La limitació dels preus de lloguer d’habitatges a Catalunya i el seu impacte 1 mes després de la seva entrada en vigor

22 April, 2024
–
Immobiliari
–
Amaia Forcada


Context

El 16 de març de 2024 va entrar de nou en vigor a Catalunya una limitació dels preus de lloguer d’habitatges. Diem “de nou” perquè aquesta comunitat autònoma ja havia tingut una limitació de preus anterior, de caràcter autonòmic, que al 2022 va ser declarada inconstitucional per envair competències exclusives de l’Estat.

El nou índex de preus deriva de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, així com de la declaració per part de la Generalitat de Catalunya de 140 municipis com a zones de mercat tensionat. Aquesta declaració és possible quan el preu de compra o lloguer en aquestes zones ha crescut almenys un 3% per sobre de l’IPC de l’autonomia, i/o si el preu de la hipoteca o del lloguer suposa més del 30% de mitjana dels ingressos de les llars.

📢 Pots escoltar l’episodi sobre la limitació de preus dels lloguers d’habitatge a Catalunya del nostre podcast “Inmobiliariamente” en aquest enllaç.

A quins lloguers s’aplica i fins a quan?

S’aplica exclusivament als lloguers d’habitatge habitual. Per tant, queden exclosos, entre d’altres, els lloguers temporals i/o turístics, així com els lloguers de locals comercials, oficines i/o garatges.

Pel que fa al termini, el nou índex de preus tindrà una vigència de 3 anys, tot i que es pot prorrogar anualment si la situació del mercat continua tensionada.

Com funciona?

L’índex ofereix una forqueta de preus, indicant el preu mínim i màxim de lloguer mensual d’un determinat habitatge.

Es pot consultar aquí. Basta introduir l’adreça de l’immoble, el certificat energètic del qual disposa, el seu estat de conservació i la planta en la qual es troba. A més, hi ha una sèrie d’elements que poden modificar la forqueta com, per exemple, que l’habitatge compti amb ascensor, estigui moblat o disposi d’aparcament.

A mode d’exemple, un habitatge de 65 m2 al carrer Mallorca de Barcelona -situat al cèntric barri de l’Eixample-, amb certificat energètic D, en bon estat de conservació i situat a la tercera planta: té un índex de preus, sense afegir cap element addicional (ascensor, garatge, etc.), situat entre els 782 i els 995 euros.

Quins arrendadors estan obligats a aplicar-lo?

Exclusivament els grans tenidors, és a dir, aquells que siguin propietaris de 5 o més habitatges dins de la zona declarada tensionada.

Per tant, si un propietari té tres habitatges a Catalunya i tres a Andalusia, no estaria obligat a aplicar aquest índex. En canvi, si té dos habitatges a Girona, tres a la Costa Brava i un a Tarragona, estaria obligat.

S’aplica a tots els contractes de lloguer d’habitatge?

Només s’aplica als contractes que es formalitzin després de la seva entrada en vigor. La resta segueixen regint-se pel preu pactat en el seu moment en el contracte de lloguer.

Tanmateix, pel que fa als nous contractes, cal distingir dos casos:

| | | |
| --- | --- | --- |
| Habitatges que no hagin estat llogats en els últims 5 anys | Habitatges que hagin estat llogats en els últims 5 anys | |
| Estan subjectes al nou índex de preus independentment que el propietari sigui o no gran tenidor. | Gran tenidor | No és gran tenidor |
| El preu del lloguer estarà limitat a l’import més baix dels dos següents: a) El que fixi la forqueta; o b) El preu de l’últim contracte de lloguer. | El preu del lloguer estarà limitat al preu de l’últim contracte de lloguer més l’IPC que resulti aplicable (el 3% el 2024). |

Hi ha excepcions?

El preu màxim del lloguer fixat per la forqueta es pot incrementar fins a un 10% per l’arrendador, sempre que l’habitatge hagi estat objecte de rehabilitació recentment, o bé quan el termini del lloguer sigui igual o superior a 10 anys, o sigui possible prorrogar-lo per un període idèntic.

To sum up

Segons un estudi realitzat pel portal immobiliari Idealista, des de l’entrada en vigor del nou índex de preus, l’oferta d’habitatge ha disminuït en totes les capitals de província de Catalunya: un 9% a Lleida, un 14% a Barcelona, un 16% a Tarragona i fins a un 21% a Girona. A més, l’estudi conclou que el preu dels lloguers s’ha incrementat un 4,6% a Barcelona i un 4,3% al conjunt de Catalunya. Cal destacar que aquest informe s’ha realitzat mitjançant l’ús de mètriques setmanals específiques, mentre que en els estudis habituals s’acudeix a metodologies trimestrals, pel que Idealista reconeix que les estimacions realitzades hauran de ser confirmades per estudis posteriors.

En definitiva, caldrà esperar per conèixer l’impacte i l’evolució que té el nou índex de preus a Catalunya, per ara única comunitat que l’aplica. Cal recordar, no obstant això, que Navarra ho està estudiant, i que el País Basc i Astúries han manifestat la seva intenció de sumar-s’hi.

###


ArrendadorArrendatariContracte de lloguerGrandes tenedoresIndex de preusLloguer

---