12 de setembre del 2023 · Pablo del Estal
La immatriculació d’una finca: en què consisteix i com s’efectua
La immatriculació d’una finca: en què consisteix i com s’efectua
12 September, 2023
–
Civil
–
Pablo del Estal
La “immatriculació” fa referència a l’acte d’inscripció d’una finca per primera vegada en el Registre de la Propietat corresponent, quan aquesta no figura prèviament inscrita de manera individual, ni de cap altra manera. És a dir, la immatriculació d’una finca constitueix la seva primera inscripció registral.
📢 Pots escoltar en aquest enllaç l’episodi sobre la inmatriculació d’una finca del nostre podcast “Inmobiliariamente”.
L’absència d’immatriculació de finques, si bé és poc comú en les grans ciutats com Madrid o Barcelona, es produeix amb relativa freqüència en finques situades en pobles petits, les quals poden haver estat habitades des de fa molt temps i per diferents generacions familiars, sense haver-se inscrit en cap moment en el Registre de la Propietat.
Com s’ha comentat prèviament en altres articles del blog, la inscripció del títol d’una finca en el Registre de la Propietat no és obligatòria a Espanya, si bé és molt recomanable perquè ofereix protecció jurídica addicional i fa pública aquesta propietat. En altres paraules, li atorga el que es coneix com a fe pública registral.
El punt de partida és la Llei 13/2015, del 24 de juny, de Reforma de la Llei Hipotecària que va ampliar i impulsar els supòsits previstos en l’article 198 de la Llei Hipotecària (d’ara endavant “LH”) per a aconseguir la concordança entre el Registre de la Propietat i la realitat física i jurídica extrarregistral. En concret, l’apartat 5è d’aquest precepte determina la possibilitat d’establir aquesta concordança mitjançant el procediment d’immatriculació.
En essència, el procediment d’immatriculació es pot realitzar de diverses formes:
1. Mitjançant un expedient de domini (art. 2023 LH): és la forma més habitual i recomanable. A continuació, ens detindrem amb més detall en aquesta via per immatricular finques.
2. Mitjançant l’aportació del doble títol públic (art. 205 LH): aquesta via consisteix en aportar tant el títol públic translatiu de qui pretén immatricular, com el títol públic que acredita la prèvia adquisició de la finca. Es a dir, l’escriptura pública per la qual s’adquireix la finca per primer cop i l’escriptura pública per la qual s’obté la finca que es pretén immatricular. Cal tenir en compte que per recórrer a aquesta via és necessari que hagi transcorregut mínim un any entre l’atorgament d’ambdós títols.
3. Mitjançant la certificació administrativa (art. 206 LH): es tracta d’una via privilegiada destinada exclusivament a les Administracions Públiques i a les Entitats de Dret Públic amb personalitat jurídica pròpia vinculades o dependents d’aquelles, que pretenguin immatricular una finca, i en la que és suficient un informe favorable dels seus serveis jurídics que afirmi la pertinença de l’immoble.
Respecte a aquesta forma d’immatriculació, convé mencionar que, arrel de la reforma de la Llei Hipotecària de l’any 2015, s’ha privat a l’Església Catòlica de la possibilitat de seguir utilitzant la certificació com a mitjà immatriculador.
4. Mitjançant procediments especials (art. 204 LH): en aquesta via s’inclouen, per exemple, els expedients de transformació o equidistribuició urbanística, la concentració parcel·laria, l’expropiació forçosa i/o l’atermenament.
Independentment de la via que s’utilitzi, i des de la reforma de la Llei Hipotecària operada en 2015, una vegada immatriculada la finca, els seus límits s’inscriuran en una base gràfica georreferenciada que permetrà delimitar amb precisió la finca i, alhora, coordinar la descripció amb el Cadastre.
Com s’ha apuntat amb anterioritat, la via més habitual i recomanable per immatricular una finca és mitjançant l’expedient de domini. Es tracta d’un mitjà que es tramita davant del Notari del districte notarial en que radiqui la finca, o en cas de que no n’hi hagués, davant d’un notari dels districtes contigus de la finca.
La seva finalitat és demostrar i validar l’adquisició de la finca en qüestió i, per tant, obtenir un títol vàlid i eficaç per inscriure la finca amb la seva descripció en el Registre de la Propietat.
Per a iniciar un expedient de domini, resulta necessària determinada documentació i/o informació com, per exemple, el títol de propietat, la certificació cadastral descriptiva i gràfica de la parcel·la o parcel·les cadastrals que es corresponguin amb la descripció literària i la delimitació gràfica de la finca de la qual se sol·licita la immatriculació, o la identificació dels possibles drets constituïts sobre les finques i els seus titulars i/o càrregues, així com del posseïdor de la finca que es pretén immatricular o, en el seu cas, de l’arrendatari.
Davant aquesta sol·licitud, el Notari aixecarà un Acta que contingui tota la documentació requerida i sol·licitarà al Registrador de la propietat corresponent que certifiqui que la finca no està inscrita, i que la descripció del títol de la propietat d’aquesta finca amb altres que hagin sigut prèviament immatriculades.
Posteriorment, el Registrador practicarà l’anotació sol·licitada (de la qual la vigència serà de noranta dies, podent ser prorrogada uns altres noranta dies més) i remetrà al Notari, per unir a l’expedient la certificació anteriorment esmentada. A més, de conformitat amb la sol·licitud inicial, el Notari notificarà a tots els possibles interessats.
Igualment, el Notari inclourà un edicte comunicant la tramitació de l’acta en el Butlletí Oficial de l’Estat, i qualsevol interessat podrà presentar al·legacions i aportar proves contra la mateixa en un termini d’un mes. Si existeix oposició, el Notari donarà per conclús l’expedient i arxivarà les actuacions, informant immediatament al Registrador. Ara bé, qualsevol oposició no fonamentada podrà derivar-se en un judici declaratiu.
Si no existís oposició, el Notari aixecarà l’Acta accedint al sol·licitat i se la remetrà al Registrador per a què practiqui la inscripció sol·licitada.
En essència, l’expedient del domini és la via més recomanable per immatricular una finca perquè resulta immediata, a diferència del que passa amb la resta d’alternatives, en les quals la inscripció es considerarà provisional i serà necessari esperar dos anys a partir de la primera inscripció per a que aquesta sigui considerada definitiva (art. 207 LH).
És cert que la immatriculació d’una finca atorga seguretat jurídica i resulta indispensable, per exemple, per sol·licitar una hipoteca, però, en qualsevol cas, és altament recomanable perquè només així la finca obté protecció jurídica davant de tercers.
###
---