Novetats per als grans tenidors a Catalunya

25 June, 2025
–
Immobiliari
–
Amaia Forcada


El Decret llei 2/2025, de 25 de febrer, pel qual s’adopten mesures urgents en matèria d’habitatge i urbanisme, el qual va entrar en vigor el 26 de febrer de 2025, ha imposat una sèrie de noves obligacions per a aquells propietaris que tinguin la condició de grans tenidors a Catalunya.

Entre d’altres, l’obligació de comunicar aquesta condició a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, el reconeixement d’un dret d’adquisició preferent  a favor de l’Administració de la Generalitat quan una persona jurídica gran tenidor transmeti un habitatge situat en una zona de mercat residencial tensat a Catalunya, o l’obligació d’annexar a l’escriptura de compravenda una certificació registral que acrediti el nombre d’habitatges de què és propietària la persona jurídica gran tenidora quan transmeti un habitatge situat en zona de mercat residencial tensat a Catalunya.

Que s’entén per gran tenidor?

Es considera gran tenidor a qualsevol propietari que es trobi en una de les situacions següents:

a) Les entitats financeres, les filials immobiliàries d’aquestes entitats, els fons d’inversió i les entitats de gestió d’actius, inclosos els procedents de la reestructuració bancària, d’acord amb la legislació mercantil ( 5.9 Llei 24/2015, de 29 de juliol).

b) Les persones jurídiques que, per si soles o per mitjà d’un grup d’empreses –s’entén per grup d’empreses el que determina l’article 42.1 del Codi de comerç-, siguin titulars de més de 10 habitatges situats en territori de l’Estat, amb les excepcions següents ( 5.9 Llei 24/2015, de 29 de juliol):

1r. Els promotors socials a què fan referència les lletres a i b de l’article 51.2 de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge.

2n. Les persones jurídiques que tinguin més d’un 15% de la superfície habitable de la propietat qualificat com a habitatges amb protecció oficial destinats a lloguer.

3r. Les entitats privades sense ànim de lucre que proveeixen d’habitatge persones i famílies en situació de vulnerabilitat residencial.

c) Els fons de capital risc i de titulització d’actius (art. 5.9 Llei 24/2015, de 29 de juliol).

d) Les persones físiques que siguin propietàries de més de 15 habitatges, o copropietàries si llur quota de participació en la comunitat representa més de 1.500 metres quadrats de sòl destinat a habitatge, amb referència en tots dos casos a habitatges situats en territori de l’Estat, amb les mateixes excepcions que estableixen per a les persones jurídiques els punts 1r i 2n de la lletra b ( 5.9 Llei 24/2015, de 29 de juliol).

e) Persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial, excloent-hi en tot cas garatges i trasters ( 3.k de la Llei 12/2023, de 24 de maig).

f) Persona física o jurídica que sigui titular de 5 o més immobles urbans d’ús residencial ubicats dins la zona de mercat residencial tensat a Catalunya (Resolució TER/2408/2024). Es pot consultar quins municipis estan inclosos en aquesta zona fent clic aquí.

Per tal de verificar si és té o no la condició de gran tenidor, es pot demanar una certificació al Registre de la Propietat en la qual facin constar el número total d’immobles del qual la persona física o jurídica és titular.

Quina comunicació cal remetre a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya?

Mentre no s’hagi creat el Registre de persones gran tenidores d’habitatge, es preveu l’obligació de comunicar a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya la condició de gran tenidor des del moment en què es compleixin els requisits que originen l’obligació d’inscriure’s a dit registre. És a dir, des del moment en què es compleix amb alguna de les definicions de gran tenidor exposades prèviament.

La comunicació consisteix a comunicar les dades identificatives i de contacte del gran tenidor, determinar en base a quin precepte legal es té la consideració de gran tenidor, i indicar el nombre d’habitatges del qual s’és titular.

La comunicació es pot fer en qualsevol moment i no requereix la presentació de documentació específica, tot i que l’Agència de l’Habitatge pot requerir el títol de propietat dels habitatges, si així ho considera.

No hi ha taxes associades al tràmit i el mateix es pot fer telemàticament, si bé les persones físiques també poden presentar-ho físicament.

A Mes Advocats ens podem encarregar de presentar aquesta comunicació en representació de qualsevol gran tenidor, així com de determinar prèviament el número de propietats del qual és titular una persona física o jurídica.

Per últim, l’obligació d’inscripció dels grans tenidors al Registre de persones gran tenidores d’habitatge, serà efectiva una vegada entri en vigor el Decret regulador que ha de desplegar dit registre, un fet que a hores d’ara encara no s’ha produït.

Dret de tanteig i retracte de l’Administració de la Generalitat

Si un gran tenidor persona jurídica que estigui inscrit en el Registre de persones grans tenidores d’habitatge transmet un habitatge que està situat en una zona de mercat residencial tensat de Catalunya, existeix un dret d’adquisició preferent a favor de l’Administració de la Generalitat, que afecta tant a la primera transmissió com a les posteriors dels habitatge durant la vigència del Decret llei 1/2015, de 25 de maig, això és, 12 anys des del 26 de març de 2015.

La decisió de transmetre l’habitatge s’ha de comunicar per part del titular transmissor a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. La notificació ha d’incloure la informació que estableix l’article 89.2 i 89.3.a) i b) de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, el preu de venda previst, una declaració expressa de l’estat d’ocupació de l’habitatge, així com la valoració justificada sobre el seu estat de conservació.

Transcorregut el termini de 2 mesos sense que l’Administració hagi notificat la seva voluntat d’exercir el dret de tanteig, s’entén que renuncia a exercir el dret en relació amb aquesta transmissió.

Si no s’ha fet la comunicació; s’ha fet la comunicació ometent els requisits legals; s’ha realitzat la transmissió abans del transcurs dels 2 mesos de termini perquè l’Administració de la Generalitat respongui; o s’ha realitzat la transmissió en condicions diferents a les comunicades, l’Administració de la Generalitat tindrà dret de retracte pel mateix preu i en les mateixes condicions d’adquisició en què efectivament s’hagi produït la transmissió.

Sobre si aquest dret d’adquisició preferent existeix una vegada es posi en marxa el Registre de persones gran tenidores d’habitatge, o ja des de l’entrada en vigor de la norma, la realitat és que el Decret llei 2/2025 no es pronuncia al respecte. Ara bé, en cas de dubte, és recomanable notificar la transmissió a l’Administració de la Generalitat.

Per últim, a banda de notificar la transmissió per al possible exercici del dret de tanteig per part de l’Administració de la Generalitat, i mentre no entri en vigor el Decret regulador que ha de desplegar el Registre de persones gran tenidores d’habitatge, existeix l’obligació d’acreditar mitjançant certificació registral el nombre d’habitatges dels quals és propietari el gran tenidor en el moment de formalitzar l’escriptura de compravenda, i dita certificació s’ha de protocol·litzar.

Si vols aprofundir en les obligacions legals i novetats per a grans tenidors, t’invitem a escoltar el nostre podcast, on experts analitzen tot el que has de saber per protegir el teu negoci.

Si vols més informació sobre les implicacions legals que suposa ostentar la condició de gran tenidor a Catalunya, no dubtis en contactar-nos. Mes Advocats et pot assessorar i acompanyar en tots els tràmits legals preceptius que fixa la legislació vigent.

###


Decretos ley Cataluña 2025Derecho de tanteo y retractoGrandes tenedoresNormativa autonómica viviendaVivienda en Cataluña

---