destinar el importe de las fianzas depositadas a inversiones para la construcción pública de viviendas, especialmente a promociones en régimen de alquiler y a actuaciones directas en núcleos antiguos o sujetos a un proceso de renovación urbana.
Asimismo, se determina que el INCASOL debe mantener disponibilidades por un importe no inferior al 5% de estos recursos para garantizar la efectividad en el pago de las cancelaciones y devoluciones consecuentes que se produzcan.
Por último, se establece la obligación de las administraciones públicas y de las entidades de derecho público que dispongan de datos y documentos relativos a contratos de alquiler de fincas urbanas, así como aquellas que concedan cualquier ayuda o subvención para el pago de alquileres, de comunicar o ceder los datos y documentos que constan en sus expedientes a requerimiento de la administración competente para ejercer tareas de inspección y sanción.
Viviendas de protección oficial
Se establece que la inscripción en el Registro de solicitantes de vivienda de protección oficial caducará en el plazo de 2 años, salvo que la misma sea renovada antes del transcurso de dicho plazo mediante la presentación de una declaración responsable sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos.
Asimismo, se modifica el procedimiento de adjudicación de las viviendas de protección oficial, estableciendo la prioridad de las personas inscritas con mayor antigüedad en el registro, estableciéndose además que la no participación a pesar de estar inscrito será causa de baja en el registro, salvo que se acredite que la vivienda o las condiciones de contratación no son adecuadas para la unidad de convivencia.
Por otra parte, se modifican los precios máximos de venta y de renta que se aplican durante la transición del régimen jurídico aplicable, mediante la modificación de la disposición transitoria quinta bis del Decreto ley 17/2019, para garantizar las nuevas promociones y facilitar su financiación.
Por último, se establece que en el caso de viviendas calificadas o que se califiquen como de protección oficial situadas en una zona de mercado residencial tensionado, su calificación será vigente mientras lo sea la declaración de zona de mercado residencial tensionado.
Incorporación de nuevas infracciones al régimen sancionador de la Ley de Vivienda de Cataluña
Se incorpora una infracción con carácter grave al artículo 124 de la Ley 18/2007, relativa a la negativa al suministro de datos a la Administración en relación con el Registro de viviendas vacías y ocupadas o el Registro de grandes tenedores de vivienda.
Aplicabilidad de las medidas y entrada en vigor
La Ley 11/2025 entró en vigor el 1 de enero de 2026, dada su publicación en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña el 31 de diciembre de 2025.
Todas las medidas aprobadas en relación con contratos de arrendamiento, a falta de cualquier disposición que establezca retroactividad o un régimen transitorio determinado, se aplican a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor de la norma.
El resto de medidas, habida cuenta de la ausencia de disposición en sentido contrario, son aplicables desde el 1 de enero de 2026.
Como se puede observar, las medidas aprobadas por la Ley 11/2025 son muy relevantes y modifican especialmente los contratos de arrendamientos de temporada y de habitaciones.
Si estás afectado por cualquiera de estas medidas o tienes dudas sobre su aplicación, no dudes en contactarnos. En Mes Advocats disponemos de un equipo de expertos en derecho inmobiliario que podrá asesorarte y acompañarte en todo lo que necesites. Contáctanos a través de este enlace.
###
Grandes tenedoresVivienda en CataluñaLey 11/2025Alquileres de temporadaTanteo y retracto
---