¿Por qué es recomendable la inscripción del título de un inmueble en el registro de la propiedad?

16 mayo, 2023
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Civil
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Pablo del Estal


La inscripción del título de un inmueble en el Registro de la Propiedad es voluntaria, pero ¿es recomendable? Rotundamente sí, en especial por la protección que otorga el Registro de la Propiedad frente a terceros.

Analicemos un caso de doble venta que resuelve la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 7 de septiembre de 2022 en la que un comprador intenta inscribir su título en el Registro de la Propiedad cinco meses después de haber formalizado la escritura de compraventa. El Registrador deniega la inscripción del título por no aparecer la finca inscrita a nombre del vendedor originario. Para sorpresa del comprador, resultó que el citado vendedor había transmitido nuevamente la finca cuatro meses después y, además, el segundo comprador la transmitió nuevamente unos días más tarde a un tercer adquiriente, constando este último como titular en el Registro de la Propiedad. Por ello, el comprador perjudicado interpone un recurso contra la nota de calificación negativa.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública desestima el recurso interpuesto por el primer comprador y ratifica la calificación negativa argumentando que los registradores deben despachar los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación, y en base a la siguiente argumentación:

Desde la perspectiva civil: invocando el párrafo segundo del artículo 1.473 del Código Civil el cual determina que el inmueble le corresponde al adquiriente que antes haya inscrito el título en el Registro de la Propiedad.

Desde la perspectiva registral: el punto de partida es el artículo 17 de la Ley Hipotecaria que consagra el principio de prioridad registral al reflejar que, inscrito cualquier título en el Registro de la Propiedad, “no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible”.

A su vez, el párrafo segundo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria contiene el principio de tracto sucesivo y es clave para la denegación de la inscripción del título del primer comprador al establecer que “En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada”.

Pero, ¿qué hubiera ocurrido si ninguno de los dos compradores hubiera inscrito el título en el Registro de la Propiedad? La solución nos la vuelve a dar el artículo 1.473 del Código Civil en su párrafo tercero, que recalca la importancia de la concurrencia de la buena fe: “Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”.

Por lo tanto, dado que una doble venta se puede producir por diversos motivos -mala fe del vendedor, error, descuido, defecto en la titulación, extralimitación de mandatarios o apoderados, etc.- es evidente que la principal función que tiene el Registro de la Propiedad es proporcionar y garantizar total seguridad y prioridad jurídica a los derechos inscritos en él.

A modo de conclusión, la inscripción del título en el Registro de la Propiedad es recomendable puesto que, como también indica el propio Colegio de Registradores, ofrece las siguientes ventajas:

Ser considerado propietario único, siempre y cuando no haya sentencia judicial que declare lo contrario.

Estar protegido frente a los acreedores del vendedor.

Poder defenderse frente a cargas ocultas que puedan afectar a la vivienda.

Protección judicial por parte de las autoridades en caso de que su posesión sea discutida o perturbada por otros.

Nadie podrá adquirir ningún derecho sobre su vivienda sin obtener previamente su consentimiento.

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