La prohibició dels lloguers turístics en les comunitats de propietaris

21 November, 2024
–
Immobiliari
–
Amaia Forcada


#### A propòsit de la sentència del Ple de la Sala Civil del Tribunal Suprem del 3 d’octubre de 2024

El passat 3 d’octubre de 2024, el Ple de la Sala Civil del Tribunal Suprem va dictar la sentència 1232/2024, amb ponència de Pedro José Vela Torres, que avala que les comunitats de propietaris puguin prohibir els lloguers turístics als seus edificis.

Antecedents de fet

El cas té com a protagonista una comunitat de propietaris de Madrid. El 20 d’abril de 2020 es va celebrar una Junta on es va adoptar un acord per prohibir l’exercici de l’activitat d’apartaments o lloguers turístics amb una majoria superior als tres cinquens. No hi va haver unanimitat, ja que un propietari es va abstenir i un altre va votar-hi en contra.

El 4 de febrer de 2020 es va remetre l’acta de la Junta a tots els propietaris, inclosos els absents, i no es va manifestar cap discrepància en el termini legal de 30 dies naturals. Així, l’acord va quedar aprovat.

Iter processal

El 30 de desembre de 2020, Delsa Patrimonial Management Group, S.L., un dels propietaris, va interposar una demanda sol·licitant la nul·litat de l’acord per no haver-se adoptat per unanimitat. La comunitat de propietaris s’hi va oposar.

En primera instància, el Jutjat de Primera Instància núm. 43 de Madrid va desestimar la demanda en considerar que la majoria de tres cinquens era suficient per adoptar aquest tipus d’acords, segons l’article 17.12 de la Llei de Propietat Horitzontal.

Tanmateix, la secció 10a de l’Audiència Provincial de Madrid va estimar el recurs d’apel·lació interposat per la demandant, considerant que l’activitat de lloguer d’habitatges turístics podia ser limitada o condicionada, però no prohibida totalment, i va declarar nul l’acord.

Marc normatiu

L’article 17.12 de la Llei de Propietat Horitzontal estableix:

Els acords de la Junta de propietaris se subjectaran a les següents regles:

[…]

12. L’acord pel qual es limiti o condicioni l’exercici de l’activitat a què es refereix la lletra e) de l’article 5 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans -lloguer turístic-, en els termes establerts en la normativa sectorial turística, suposi o no modificació del títol constitutiu o dels estatuts, requerirà el vot favorable dels tres cinquens del total de propietaris que, alhora, representin els tres cinquens de les quotes de participació. Així mateix, aquesta mateixa majoria es requerirà per a l’acord pel qual s’estableixin quotes especials de despeses o un increment en la participació de les despeses comunes de l’habitatge on es realitzi aquesta activitat, sempre que aquestes modificacions no suposin un increment superior al 20%. Aquests acords no tindran efectes retroactius.

Resolució del cas pel Tribunal Suprem

Contra la sentència de la secció 10a de l’Audiència Provincial de Madrid, la comunitat de propietaris va interposar un recurs de cassació, considerant que s’havia aplicat incorrectament l’art. 17.12 de la Llei de Propietat Horitzontal en relació amb les normes d’interpretació contingudes a l’art. 3.1 del Codi Civil, ja que les facultats de limitació i condicionament inclouen la prohibició.

En aquesta sentència, el Tribunal Suprem recorda que, en resolucions anteriors:

–> Ha admès la possibilitat d’establir limitacions o prohibicions a la propietat, amb l’objectiu de protegir l’interès general de la comunitat, com ara prohibir la realització de determinades activitats o el canvi d’ús de l’immoble. Tanmateix, per a la seva efectivitat, aquestes han de constar de forma expressa i, per a la seva eficàcia davant tercers, estar inscrites al Registre de la Propietat; i

–> Ha declarat que la interpretació de les limitacions ha de ser sempre de caràcter restrictiu, com qualsevol afectació del dret de propietat.

A més, adverteix que el Tribunal Constitucional va declarar conformes les prohibicions d’activitat en elements privatius a les sentències del 21 d’octubre de 1993 i del 8 de març de 1999.

Centrant-se en la qüestió controvertida, el Tribunal Suprem assenyala que la interpretació de l’art. 17.12 de la Llei de Propietat Horitzontal s’ha de dur a terme segons els criteris tradicionals: literal, sistemàtic, històric, sociològic i teleològic, podent recórrer addicionalment a altres criteris.

Pel que fa al criteri literal, el Tribunal Suprem indica que la RAE defineix “limitar” no només com “posar límits a alguna cosa”, sinó també com “fixar l’extensió que pot tenir l’autoritat o els drets i facultats d’algú”.

