La constitución del derecho de vuelo en Cataluña

8 febrero, 2023
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Civil
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Pablo del Estal


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El derecho de sobreedificación o subedificación, también denominado como derecho de vuelo, es un derecho real a elevar una construcción sobre un edificio, solar edificable o realizar dicha construcción bajo el suelo. De tal modo que el titular se hace dueño independiente de lo construido.

El derecho de vuelo no puede confundirse con el derecho de superficie, siendo las dos siguientes características sus principales diferencias:

En el derecho de superficie se produce una propiedad separada (la del dueño del suelo y la del superficiario); por el contrario, una vez ejercitado el derecho de vuelo, la nueva construcción se integrará en una propiedad horizontal, de forma que el titular del derecho de vuelo será titular también del solar en que radica la edificación.

El derecho de vuelo tiene siempre carácter urbano; por el contrario, el derecho de superficie puede ser urbano o rústico (también llamado derecho de plantación).

Para que la constitución del derecho de vuelo sea válida, este derecho debe establecerse en el título de constitución del régimen de propiedad horizontal y debe constar en una cláusula específica. Esa legitimación, precisa de unanimidad de todos los propietarios de un edificio sometido a dicho régimen. Sin embargo, en el supuesto de que sólo haya un único propietario, no sería requisito indispensable dicha unanimidad al carecer de más propietarios.

Además, conforme al artículo 567-2 del Código Civil de Cataluña, para su válida constitución es obligatorio que el derecho de vuelo conste en escritura pública y contenga los siguientes datos:

1. El número máximo de plantas, edificios, si procede, y elementos privativos que pueden construirse, de acuerdo con la normativa urbanística y de la propiedad horizontal vigentes en el momento de constituirse el derecho.
2. Los criterios que deben aplicarse en la determinación de las cuotas de participación que corresponden a los elementos privativos situados en las plantas o edificios nuevos y las que corresponden a los situados en las plantas o edificios preexistentes, que deben garantizar la proporcionalidad adecuada entre todas.
3. El plazo para ejercerlo, que no puede superar en ningún caso, sumándole las prórrogas, los treinta años.
4. El precio o contraprestación que, si procede, debe satisfacer la persona que adquiere el derecho, o bien la forma en que se valora este si se reserva.

Adicionalmente, el título de constitución del derecho de vuelo puede incluir los siguientes contenidos:

1. Las normas de comunidad o de propiedad horizontal por las que debe regirse el edificio una vez se ha ejercido.
2. La limitación de la disponibilidad del derecho de vuelo.
3. La facultad de los titulares del derecho de vuelo de establecer o modificar el régimen de propiedad horizontal, de modificar la descripción del edificio preexistente y de fijar o redistribuir las cuotas de participación sin el consentimiento de los concedentes.
4. Los demás pactos lícitos que se consideren convenientes.

Por último, respecto a la posibilidad de facultar al titular del derecho de vuelo para modificar el régimen de propiedad horizontal o la descripción del edificio existente, , resulta interesante destacar la Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, de 26 de mayo de 2011, la cual establece que, entre las facultades de un titular de un derecho de vuelo, no se encuentra la de modificar la descripción de los elementos privativos de los otros cotitulares de propiedad horizontal.

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