Per què és recomanable la inscripció del títol d’un immoble al registre de la propietat?

16 May, 2023
–
Civil
–
Pablo del Estal


La inscripció del títol d’un immoble al Registre de la Propietat es voluntària però, és recomanable? Rotundament sí, en especial per la protecció que atorga el Registre de la Propietat davant tercers.

Analitzem un cas de doble venta que resol la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, de 7 de setembre de 2022 en la que un comprador intenta inscriure el seu títol en el Registre de la Propietat cinc mesos després d’haver formalitzat l’escriptura de compravenda. El Registrador denega la inscripció del títol per no aparèixer la finca inscrita a nom del venedor originari. Per a sorpresa del comprador, va resultar que el citat venedor havia transmès novament la finca quatre mesos després i, a més, el segon comprador la va transmetre novament uns dies més tard a un tercer adquirent, constant aquest últim como a titular en el Registre de la Propietat. Per això, el comprador perjudicat interposa un recurs contra la nota de qualificació negativa.

La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública desestima el recurs interposat pel primer comprador i ratifica la qualificació negativa argumentant que els registradors han de despatxar els documents referents a una mateixa finca per rigorós ordre cronològic de la seva presentació, i en base a la següent argumentació:

Des de la perspectiva civil: invocant el paràgraf segon del article 1.473 del Codi Civil que determina que el immoble li correspon a l’adquirent que abans hagi inscrit el títol al Registre de la Propietat.

Des de la perspectiva registral: el punt de partida és l’article 17 de la Llei Hipotecaria que consagra el principi de prioritat registral en reflectir que, inscrit qualsevol títol en el Registre de la Propietat, “no podrà inscriure’s o anotar-se cap altre d’igual o anterior data que s’hi oposi o sigui incompatible”.

Al seu torn, el paràgraf segon de l’article 20 de la Llei Hipotecaria conté el principi de tracte successiu i es clau per la denegació de la inscripció del títol del primer comprador en establir que “En el cas de resultar inscrit aquell dret a favor de persona diferent de la que atorgui la transmissió o gravamen, els Registradors denegaran la inscripció sol·licitada”.

Però, què hauria ocorregut si cap dels dos compradors hagués inscrit el títol en el Registre de la Propietat? La solució ens la torna a donar l’article 1.473 del Codi Civil en el seu paràgraf tercer, que recalca la importància de la ocurrència de la bona fe: “Quan no hi hagi inscripció, pertanyerà la Propietat a qui de bona fe sigui primer en la possessió; i, faltant aquesta, a qui presenti títol de data més antiga, sempre que hi ha hagi bona fe”.

Per tant, atès que una doble venda es pot produir per diversos motius – mala fe del venedor, error, descuit, defecte en la titulació, extralimitació de mandataris o apoderats, etc. -és evident que la principal funció que té el Registre de la Propietat és proporcionar i garantir total seguretat i prioritat jurídica als drets inscrits en ell.

A manera de conclusió, la inscripció del títol en el Registre de la Propietat és recomanable perquè, com també indica el propi Col·legi de Registradors, ofereix els següents avantatges:

Ser considerat propietari únic, sempre que no hi hagi sentència judicial que declari el contrari.

Estar protegit enfront dels creditors del venedor.

Poder defensar-se enfront de càrregues ocultes que puguin afectar l’habitatge.

Protecció judicial per part de les autoritats en cas que la seva possessió sigui discutida o pertorbada per uns altres.

Ningú podrà adquirir cap dret sobre el seu habitatge sense obtenir prèviament el seu consentiment.

###


ImmobleTràmits

---