La limitación de precios de los alquileres de vivienda en Cataluña y su impacto 1 mes después de su entrada en vigor

22 abril, 2024
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Inmobiliario
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Amaia Forcada


Contexto

El 16 de marzo de 2024 entró nuevamente en vigor en Cataluña una limitación de precios de los alquileres de vivienda. Decimos nuevamente porque en esta comunidad autónoma ya había existido una limitación de precios previa, de carácter autonómico, que en 2022 fue declarada inconstitucional por invadir competencias exclusivas del Estado.

El nuevo índice de precios trae causa en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, así como en la declaración por parte de la Generalitat de Cataluña de 140 municipios como zonas de mercado tensionado. Dicha declaración es posible cuando el precio de compra o alquiler en esas zonas ha crecido al menos un 3% por encima del IPC de la autonomía, y/o si el precio de la hipoteca o del alquiler supone más del 30% de media de los ingresos de los hogares.

📢 Puedes escuchar el episodio sobre la limitación de precios de los alquileres de vivienda en Cataluña de nuestro podcast «Inmobiliariamente» en este enlace.

¿A qué alquileres se aplica y hasta cuándo?

Se aplica exclusivamente a los alquileres de vivienda habitual. Por tanto, quedan excluidos, entre otros, los alquileres temporales y/o turísticos, así como los alquileres de locales comerciales, oficinas y/o garajes.

En cuanto al plazo, el nuevo índice de precios tendrá una vigencia de 3 años, si bien cabe la prórroga anual si la situación del mercado continúa tensionada.

¿Cómo funciona?

El índice ofrece una horquilla de precios, indicando el precio mínimo y máximo de alquiler mensual de una determinada vivienda.

Puede consultarse aquí. Basta con introducir la dirección del inmueble, el certificado energético del que dispone, su estado de conservación y la planta en la que se encuentra. Además, hay una serie de elementos que pueden modificar la horquilla como, por ejemplo, que la vivienda cuente con ascensor, esté amueblada o disponga de aparcamiento.

A modo de ejemplo, una vivienda de 65 m2 en la calle Mallorca de Barcelona -situada en el céntrico barrio del Eixample-, con certificado energético D, en buen estado de conservación y situado en la tercera planta: tiene un índice de precios, sin añadir ningún elemento adicional (ascensor, garaje.), situado entre los 782 y los 995 euros.

¿Qué arrendadores están obligados a aplicarlo?

Exclusivamente los grandes tenedores, es decir, aquellos que sean propietarios de 5 o más viviendas dentro de la zona declarada tensionada.

Por lo tanto, si un propietario tiene tres viviendas en Cataluña y tres en Andalucía, no estaría obligado a aplicar dicho índice. En cambio, si tiene dos viviendas en Girona, tres en la Costa Brava y una en Tarragona, estaría obligado.

¿Se aplica a todos los contratos de alquiler de vivienda?

Solo se aplica a los contratos que se formalicen a partir de su entrada en vigor. El resto se sigue rigiendo por el precio pactado en su momento en el contrato del alquiler.

Ahora bien, en cuanto a los contratos nuevos, hay que distinguir dos casos:

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| Viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos 5 años | Viviendas que han estado alquiladas en los últimos 5 años | |
| Están sujetos al nuevo índice de precios con independencia de que el propietario sea o no gran tenedor . | Gran tenedor | No es gran tenedor |
| El precio del alquiler estará limitado al importe más bajo de los dos siguientes: a)      El que fije la horquilla; o b)      El precio del último contrato de alquiler. | El precio del alquiler estará limitado al precio del último contrato de alquiler más el IPC que resulte aplicable (en 2024, el 3%). |

¿Hay excepciones?

El precio máximo del alquiler fijado por la horquilla puede incrementarse hasta en un 10% por el arrendador, siempre que la vivienda haya sido objeto de rehabilitación recientemente, o bien cuando el plazo del alquiler sea igual o superior a 10 años, o sea posible prorrogarlo por idéntico plazo.

To sum up

Según un estudio realizado por el portal inmobiliario Idealista, desde la entrada en vigor del nuevo índice de precios la oferta de vivienda ha caído en todas las capitales de provincia de Cataluña: un 9% en Lleida, un 14% en Barcelona, un 16% en Tarragona y hasta un 21% en Girona. Además, el estudio concluye que el precio de los alquileres se ha incrementado un 4,6% en Barcelona, y un 4.3% en el conjunto de Cataluña. Cabe destacar que este informe ha sido realizado mediante el uso de métricas semanales específicas, cuando en los estudios habituales se recurre a metodologías trimestrales, por lo que Idealista reconoce que las estimaciones realizadas deberán ser confirmadas por estudios posteriores.

En definitiva, habrá que esperar para conocer el impacto y evolución que tiene el nuevo índice de precios en Cataluña, por ahora única comunidad que lo aplica.  Hay que recordar, no obstante, que Navarra lo está estudiando, y que Euskadi y Asturias han manifestado su intención de sumarse.

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