Per tant, afirma que es pot interpretar que la possibilitat conferida a les comunitats de propietaris de limitar l’activitat de pisos turístics a l’immoble pot suposar també la seva prohibició completa, que seria el límit màxim. I reforça aquesta afirmació portant a col·lacióel significat de “límit” segons el Diccionario Panhispánico del Español Jurídico, que el defineix com “delimitació d’un territori, un dret o l’àmbit de les competències administratives o jurisdiccionals”. Així, conclou que el legislador ha permès que les comunitats de propietaris puguin delimitar l’exercici de l’activitat de pisos turístics, incloent-hi també la possibilitat de prohibir-los.

Pel que fa al criteri teleològic, el Tribunal Suprem recorda que, per determinar l’objectiu que pretenen les lleis, la jurisprudència recorre habitualment als preàmbuls o exposicions de motius, ja que constitueixen un instrument útil per revelar la raó de ser de la normativa.

En aquest sentit, es refereix al preàmbul del Reial decret llei 7/2019, de l’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, norma que va introduir l’article 17.12 a la Llei de Propietat Horitzontal, assenyalant que el legislador justifica la urgència d’aprovar aquesta disposició en les dificultats d’accés dels ciutadans a l’habitatge de lloguer, així com per l’increment notable de les rendes. Seguidament, cita dos fragments del preàmbul de la norma: un que assenyala que el fenomen creixent del lloguer turístic és un dels factors que expliquen l’augment de les rendes; i un altre que estableix que la norma explicita la majoria qualificada necessària perquè les comunitats de propietaris puguin limitar o condicionar l’exercici de l’activitat o establir quotes especials o increments en la participació en les despeses comunes de l’habitatge.

En base a tot això, el Tribunal Suprem considera que l’esperit i la finalitat de la norma afavoreixen la interpretació que la limitació de l’activitat de lloguer turístic inclogui la seva prohibició, establint concretament el següent:

“La voluntat del legislador és favorable al lloguer residencial enfront del lloguer turístic, que es pretén restringir amb la finalitat d’incrementar el parc d’habitatges per a venda i lloguer, amb la conseqüent repercussió en els preus i la correlativa reducció de l’esforç de les economies familiars. Condicionar o restringir l’exercici d’aquesta activitat no soluciona, almenys, en la mateixa mesura, la problemàtica de les dificultats d’accés a l’habitatge, que es pretén corregir amb aquesta disposició normativa”.

Assenyala, a més, que l’article 17.12 de la Llei de Propietat Horitzontal suposa una excepció a la regla d’unanimitat, introduint la doble majoria de tres cinquenes parts. Així, afirma que seria contradictori sotmetre la prohibició de l’activitat de lloguer turístic al vot unànime dels propietaris, ja que seria suficient que el propietari que vol exercir aquesta activitat votés en contra perquè no s’aprovés.

Per tot això, estima el recurs de cassació interposat per la comunitat de propietaris, cosa que provoca l’anul·lació de la sentència de la secció 10a de l’Audiència Provincial de Madrid i la confirmació de la sentència de primera instància.

En síntesi

Les comunitats de propietaris poden prohibir l’activitat de lloguer turístic en els seus edificis, sempre que l’acord sigui aprovat per una doble majoria de tres cinquens.

Vegem un exemple del que significa aquesta doble majoria en la pràctica: si la comunitat de propietaris està formada per un total de 10 propietaris, serà necessari el vot favorable d’almenys 6 d’ells, sempre que representin el 60% de les quotes de participació. Si sumen menys (per exemple, un 45%), serà precís que votin a favor més propietaris fins a arribar al 60%.

Cal tenir en compte, a més, que es computaran com a vots favorables els dels propietaris que s’abstinguin en la votació, així com els dels absents que hagin estat degudament convocats a la Junta, sempre que no s’hagin oposat a l’acord mitjançant comunicació al secretari de la comunitat de propietaris en el termini de 30 dies naturals.

L’anterior serà aplicable a tot l’Estat, excepte a Catalunya. En aquesta comunitat, cal considerar que la majoria exigida per prohibir l’activitat de lloguer turístic a les comunitats de propietaris és diferent, ja que la normativa requereix una majoria de quatre cinquenes parts dels propietaris amb dret a vot, que alhora han de representar les quatre cinquenes parts de les quotes de participació (art. 553-26.2.a) del Codi civil català). En aquest cas, la doble majoria s’exigeix no respecte a la totalitat de propietaris que conformen la comunitat, com succeeix amb la Llei de Propietat Horitzontal, sinó únicament respecte als propietaris amb dret a vot.

A MES Advocats oferim assessorament integral, acompanyament, representació i defensa tant a les comunitats com als propietaris que les integren. Si necessites més informació o estàs interessat a obtenir un pressupost, pots contactar amb la nostra àrea de dret immobiliari en aquest enllaç.

###


Alquiler turísticoCivil code of cataloniaCodi Civil catalunyaCódigo Civil de CataluñaCommunity of property ownersComunidades de propietariosComunitats de propietarisCourt rulingHorizontal Property LawLey de Propiedad HorizontalLlei de Propietat horitzontalLloguer turísticSentènciaSupreme CourtTourist rentalTribunal SupremTribunal Supremo

---