Qué es un contracte d’arres?

16 May, 2024
–
Immobiliari
–
Neus Vallara


Un dels documents més habituals que solen signar les parts abans de formalitzar l’escriptura de transmissió d’un immoble és el contracte d’arres. Es tracta d’un contracte respecte al qual hi ha diverses modalitats. En aquest article t’expliquem quines són, així com les seves principals característiques i diferències.

📢 Pots escoltar l’episodi sobre el contracte d’arres del nostre podcast “Inmobiliariamente” en aquest enllaç.

Què és un contracte d’arres?

El contracte d’arres és un contracte preparatori a un altre de compravenda, en virtut del qual les parts s’obliguen a dur a terme una futura operació de transmissió d’un immoble. No obstant això, els efectes del contracte respecte a la futura compravenda dependran de la tipologia de contracte per la qual optin les parts.

Si bé un dels pactes del contracte és que la part compradora o adquirent entrega una quantitat de diners al venedor o transmetent, aquesta quantitat pot ser entregada a compte del preu final o bé ser la garantia o penalització en cas d’incompliment, això dependrà del tipus de contracte d’arres.

Quins tipus de contracte d’arres existeixen?

A continuació detallem els diferents contractes d’arres i les seves principals característiques:

Contracte d’arres confirmatòries:

La principal característica del contracte d’arres confirmatòries és que cap de les parts pot desistir del contracte, de manera que totes dues queden obligades a la formalització del futur contracte de compravenda des de la seva formalització. D’aquesta manera, en cas d’incompliment, la part perjudicada pot exigir el compliment o bé optar per una indemnització que fixaran els tribunals. S’acostuma a considerar que la firma d’aquest contracte forma part de la pròpia transmissió, ja que suposa una entrega de diners a compte del preu sense possibilitat de desistir, amb la qual cosa és l’inici de la mateixa.

Contracte d’arres penals:

En el cas del contracte d’arres penals, les parts tampoc poden desistir de la futura compravenda i l’entrega de diners, sens perjudici que en la futura compravenda pugui aplicar-se al preu, es configura com a garantia en cas d’incompliment. Així, la part que incompleix el contracte les perd -si qui incompleix és el comprador- o bé les ha de tornar duplicades -si qui incompleix és el venedor-. Tot i que això ens pugui fer pensar que es tracta d’un contracte d’arres penitencials, la principal diferència és que la part perjudicada, addicionalment, pot exigir el compliment del contracte o bé la resolució del mateix. A més, poden substituir a la indemnització per danys i perjudicis.

Contracte d’arres penitencials:

Les arres penitencials segurament siguin les més conegudes per ser les més habituals. La seva principal característica és que les parts poden desistir del contracte. La conseqüència del desistiment és diferent en funció de cada part. Així, si qui desisteix és el comprador, perd la totalitat de l’import que va entregar en concepte d’arres. Si qui desisteix és el venedor, ha de tornar-les duplicades.

On i com es regula el contracte de “arras”?

La regulació del contracte d’arres en el Codi Civil és bastant escassa, ja que només tenen cabuda les arres penitencials, concretament a l’article 1.454. Això suposa que en cas que les parts vulguin atribuir al contracte d’arres un caràcter penitencial, hauran de fer-ho constar expressament. Respecte al contracte d’arres confirmatòries i al contracte d’arres penals, només trobem referències al Codi de Comerç (articles 343 i 83, respectivament), de manera que s’han anat definint a cop de jurisprudència.

D’altra banda, el Codi Civil de Catalunya és més ambiciós respecte a la regulació del contracte d’arres. Així, en el seu article 621-8 estableix que l’entrega d’una quantitat de diners feta pel comprador al venedor s’ha d’entendre feta a compte del preu i que les arres penitencials s’han de pactar expressament. D’aquesta manera, llevat que s’indiqui expressament que les arres tenen el caràcter de penitencials, es considerarà que es tracta d’arres confirmatòries.

Els efectes previstos per les arres penitencials al Codi Civil de Catalunya són idèntics als previstos al Codi Civil. No obstant això, el Codi Civil de Catalunya introdueix com a novetat la possibilitat que té el comprador de desistir sense penalització si la causa del desistiment és la denegació de finançament per part de l’entitat bancària, sempre i quan les parts no hagin pactat el contrari.

També preveu el Codi Civil de Catalunya que l’entrega d’arres penitencials es pugui fer constar al Registre de la Propietat a fi que l’immoble quedi afecte a la seva devolució. No obstant això, únicament serà admissible la constància al Registre quan les arres s’hagin pactat per un termini màxim de sis mesos i siguin dipositades davant notari.

A MES Advocats oferim assessorament integral i acompanyament en la redacció de contractes d’arres. Si necessites més informació o estàs interessat en obtenir un pressupost, pots contactar amb la nostra àrea de dret immobiliari en aquest enllaç.

###


CompravendaContracteContracte d'arres

---