Novetats en la regulació del lloguer de temporada i d’habitació a Catalunya

8 May, 2024
–
Immobiliari
–
Amaia Forcada


Context

El 25 d’abril de 2024 es va publicar al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) el Decret Llei 6/2024, de mesures urgents en matèria d’habitatge. La seva entrada en vigor es preveu el dia següent a la seva publicació, tot i que aquesta norma encara ha de ser convalidada o derogada pel Parlament de Catalunya. El termini per fer-ho és de 30 dies i la seva decisió es publicarà igualment al DOGC.

El Decret Llei 6/2024 detalla en la seva exposició de motius les diferents mesures que la Generalitat ha aprovat recentment per defensar la funció residencial i genuïna dels habitatges.

A més del límit del preu dels lloguers d’habitatge, el preàmbul es refereix al Decret Llei 3/2023, de 7 de novembre, de mesures urgents sobre el règim urbanístic dels habitatges d’ús turístic, que va ser aprovat amb l’objectiu de donar resposta al mercat d’habitatges d’ús turístic, que ha proliferat a Catalunya, i que afecta de manera rellevant el mercat d’habitatge permanent.

Al marge dels habitatges d’ús turístic, l’exposició de motius adverteix que hi ha un altre fenomen similar que està propiciant que es retiri del mercat habitatges destinats a lloguer habitual. Concretament, es refereix als lloguers de temporada.

S’afirma que aquests lloguers escapen del límit de preus i, a més, desatenen determinades situacions que tenen necessitat d’habitatge, encara que sigui temporal, per causes o raons concretes (estudis, motius professionals, atenció mèdica…), i que no poden incloure’s en la definició de lloguers per a ús diferent d’habitatge.

Igualment, el preàmbul assenyala que els portals immobiliaris actualment reflecteixen un increment del parc d’immobles destinats a lloguer de temporada, quan en realitat es refereixen a lloguer d’habitatge permanent amb limitació temporal. Afirma, de fet, que només a Barcelona 3 de cada 10 immobles que es lloguen són de temporada.

Addicionalment, l’exposició de motius també es refereix al lloguer d’habitació com una altra estratègia per eludir el límit de preus i que, al seu torn, permet obtenir beneficis abusius a força de fragmentar en un mateix habitatge diferents contractes de lloguer.

En essència, aquests dos fenòmens són els que urgeixen, segons la Generalitat de Catalunya, a modificar la regulació existent i ajustar-la com correspongui per garantir l’oferta d’habitatge permanent.

Les novetats

El Decret Llei obliga a indicar la causa o finalitat del lloguer en el contracte i estableix que, en cas contrari, es presumirà que es tracta d’un lloguer d’habitatge permanent.

A més, determina que el límit de preus del lloguer s’aplicarà també:

Als lloguers d’habitatge de caràcter temporal destinats a finalitats professionals, laborals, d’estudis, d’atenció o assistència mèdica o altres anàlogues.

La Generalitat considera que en aquests casos l’habitatge també cobreix necessitats d’habitatge permanent, encara que sigui per un temps limitat.

És més, aquests lloguers queden subjectes a les normes de lloguer relatives a la fiança, la determinació de la renda, la seva actualització, la seva elevació per millores i d’assumpció de despeses generals i serveis individuals.

Igualment, es sotmeten a aquesta normativa aquells contractes de lloguer en què només es fixi durada sense establir que la finalitat és de caràcter temporal.

De fet, s’ha d’advertir que la finalitat temporal s’ha de justificar en el contracte i acreditar-se degudament mitjançant el dipòsit d’aquesta documentació, així com de la fiança, en el registre competent. Per tant, es presumeix que el lloguer és d’habitatge permanent, llevat que consti acreditada la finalitat temporal en el registre competent.

Als lloguers d’habitació. A partir d’ara, la suma del lloguer de totes les habitacions d’un habitatge no pot superar la renda màxima que li seria aplicable si es llogués com un habitatge unitari. En aquest sentit, es tenen en compte les habitacions que estiguin llogades al mateix temps.

En qualsevol cas, els lloguers de temporada, entesos com aquells la finalitat dels quals sigui d’oci, vacacional, recreativa o cultural, es mantenen fora de la contenció de preus, no havent d’aplicar el límit màxim corresponent en els contractes que es formalitzin. Ara bé, la nova norma imposa l’obligació d’acreditar aquesta causa o finalitat mitjançant la documentació corresponent dipositant-la juntament amb la fiança en el registre competent.

D’altra banda, la norma amplia les obligacions que les plataformes immobiliàries han de complir en publicitar les ofertes de lloguer. A partir d’ara, els anuncis han d’indicar:

El preu de referència del lloguer que resulti del sistema dels índexs, justificat amb el document acreditatiu obtingut a aquest efecte mitjançant el sistema de consulta pública.

La renda del contracte que ha estat vigent els últims 5 anys a l’habitatge; i

Quan resulti aplicable, la condició de gran tenidor del propietari.

S’ha d’advertir que, segons la disposició addicional de la norma, el contingut dels anuncis de lloguer té l’obligació d’adaptar-se a aquestes previsions en un termini de 5 dies des de la seva entrada en vigor.

En resum, la norma estableix sancions pel cas que s’incompleixin les noves obligacions imposades. En essència:

Constitueix infracció lleu:

No fer constar la informació requerida per la norma en la publicitat, les ofertes i/o els contractes de lloguer; i

Llogar el pis per un preu que superi fins a un 10% el màxim aplicable en el límit de preus del lloguer.

Constitueix infracció greu:

Llogar un habitatge per un preu superior d’entre el 10 i el 30% del màxim aplicable segons el límit de preus del lloguer;

No fer constar en el contracte la causa o finalitat de l’arrendament; i

Repercutir en els arrendataris les despeses de gestió immobiliària, així com les de formalització del contracte.

Constitueix infracció molt greu:

Llogar un habitatge per un preu que superi el 30% del màxim aplicable segons el límit de preus del lloguer.

Atorgar una qualificació fraudulenta a la causa o finalitat del contracte per evitar l’aplicació dels drets i garanties reconeguts a les persones arrendatàries quan així s’hagi establert per sentència judicial ferma.

Finalment, i amb l’objectiu d’augmentar el parc públic d’habitatge, la Generalitat de Catalunya adopta dues mesures addicionals:

Preveu un nou supòsit de dret d’adquisició preferent a favor de la Generalitat de Catalunya: les transmissions d’habitatges radicades en zones de mercat residencial tensionat, sempre que el propietari sigui un gran tenidor persona jurídica inscrit en el Registre de Grans Tenedors d’Habitatges; i

Obliga a l’INCASOL a destinar l’import de les fiances que tingui en dipòsit a inversions per a la construcció pública d’habitatges, amb una atenció especial a les promocions en règim de lloguer i a actuacions directes en nuclis antics o subjectes a un procés de renovació urbana. En qualsevol cas, l’INCASOL està obligat a mantenir un import no inferior al 5% d’aquests recursos per garantir l’efectivitat en el pagament de les cancel·lacions i devolucions de fiances que es produeixin.

###


Contracte de lloguerIndex de preusLloguer

---