12 de septiembre de 2023 · Pablo del Estal
La inmatriculación de una finca: en qué consiste y como se efectúa
La inmatriculación de una finca: en qué consiste y como se efectúa
12 septiembre, 2023
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Civil
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Pablo del Estal
La «inmatriculación» hace referencia al acto de inscripción de una finca por primera vez en el Registro de la Propiedad correspondiente, cuando esta no figura previamente inscrita de forma individual, ni de ninguna otra manera. Es decir, la inmatriculación de una finca constituye su primera inscripción registral.
📢 Puedes escuchar en este enlace el episodio sobre la inmatriculación de una finca de nuestro podcast «Inmobiliariamente».
La ausencia de inmatriculación de fincas, si bien es poco común en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, se produce con relativa frecuencia en fincas situadas en pueblos pequeños, las cuales pueden haber estado habitadas desde hace mucho tiempo y por diferentes generaciones familiares, sin haberse inscrito en ningún momento en el Registro de la Propiedad.
Como se ha comentado previamente en otros artículos del blog, la inscripción del título de una finca en el Registro de la Propiedad no es obligatoria en España, si bien muy recomendable porque ofrece protección jurídica adicional y hace pública dicha propiedad. En otras palabras, le otorga lo que se conoce como fe pública registral.
El punto de partida es la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria que amplió e impulsó los supuestos previstos en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria (en adelante “LH”) para lograr la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral. En concreto, el apartado 5º de dicho precepto determina la posibilidad de establecer dicha concordancia mediante el procedimiento de inmatriculación.
En esencia, el procedimiento de inmatriculación se puede realizar de distintas formas:
1. Mediante expediente de dominio (art. 203 LH): es la forma más habitual y recomendable. A continuación, nos detendremos con más detalle en esta vía para inmatricular fincas.
2. Mediante la aportación de doble título público (art. 205 LH): esta vía consiste en aportar tanto el título público traslativo de quien pretende inmatricular, como el título público que acredita la previa adquisición de la finca. Es decir, la escritura pública por la que se adquiere la finca por primera vez y la escritura pública por la que se obtiene la finca que se pretende inmatricular. Cabe tener en cuenta que para recurrir a esta vía es necesario que haya transcurrido mínimo un año entre el otorgamiento de ambos títulos.
3. Mediante certificación administrativa (art. 206 LH): se trata de una vía privilegiada destinada exclusivamente a las Administraciones Públicas y a las Entidades de Derecho Público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de aquéllas, que pretendan inmatricular una finca, y en la que es suficiente un informe favorable de sus servicios jurídicos que afirme la pertenencia del inmueble.
Respecto a esta forma de inmatriculación, conviene mencionar que, a raíz de la reforma de la Ley Hipotecaria del año 2015, se ha privado a la Iglesia Católica de la posibilidad de seguir utilizando la certificación como medio inmatriculador.
4. Mediante procedimientos especiales (art. 204 LH): en esta vía se incluyen, por ejemplo, los expedientes de transformación o equidistribución urbanística, la concentración parcelaria, la expropiación forzosa y/o el deslinde.
Con independencia de la vía que se utilice, y desde la reforma de la Ley Hipotecaria operada en 2015, una vez inmatriculada la finca, sus límites se inscribirán en una base gráfica georreferenciada que permitirá delimitar con precisión la finca y, al mismo tiempo, coordinar la descripción con el Catastro.
Como se ha apuntado con anterioridad, la vía más habitual y recomendable para inmatricular una finca es mediante el expediente de dominio. Se trata de un medio que se tramita ante el Notario del distrito notarial en que radique la finca, o en caso de que no hubiera, ante uno de los distritos colindantes a la misma.
Su finalidad es demostrar y validar la adquisición de la finca en cuestión y, por lo tanto, obtener un título válido y eficaz para inscribir la finca con su descripción en el Registro de la Propiedad.
Para iniciar un expediente de dominio, resulta necesaria determinada documentación y/o información como, por ejemplo, el título de propiedad, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, o la identificación de los posibles derechos constituidos sobre las fincas y sus titulares y/o cargas, así como del poseedor de la finca que se pretende inmatricular o, en su caso, del arrendatario.
Ante dicha solicitud, el Notario levantará un Acta que contenga toda la documentación requerida y solicitará al Registrador de la propiedad correspondiente que certifique que la finca no está inscrita, y que la descripción del título de la propiedad concuerda con la certificación catastral, sin que haya ninguna duda sobre la identificación de dicha finca con otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
Posteriormente, el Registrador practicará la anotación solicitada (cuya vigencia será de noventa días, pudiendo ser prorrogada otros noventa días más) y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación anteriormente mencionada. Además, de conformidad con la solicitud inicial, el Notario notificará a todos los posibles interesados.
Igualmente, el Notario incluirá un edicto comunicando la tramitación del acta en el Boletín Oficial del Estado, y cualquier interesado podrá presentar alegaciones y aportar pruebas contra la misma en el plazo de un mes. Si existe oposición, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, informando inmediatamente al Registrador. Ahora bien, cualquier oposición no fundamentada podrá derivarse en un juicio declarativo.
Si no existiera oposición, el Notario levantará Acta accediendo a lo solicitado y se la remitirá al Registrador para que practique la inscripción solicitada.
En esencia, el expediente de dominio es la vía más recomendable para inmatricular una finca porque resulta inmediata, a diferencia de lo que ocurre con el resto de alternativas, en las cuales la inscripción se considerará provisional y será necesario esperar dos años a partir de la primera inscripción para que esta sea considerada definitiva (art. 207 LH).
Lo cierto es que la inmatriculación de una finca otorga seguridad jurídica y resulta indispensable, por ejemplo, para solicitar una hipoteca, pero, en cualquier caso, es altamente recomendable porque solo así la finca obtiene protección jurídica frente a terceros.
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