Novedades para los grandes tenedores en Cataluña

25 junio, 2025
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Inmobiliario
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Amaia Forcada


El Decreto‑ley 2/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo, que entró en vigor el 26 de febrero de 2025, ha impuesto una serie de nuevas obligaciones a aquellos propietarios que tengan la condición de grandes tenedores en Cataluña.

Entre otras, la obligación de comunicar esta condición a la Agencia de la Vivienda de Cataluña; el reconocimiento de un derecho de adquisición preferente a favor de la Administración de la Generalitat cuando una persona jurídica gran tenedora transmita una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado en Cataluña; o la obligación de anexar a la escritura de compraventa una certificación registral que acredite el número de viviendas de que es propietaria la persona jurídica gran tenedora cuando transmita una vivienda situada en zona de mercado residencial tensionado en Cataluña.

¿Qué se entiende por gran tenedor?

Se considera gran tenedor a cualquier propietario que se encuentre en una de las siguientes situaciones:

a) Entidades financieras, sus filiales inmobiliarias, fondos de inversión y entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de conformidad con la legislación mercantil (art. 5.9 Ley 24/2015, de 29 de julio).

b) Personas jurídicas que, por sí solas o mediante un grupo de empresas —entendido según el artículo 42.1 del Código de Comercio—, sean titulares de más de 10 viviendas en territorio estatal, con las siguientes excepciones (art. 5.9 Ley 24/2015, de 29 de julio):

1.º Promotores sociales a que se refieren las letras a) y b) del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

2.º Personas jurídicas que tengan más de un 15 % de su superficie habitable de propiedad calificada como vivienda con protección oficial destinada al alquiler.

3.º Entidades privadas sin ánimo de lucro que proveen vivienda a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial.

c) Fondos de capital riesgo y de titulización de activos (art. 5.9 Ley 24/2015, de 29 de julio).

d) Personas físicas propietarias de más de 15 viviendas, o copropietarias si su cuota representa más de 1 500 m² de suelo destinado a vivienda, en territorio estatal, con las mismas excepciones que para personas jurídicas en los puntos 1.º y 2.º de la letra b) (art. 5.9 Ley 24/2015, de 29 de julio).

e) Persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida superior a 1 500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros (art. 3.k Ley 12/2023, de 24 de mayo).

f) Persona física o jurídica titular de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en una zona de mercado residencial tensionado en Cataluña (Resolución TER/2408/2024). Se pueden consultar los municipios incluidos en esta zona mediante este enlace).

Para verificar si se tiene o no la condición de gran tenedor, se puede solicitar una certificación al Registro de la Propiedad que acredite el número total de inmuebles del titular.

¿Qué comunicación hay que remitir a la Agencia de la Vivienda de Cataluña?

Mientras no se haya creado el Registro de personas gran tenedoras de vivienda, se prevé la obligación de comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña la condición de gran tenedor desde el momento en que se cumplan los requisitos que originan la obligación de inscribirse en dicho registro. Es decir, desde el momento en que se cumple alguna de las definiciones de gran tenedor expuestas previamente.

La comunicación consiste en notificar los datos identificativos y de contacto del gran tenedor, determinar en base a qué precepto legal se tiene la consideración de gran tenedor, e indicar el número de viviendas de las que se es titular.

La comunicación se puede hacer en cualquier momento y no requiere la presentación de documentación específica, aunque la Agencia de la Vivienda puede requerir el título de propiedad de las viviendas, si así lo considera.

No hay tasas asociadas al trámite y el mismo se puede hacer telemáticamente, si bien las personas físicas también pueden presentarlo físicamente.

En Mes Advocats nos podemos encargar de presentar esta comunicación en representación de cualquier gran tenedor, así como de determinar previamente el número de propiedades del que es titular una persona física o jurídica.

Por último, la obligación de inscripción de los grandes tenedores en el Registro de personas gran tenedoras de vivienda será efectiva una vez entre en vigor el Decreto regulador que debe desplegar dicho registro, un hecho que a día de hoy todavía no se ha producido.

Derecho de tanteo y retracto de la Administración de la Generalitat

Si un gran tenedor persona jurídica que esté inscrito en el Registro de personas gran tenedoras de vivienda transmite una vivienda que está situada en una zona de mercado residencial tensionado de Cataluña, existe un derecho de adquisición preferente a favor de la Administración de la Generalitat, que afecta tanto a la primera transmisión como a las posteriores de la vivienda durante la vigencia del Decreto‑ley 1/2015, de 25 de mayo, es decir, 12 años desde el 26 de marzo de 2015.

La decisión de transmitir la vivienda debe comunicarse por parte del titular transmisor a la Agencia de la Vivienda de Cataluña. La notificación debe incluir la información que establece el artículo 89.2 y 89.3.a) y b) de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, el precio de venta previsto, una declaración expresa del estado de ocupación de la vivienda, así como la valoración justificada sobre su estado de conservación.

Transcurrido el plazo de 2 meses sin que la Administración haya notificado su voluntad de ejercer el derecho de tanteo, se entiende que renuncia a ejercer el derecho en relación con dicha transmisión.

Si no se ha hecho la comunicación; se ha hecho la comunicación omitiendo los requisitos legales; se ha realizado la transmisión antes del transcurso de los 2 meses de plazo para que la Administración de la Generalitat responda; o se ha realizado la transmisión en condiciones diferentes a las comunicadas, la Administración de la Generalitat tendrá derecho de retracto por el mismo precio y en las mismas condiciones de adquisición en que efectivamente se haya producido la transmisión.

Sobre si este derecho de adquisición preferente existe una vez se ponga en funcionamiento el Registro de personas gran tenedoras de vivienda, o ya desde la entrada en vigor de la norma, la realidad es que el Decreto‑ley 2/2025 no lo pronuncia al respecto. Ahora bien, en caso de duda, es recomendable notificar la transmisión a la Administración de la Generalitat.

Por último, además de notificar la transmisión para el posible ejercicio del derecho de tanteo por parte de la Administración de la Generalitat, y mientras no entre en vigor el Decreto regulador que debe desplegar el Registro de personas gran tenedoras de vivienda, existe la obligación de acreditar mediante certificación registral el número de viviendas de los que es propietario el gran tenedor en el momento de formalizar la escritura de compraventa, y dicha certificación se debe protocolizar.

Si deseas profundizar en las obligaciones legales y novedades para grandes tenedores, te invitamos a escuchar nuestro podcast, donde expertos analizan todo lo que necesitas saber para proteger tu negocio.

Si quieres más información sobre las implicaciones legales que supone ostentar la condición de gran tenedor en Cataluña, no dudes en contactarnos. Mes Advocats te puede asesorar y acompañar en todos los trámites legales preceptivos que fija la legislación vigente.

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