El règim d’impugnació dels acords adoptats per la Junta de Propietaris en el context de la propietat horitzontal

15 October, 2024
–
Immobiliari
–
Amaia Forcada


A Espanya, el règim de propietat horitzontal es regula per la Llei de Propietat Horitzontal, aplicable a tot el territori nacional, excepte a Catalunya, on des de l’any 2015 s’apliquen exclusivament les disposicions previstes al capítol III del títol V del llibre cinquè del Codi civil català.

La Comunitat de Propietaris es reuneix almenys una vegada a l’any de forma ordinària, en el que s’anomena “Junta de Propietaris”, i en aquesta es prenen els acords rellevants que afecten el conjunt de propietaris d’un edifici, una urbanització, etc. Des del canvi de l’empresa de neteja de l’escala fins a l’aprovació d’una derrama important per instal·lar un ascensor. Aquests acords, quan s’adopten per les majories legalment requerides, són vàlids i el seu incompliment pot comportar conseqüències legals per als propietaris.

Tot i que la normativa permet que cada propietari voti a favor, en contra o s’abstingui en cadascun dels acords que adopti la Junta, el cert és que sovint s’adopten acords que infringeixen normes legals o estatutàries, o que perjudiquen greument la Comunitat de Propietaris o a un o diversos propietaris de la mateixa. En aquests casos, és possible impugnar judicialment l’acord amb l’objectiu de revocar-lo i que, per tant, quedi sense efecte.

On es regula la impugnació dels acords de la Junta de Propietaris?

A l’article 18 de la Llei de Propietat Horitzontal i a l’art. 553-31 del Codi civil català.

En quins supòsits es pot impugnar un acord de la Junta de Propietaris?

En general, si la majoria de la Junta de Propietaris adopta un acord, caldrà complir-lo. Però, calma! Hi ha tres supòsits concrets en què es pot impugnar:

Quan l’acord sigui contrari a la llei o als estatuts de la Comunitat de Propietaris;

Quan l’acord resulti greument lesiu per als interessos de la pròpia Comunitat de Propietaris en benefici d’un o diversos propietaris; i

Quan suposi un greu perjudici per a algun propietari que no tingui obligació jurídica de suportar-lo, o s’hagi adoptat amb abús de dret.

A Catalunya, els supòsits que permeten impugnar són idèntics:

Quan l’acord sigui contrari a les lleis, al títol de constitució (escriptura de divisió horitzontal) o als estatuts, o si, ateses les circumstàncies, impliquen abús de dret; i

Quan l’acord sigui contrari als interessos de la comunitat o resulti greument perjudicial per a un dels propietaris.

Qui pot impugnar un acord de la Junta de Propietaris?

D’acord amb la Llei de Propietat Horitzontal:

Els propietaris que hagin salvat el seu vot a la Junta de Propietaris (això és, que hagin fet constar que es reserven la possibilitat d’impugnar l’acord);

Els propietaris absents per qualsevol causa; i

Els propietaris que hagin sigut privats del seu dret de vot indegudament.

A Catalunya, podem impugnar els propietaris que hagin votat en contra, els absents que s’hagin oposat i els propietaris que hagin estat privats il·legítimament del seu dret de vot (dins d’aquesta última categoria, estarien inclosos també aquells propietaris que no hagin sigut convocats a la junta)

Tant la Llei de Propietat Horitzontal com el Codi civil català estableixen que constitueix requisit indispensable per poder impugnar un acord estar al corrent de pagament de tots els deutes vençuts amb la Comunitat de Propietaris, o procedir prèviament a consignar-los judicialment.

Ara bé, la Llei de Propietat Horitzontal estableix una excepció a aquesta regla, i és que s’impugni un acord relatiu a l’establiment o l’alteració de les quotes de participació de cadascun dels propietaris.

A més, el Codi civil català, a diferència del que succeeix amb la Llei de Propietat Horitzontal, especifica el moment en què el propietari ha d’estar al corrent de pagament: quan s’adopti l’acord. Per tant, a Catalunya podrà impugnar el propietari que hagi pagat tot el que devia abans de la celebració de la junta, tot i que amb posterioritat deixi d’abonar les despeses ordinàries i extraordinàries que es girin després de dita data.

