La constitució del dret de vol a Catalunya

8 February, 2023
–
Civil
–
Pablo del Estal


Temps de lectura: 3 minuts

El dret de sobreedificació o subedificació, també denominat com a dret de vol, és un dret real a elevar una construcció sobre un edifici, solar edificable o realitzar dita construcció sota el sòl. De manera que el titular es fa amo independent d’allò construït.

El dret de vol no es pot confondre amb el dret de superfície, essent les dues característiques següents les seves principals diferències:

En el dret de superfície es produeix una propietat separada (la de l’amo del sòl i la del superficiari); per contra, un cop exercitat el dret de vol, la nova construcció s’ integrarà en una propietat horitzontal, de manera que el titular del dret de vol serà titular també del solar en què radica l’ edificació.

El dret de vol té sempre caràcter urbà; per contra, el dret de superfície pot ser urbà o rústic (també anomenat dret de plantació).

Perquè la constitució del dret de vol sigui vàlida, aquest dret s’ ha d’ establir en el títol de constitució del règim de propietat horitzontal i ha de constar en una clàusula específica. Aquesta legitimació, precisa d’ unanimitat de tots els propietaris d’ un edifici sotmès a aquest règim. Tanmateix, en el supòsit que només hi hagi un únic propietari, no seria requisit indispensable aquesta unanimitat en mancar de més propietaris.

A més, conforme a l’ article 567-2 del Codi Civil de Catalunya, per a la seva vàlida constitució és obligatori que el dret de vol consti en escriptura pública i contingui les dades següents:

1. El nombre màxim de plantes, edificis, si escau, i elements privatius que es poden construir, d’ acord amb la normativa urbanística i de la propietat horitzontal vigents en el moment de constituir-se el dret.
2. Els criteris que s’ han d’ aplicar en la determinació de les quotes de participació que corresponen als elements privatius situats a les plantes o edificis nous i les que corresponen als situats a les plantes o edificis preexistents, que han de garantir la proporcionalitat adequada entre totes.
3. El termini per a exercir-lo, que no pot superar en cap cas, sumant-li les pròrrogues, els trenta anys.
4. El preu o contraprestació que, si s’escau, ha de satisfer la persona que adquireix el dret, o bé la forma en què es valora aquest si es reserva.

Addicionalment, el títol de constitució del dret de vol pot incloure els continguts següents:

1. Les normes de comunitat o de propietat horitzontal per les quals s’ ha de regir l’ edifici un cop s’ ha exercit.
2. La limitació de la disponibilitat del dret de vol.
3. La facultat dels titulars del dret de vol d’ establir o modificar el règim de propietat horitzontal, de modificar la descripció de l’ edifici preexistent i de fixar o redistribuir les quotes de participació sense el consentiment dels concedents.
4. Els altres pactes lícits que es considerin convenients.

Finalment, pel que fa a la possibilitat de facultar el titular del dret de vol per modificar el règim de propietat horitzontal o la descripció de l’ edifici existent, resulta interessant destacar la Resolució de la Direcció General de Dret i d’ Entitats Jurídiques de Catalunya, de 26 de maig de 2011, la qual estableix que, entre les facultats d’ un titular d’ un dret de vol, no es troba la de modificar la descripció dels elements privatius dels altres cotitulars de propietat horitzontal.

###


HabitatgeImmoble

---