15 de octubre de 2024 · Amaia Forcada
El régimen de impugnación de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en el contexto de la propiedad horizontal
El régimen de impugnación de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en el contexto de la propiedad horizontal
15 octubre, 2024
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Inmobiliario
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Amaia Forcada
En España, el régimen de propiedad horizontal se regula en la Ley de Propiedad Horizontal, aplicable a todo el territorio nacional con excepción de Cataluña, comunidad en la que desde el año 2015 se aplican exclusivamente las disposiciones previstas en el capítulo III del Título V del libro quinto del Código civil catalán.
La Comunidad de Propietarios se reúne al menos una vez al año de forma ordinaria en lo que se denomina “Junta de Propietarios”, y en la misma se adoptan los acuerdos relevantes que afectan al conjunto de propietarios de un edificio, una urbanización, etc. Desde el cambio de la empresa de limpieza de la escalera hasta la aprobación de una importante derrama para instalar un ascensor. Estos acuerdos, cuando se adoptan por las mayorías requeridas legalmente, son válidos y su incumplimiento puede conllevar consecuencias legales para los propietarios.
Aunque la normativa permite a cada propietario votar a favor, en contra o abstenerse en cada uno de los acuerdos que adopte la Junta, lo cierto es que es frecuente que se adopten acuerdos que infrinjan normas legales o estatutarias, o que perjudiquen gravemente a la Comunidad de Propietarios o a uno o varios propietarios de la misma. En estos casos, es posible impugnar el acuerdo judicialmente con el objetivo de revocar el mismo y que, por tanto, quede sin efecto.
¿Dónde se regula la impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios?
En el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y en el art. 553-31 del Código civil catalán.
¿En qué supuestos cabe impugnar un acuerdo de la Junta de Propietarios?
En general, si la mayoría de la Junta de Propietarios adopta un acuerdo, habrá que cumplirlo. Pero ¡que no cunda el pánico! Hay tres supuestos concretos en los que cabe impugnar:
En Cataluña, los supuestos que permiten impugnar son idénticos:
¿Quién puede impugnar un acuerdo de la Junta de Propietarios?
De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal:
En Cataluña, pueden impugnar los propietarios que hayan votado en contra, los ausentes que se hayan opuesto y los propietarios que hayan sido privados ilegítimamente de su derecho de voto (dentro de esta última categoría, estarían incluidos también aquellos propietarios que no hayan sido convocados a la junta)
Tanto la Ley de Propiedad Horizontal como el Código civil catalán establecen que constituye requisito indispensable para poder impugnar un acuerdo estar al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad de Propietarios, o proceder previamente a consignar judicialmente las mismas.
Ahora bien, la Ley de Propiedad Horizontal establece una excepción a esta regla, y es que se impugne un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación de cada uno de los propietarios.
Además, el Código civil catalán, a diferencia de lo que ocurre con la Ley de Propiedad Horizontal, especifica el momento en el que el propietario debe estar al corriente de pago: cuando se vaya a adoptar el acuerdo. Por tanto, en Cataluña podrá impugnar el propietario que haya pagado todo lo que debía antes de la celebración de la junta, pese a que con posterioridad deje de abonar los gastos ordinarios y extraordinarios que se giren después de dicha fecha.
Por último, el heredero que todavía no ha aceptado una herencia puede impugnar igualmente un acuerdo, dado que se reconoce legitimación activa a la herencia yacente siempre que se actúe en beneficio de la misma.
Y si no he asistido a la Junta de Propietarios, ¿puedo impugnar el acuerdo?
En caso de no asistir a la Junta, la Comunidad de Propietarios notificará el acuerdo al propietario ausente. Una vez tenga conocimiento del mismo, podrá adoptar tres posiciones distintas:
1. Votar a favor en los 30 días siguientes a la notificación, en cuyo caso no podrá impugnar judicialmente el acuerdo;
2. Votar en contra en los 30 días siguientes a la notificación, en cuyo caso podrá impugnar judicialmente el acuerdo;
3. No manifestarse, en cuyo caso su voto se computará favorable al acuerdo, pero solo a los efectos del cálculo para alcanzar la mayoría cualificada requerida, pudiendo igualmente impugnar judicialmente el acuerdo.
En Cataluña, en cambio, el ausente solo podrá impugnar si ha votado en contra del acuerdo una vez haya sido notificado.
¿De qué plazo dispongo para impugnar un acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios?
El plazo general es el mismo en la Ley de Propiedad Horizontal y en Cataluña: 3 meses desde la adopción del acuerdo, salvo que se trate de un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos de la Comunidad de Propietarios, en cuyo caso es de 1 año. Ambos plazos se cuentan de fecha a fecha y se incluye el mes de agosto.
De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, el plazo de caducidad para los propietarios presentes en la junta se cuenta desde que tienen conocimiento del acuerdo, esto es, desde el momento de la reunión sin que sea precisa la notificación; y para los ausentes, desde el momento en que se les notifique el acta. En cambio, el Código civil catalán no realiza distinción entre presentes y ausentes, iniciándose el plazo de caducidad en todo caso desde que se notifica el acta. Transcurridos los mencionados plazos, la acción caducará.
Ejemplo: De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, si el acuerdo se adopta el 23 de junio de 2024, el plazo de 3 meses finalizará el 23 de septiembre de 2024, y el de 1 año el 23 de junio de 2025. En Cataluña, si el acuerdo se adopta el 23 de junio de 2024 y el acta se notifica el 23 de julio de 2024, el plazo de tres meses finalizará el 23 de octubre de 2024, y el de 1 año el 23 de julio de 2025.
¿En qué consiste el procedimiento de impugnación de un acuerdo de la Junta de Propietarios? ¿Necesito abogado y/o procurador?
La impugnación se tramitará en un juicio ordinario de acuerdo con lo establecido por el art. 249.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El procedimiento judicial se llevará a cabo en los Juzgados del mismo lugar donde esté situado el inmueble en régimen de propiedad horizontal. Es decir, si el edificio está en Sevilla y el propietario vive en Málaga, el juicio se tramitará en los juzgados de Sevilla.
Por su parte, la respuesta a la segunda pregunta es afirmativa. Para poder impugnar un acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, será necesario intervenir con abogado y procurador.
¿Cuáles son los efectos de impugnar un acuerdo de la Junta de Propietarios?
De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos adoptados válidamente por la Junta de Comunidad de Propietarios son ejecutivos inmediatamente después del cierre del acta. En Cataluña, en cambio, la ejecutividad del acuerdo comienza en el momento en el que el acta se notifica a todos los propietarios. En ambos casos, los acuerdos válidamente adoptados obligan y vinculan a todos, incluso a los que se hayan opuesto a la votación.
De hecho, la impugnación de un acuerdo por parte de uno o varios propietarios no suspende la ejecución del mismo, salvo que así lo disponga el juez y siempre que lo haya solicitado el demandante y se haya oído previamente a la Comunidad de Propietarios.
En MES Advocats ofrecemos asesoramiento integral, acompañamiento y representación y defensa de propietarios en la impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios. Si necesitas más información o estás interesado en obtener un presupuesto, puedes contactar con nuestra área de derecho inmobiliario en este enlace.
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