Per últim, l’hereu que encara no ha acceptat una herència pot impugnar igualment un acord, ja que es reconeix legitimació activa a l’herència jacent sempre que s’actuï en benefici de la mateixa.

I si no he assistit a la Junta de Propietaris, puc impugnar l’acord?

En cas de no assistir a la Junta, la Comunitat de Propietaris notificarà l’acord al propietari absent. Un cop tingui coneixement de l’acord, podrà adoptar tres posicions diferents:

1. Votar a favor dins els 30 dies següents a la notificació, en aquest cas no podrà impugnar judicialment l’acord;

1. Votar en contra dins els 30 dies següents a la notificació, en aquest cas podrà impugnar judicialment l’acord;

1. No manifestar-se, en aquest cas el seu vot es computarà favorable a l’acord, però només a efectes del càlcul per assolir la majoria qualificada requerida, tot i que podrà impugnar judicialment l’acord.

A Catalunya, en canvi, l’absent només podrà impugnar si ha votat en contra de l’acord una vegada hagi estat notificat.

De quin termini disposo per impugnar un acord de la Junta de Propietaris?

El termini general és el mateix en la Llei de Propietat Horitzontal i a Catalunya: 3 mesos des de l’adopció de l’acord, excepte si es tracta d’un acord contrari a la llei o als estatuts de la Comunitat de Propietaris, cas en el qual és d’1 any. Ambdós terminis es compten de data a data i inclouen el mes d’agost.

D’acord amb la Llei de Propietat Horitzontal, el termini de caducitat per als propietaris presents a la junta es compta des que tenen coneixement de l’acord, això és, des del moment de la reunió sense que sigui necessària la notificació; i pels absents, des del moment en què se’ls notifiqui l’acta. En canvi, el Codi civil català no realitza distinció entre presents i absents, iniciant-se el termini de caducitat en tot cas des que es notifiqui l’acta.

Transcorreguts els esmentats terminis, l’acció caducarà.

Exemple: D’acord amb la Llei de Propietat Horitzontal, si l’acord s’adopta el 23 de juny de 2024, el termini de 3 mesos finalitzarà el 23 de setembre de 2024, i el d’1 any el 23 de juny de 2025. A Catalunya, si l’acord s’adopta el 23 de juny de 2024 i l’acta es notifica el 23 de juliol de 2024, el termini de 3 mesos finalitzarà el 23 d’octubre de 2024, i el d’1 any el 23 de juliol de 2025.

En què consisteix el procediment d’impugnació d’un acord de la Junta de Propietaris? Necessito advocat i/o procurador?

La impugnació es tramitarà en un judici ordinari d’acord amb el que estableix l’art. 249.8º de la Llei d’Enjudiciament Civil.

El procediment judicial es durà a terme als Jutjats del mateix lloc on estigui situat l’immoble en règim de propietat horitzontal. És a dir, si l’edifici és a Sevilla i el propietari viu a Màlaga, el judici es tramitarà als jutjats de Sevilla.

Per la seva banda, la resposta a la segona pregunta és afirmativa. Per poder impugnar un acord adoptat per la Junta de Propietaris, serà necessari intervenir amb advocat i procurador.

Quins són els efectes d’impugnar un acord de la Junta de Propietaris?

D’acord amb la Llei de Propietat Horitzontal, els acords adoptats vàlidament per la Junta de la Comunitat de Propietaris son executius immediatament després del tancament de l’acta. A Catalunya, en canvi, l’executivitat de l’acord comença en el moment en el que l’acta es notifica a tots els propietaris. En ambdós casos, els acords vàlidament adoptats obliguen i vinculen a tots, inclús als que s’hagin oposat a la votació.

De fet, la impugnació d’un acord per part d’un o diversos propietaris no suspèn l’execució del mateix, excepte si així ho disposa el jutge i sempre que ho hagi sol·licitat el demandant i s’hagi escoltat prèviament a la Comunitat de Propietaris.

A MES Advocats oferim assessorament integral, acompanyament i representació i defensa de propietaris en la impugnació d’acords de la Junta de Propietaris. Si necessites més informació o estàs interessat a obtenir un pressupost, pots contactar amb la nostra àrea de dret immobiliari en aquest enllaç.

###


Comunitat de propietarisPropietat Horitzontal

---