La prohibición de los alquileres turísticos en las comunidades de propietarios

21 noviembre, 2024
–
Inmobiliario
–
Amaia Forcada


#### A propósito de la sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2024

El pasado 3 de octubre de 2024, el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó la sentencia 1232/2024, cuyo ponente fue Pedro José Vela Torres, que avala que las comunidades de propietarios puedan prohibir los alquileres turísticos en sus edificios.

Antecedentes fácticos

El caso tiene como protagonista a una comunidad de propietarios de Madrid. El 20 de abril de 2020, se celebró una Junta y se adoptó un acuerdo de prohibición del ejercicio de actividad de apartamentos o alquileres turísticos por mayoría superior a los tres quintos. No hubo unanimidad, pues un propietario se abstuvo y otro votó en contra.

El 4 de febrero de 2020, se remitió el acta de la Junta a todos los propietarios, incluidos los ausentes, y no se manifestó ninguna discrepancia en el plazo legal de 30 días naturales. De esta forma, quedó aprobado el acuerdo.

Iter procesal

El 30 de diciembre de 2020, Delsa Patrimonial Management Group, S.L., uno de los propietarios, interpuso demanda solicitando la nulidad de dicho acuerdo al no haberse adoptado por unanimidad. La comunidad de propietarios se opuso a la demanda.

En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia n-º 43 de Madrid desestimó la demanda, al considerar que la mayoría de tres quintos era suficiente para adoptar este tipo de acuerdos al amparo del art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, la sección 10ª de la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso de apelación interpuesto por la demandante, considerando que la actividad de alquiler de pisos turísticos podía ser limitada o condicionada, pero no prohibida en su totalidad, por lo que declaró nulo el acuerdo.

Marco normativo

El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece lo siguiente:

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

[…]

12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -alquiler turístico-, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Resolución del caso por el Tribunal Supremo

Contra la sentencia de la sección 10ª de la Audiencia Provincial de Madrid, la comunidad de propietarios interpuso recurso de casación, al considerar que se había aplicado incorrectamente el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con las reglas de interpretación contenidas en el art. 3.1 del Código Civil, por cuanto las facultades de limitación y condicionamiento incluyen la prohibición.

En esta sentencia, el Tribunal Supremo recuerda que en resoluciones anteriores:

–> Ha admitido la posibilidad de establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad como, por ejemplo, prohibir que se realicen determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, si bien teniendo en cuenta que para su efectividad deben constar de forma expresa y, para su eficacia frente a terceros, aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad; y que

–> Ha declarado que la interpretación de las limitaciones debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad.

Además, advierte que el Tribunal Constitucional declaró conformes las prohibiciones de actividad en los elementos privativos en las sentencias de 21 de octubre de 1993 y 8 de marzo de 1999.

Centrándose en la cuestión controvertida, el Tribunal Supremo señala que la interpretación del art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal debe llevarse a cabo conforme a los tradicionales criterios literal, sistemático, histórico, sociológico y teleológico, pudiendo recurrir adicionalmente a otros criterios.

En cuanto al criterio literal, el Tribunal Supremo indica que la RAE define limitar no solamente como “poner límites a algo”, sino también como “fijar la extensión que puede tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien”.

Por tanto, afirma que cabe interpretar que la posibilidad conferida a las comunidades de propietarios para limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo límite. Y refuerza esta afirmación trayendo a colación el significado de “límite” según el Diccionario Panhispánico del Español Jurídico, que lo define como “delimitación de un territorio, de un derecho o del ámbito de las competencias administrativas o jurisdiccionales”. De esta forma, concluye que el legislador ha permitido que las comunidades de propietarios puedan delimitar el ejercicio de la actividad de pisos jurídicos, lo que incluye también la posibilidad de prohibirlos.

En cuanto al criterio teleológico, el Tribunal Supremo recuerda que, con la finalidad de determinar el objeto pretendido por las leyes, la jurisprudencia acostumbra a recurrir a sus preámbulos o exposiciones de motivos, al constituir un instrumento útil para desvelar la razón de ser de la normativa.

Así, se refiere al preámbulo del Real Decreto–ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda o alquiler, norma que introdujo el artículo 17.12 en la Ley de Propiedad Horizontal, señalando que el legislador justifica la urgencia de aprobar esta disposición en las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, así como por haberse producido un notorio incremento de las rentas. Seguidamente, cita dos extractos del propio preámbulo de la norma: uno que señala que el fenómeno creciente del alquiler turístico es uno de los factores que explica el incremento de las rentas; y otro que determina que la norma explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad o establecer cuotas especiales o incrementos en la participación de los gastos comunes de la vivienda.

En base a todo ello, el Tribunal Supremo considera que el espíritu y la finalidad de la norma propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición, estableciendo concretamente lo siguiente:

“La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa”.

Señala, además, que el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal supone una excepción a la regla de unanimidad, al introducir la doble mayoría de tres quintos. De esta forma, afirma que resultaría contradictorio someter la prohibición de la actividad de alquiler turístico al voto unánime de los propietarios, pues ello provocaría que la norma fuera inoperable al ser suficiente que el propietario que quiere ejercer la actividad de alquiler turístico vote en contra para que no se apruebe.

Por los motivos expuestos, estima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios, lo que provoca la anulación de la sentencia de la sección 10ª de la Audiencia Provincial de Madrid, y la confirmación de la sentencia de primera instancia.

En síntesis

Las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquiler turístico en sus edificios siempre que el acuerdo resulte aprobado por una doble mayoría de tres quintos.

Veamos un ejemplo de lo que significa en la práctica esta doble mayoría: si la comunidad de propietarios la conforman un total de 10 propietarios, será necesario el voto a favor de al menos 6 de ellos, siempre que sumen el 60% de las cuotas de participación. Si suman menos (por ejemplo, un 45%), será preciso que voten a favor más propietarios hasta llegar al 60%.

Habrá que tener presente, además, que se computarán como votos favorables los de los propietarios que se abstengan en la votación, y también los de los ausentes que hayan sido debidamente citados a la Junta, siempre que no se hayan opuesto al acuerdo mediante comunicación al secretario de la comunidad de propietarios en el plazo de 30 días naturales.

Lo anterior será aplicable en todo el Estado, a excepción de Cataluña. En esta última comunidad, cabe tener en cuenta que la mayoría exigida para prohibir la actividad de alquiler turístico en las comunidades de propietarios es distinta, pues la normativa exige mayoría de cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que a su vez han de representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación (art. 553-26.2.a) del Código civil catalán). En este caso la doble mayoría se exige no respecto a la totalidad de propietarios que conforman la comunidad, como sucede con la Ley de Propiedad Horizontal, sino únicamente respecto a los propietarios que tienen derecho a voto.

En MES Advocats ofrecemos asesoramiento integral, acompañamiento y representación y defensa tanto a las comunidades, como a los propietarios que integran las mismas. Si necesitas más información o estás interesado en obtener un presupuesto, puedes contactar con nuestra área de derecho inmobiliario en este enlace.

###


Alquiler turísticoCivil code of cataloniaCodi Civil catalunyaCódigo Civil de CataluñaCommunity of property ownersComunidades de propietariosComunitats de propietarisCourt rulingHorizontal Property LawLey de Propiedad HorizontalLlei de Propietat horitzontalLloguer turísticSentenciaSupreme CourtTourist rentalTribunal SupremTribunal Supremo

---