Novedades en la regulación del alquiler de temporada y de habitación en Cataluña

8 mayo, 2024
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Inmobiliario
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Amaia Forcada


Contexto

El 25 de abril de 2024 se publicó en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC) el Decreto Ley 6/2024, de medidas urgentes en materia de vivienda. Su entrada en vigor se prevé al día siguiente de su publicación, si bien esta norma aún debe ser convalidada o derogada por el Parlamento de Cataluña. El plazo para hacerlo es de 30 días y su decisión será publicada igualmente en el DOGC.

El Decreto Ley 6/2024 detalla en su exposición de motivos las diferentes medidas que la Generalitat ha aprobado recientemente para defender la función residencial y genuina de las viviendas.

Además del límite del precio de los alquileres de vivienda, el preámbulo se refiere al Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, que fue aprobado con el objetivo de dar respuesta al mercado de viviendas de uso turístico, que ha proliferado en Cataluña, y que afecta de forma relevante al mercado de vivienda permanente.

Al margen de las viviendas de uso turístico, la exposición de motivos advierte que hay otro fenómeno similar que está propiciando que se retiren del mercado viviendas destinadas a alquiler habitual. En concreto, se refiere a los alquileres de temporada.

Se afirma que estos alquileres escapan del límite de precios y, además, desatienden determinadas situaciones que tienen necesidad de vivienda, aunque sea temporal, por causas o razones concretas (estudios, motivos profesionales, atención médica…), y que no pueden incluirse en la definición de alquileres para uso distinto de vivienda.

Igualmente, el preámbulo señala que los portales inmobiliarios actualmente reflejan un incremento del parque de inmuebles destinados a alquiler de temporada, cuando en realidad se refieren a alquiler de vivienda permanente con limitación temporal. Afirma, de hecho, que solo en Barcelona 3 de cada 10 inmuebles que se alquilan son de temporada.

En suma, la exposición de motivos también se refiere al alquiler de habitación como otra estrategia para eludir el límite de precios y que, a su vez, permite obtener beneficios abusivos a fuerza de fragmentar en una misma vivienda diferentes contratos de alquiler.

En esencia, estos dos fenómenos son los que urgen, según la Generalitat de Catalunya, a modificar la regulación existente y ajustarla como corresponde para garantizar la oferta de vivienda permanente

Las novedades

El Decreto Ley obliga a indicar la causa o finalidad del alquiler en el contrato y establece que, en caso contrario, se presumirá que se trata de un alquiler de vivienda permanente.

Además, determina que el límite de precios del alquiler se aplicará también:

A los alquileres de vivienda de carácter temporal destinados a finalidades profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica u otras análogas.

La Generalitat considera que en estos casos la vivienda también cubre necesidades de vivienda permanente, aunque sea por un tiempo limitado de tiempo.

Es más, estos alquileres quedan sujetos a las normas de alquiler relativas a la fianza, la determinación de la renta, su actualización, su elevación por mejoras y de asunción de gastos generales y servicios individuales.

Igualmente, se someten a esta normativa aquellos contratos de alquiler en los que solo se fije duración sin establecer que la finalidad es de carácter temporal.

De hecho, debe advertirse que la finalidad temporal debe justificarse en el contrato y acreditarse debidamente mediante el depósito de dicha documentación, así como de la fianza, en el registro competente. Por lo tanto, se presume que el alquiler es de vivienda permanente, salvo que conste acreditada la finalidad temporal en el registro competente.

A los alquileres de habitación. A partir de ahora, la suma del alquiler de todas las habitaciones de una vivienda no puede superar la renta máxima que le sería aplicable si se alquilara como vivienda unitaria. En este sentido, se tienen en cuenta las habitaciones que estén alquiladas al mismo tiempo.

En cualquier caso, los alquileres de temporada, entendidos como aquellos cuya finalidad sea de ocio, vacacional, recreativa o cultural, se mantienen fuera de la contención de precios, no debiendo aplicar el límite máximo correspondiente en los contratos que se formalicen. Ahora bien, la nueva norma impone la obligación de acreditar esta causa o finalidad mediante la documentación correspondiente depositándola junto con la fianza en el registro competente.

Por otra parte, la norma amplía las obligaciones que las plataformas inmobiliarias deben cumplir al publicitar de las ofertas de alquiler. A partir de ahora, los anuncios deben indicar:

El precio de referencia del alquiler que resulte del sistema de los índices, justificado con el documento acreditativo obtenido a este efecto mediante el sistema de consulta pública.

La renta del contrato que ha estado vigente los últimos 5 años en la vivienda; y

Cuando resulte aplicable, la condición de gran tenedor del propietario.

Debe advertirse que, según la disposición adicional de la norma, el contenido de los anuncios de alquiler tiene la obligación de adaptarse a estas previsiones en un plazo de 5 días desde su entrada en vigor.

En suma, la norma establece sanciones para el caso de que se incumplan las nuevas obligaciones impuestas. En esencia:

Constituye infracción leve:

No hacer constar la información requerida por la norma en la publicidad, las ofertas y/o los contratos de alquiler; y

Alquilar el piso por un precio que supere hasta un 10% el máximo aplicable en el límite de precios del alquiler.

Constituye infracción grave:

Alquilar una vivienda por un precio superior de entre el 10 y el 30% del máximo aplicable según el límite de precios del alquiler;

No hacer constar en el contrato la causa o finalidad del arrendamiento; y

Repercutir en los arrendatarios los gastos de gestión inmobiliaria, así como los de formalización del contrato.

Constituye infracción muy grave:

Alquilar una vivienda por un precio que supere el 30% del máximo aplicable según el límite de precios del alquiler.

Otorgar una calificación fraudulenta a la causa o finalidad del contrato para evitar la aplicación de los derechos y garantías reconocidos a las personas arrendatarias cuando así se haya establecido por sentencia judicial firme.

Por último, y con el objetivo de aumentar el parque público de vivienda, la Generalitat de Cataluña adopta dos medidas adicionales:

Prevé un nuevo supuesto de derecho de adquisición preferente a favor de la Generalitat de Catalunya: las transmisiones de viviendas radicadas en zonas de mercado residencial tensionado, siempre que el propietario sea un gran tenedor persona jurídica inscrito en el Registro de Grandes Tenedores de Viviendas; y

Obliga al INCASOL a destinar el importe de las fianzas que tenga en depósito a inversiones para la construcción pública de viviendas, con una atención especial a las promociones en régimen de alquiler y a actuaciones directas en núcleos antiguos o sujetos a un proceso de renovación urbana. En cualquier caso, el INCASOL está obligado a mantener un importe no inferior al 5% de estos recursos para garantizar la efectividad en el pago de las cancelaciones y devoluciones de fianzas que se produzcan.

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