¿Qué es un contrato de arras?

16 mayo, 2024
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Inmobiliario
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Neus Vallara


Uno de los documentos más habituales que suelen firmar las partes antes de la formalización de la escritura de transmisión de un inmueble es el contrato de arras. Se trata de un contrato respecto al que existen varias modalidades. En este artículo te contamos cuáles son, así como sus principales características y diferencias.

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¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un contrato preparatorio a otro de compraventa, en virtud del cual las partes se obligan a llevar a cabo una futura operación de transmisión de un inmueble. No obstante, los efectos del contrato respecto a la futura compraventa dependerá de la tipología de contrato por el cual opten las partes.

Si bien uno de los pactos del contrato es que la parte compradora o adquirente entrega una cantidad de dinero al vendedor o transmitente, esta cantidad puede ser entregada a cuenta del precio final o bien ser la garantía o penalización en caso de incumplimiento, ello dependerá del tipo de contrato de arras.

¿Qué tipos de contrato de arras existen?

A continuación detallamos los diferentes contratos de arras y sus principales características:

Contrato de arras confirmatorias:

La principal característica del contrato de arras confirmatorias es que ninguna de las partes puede desistir del contrato, de modo que ambas quedan obligadas a la formalización del futuro contrato de compraventa desde su formalización. De este modo, en caso de incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento o bien optar por una indemnización que fijarán los tribunales. Suele considerarse que la firma de este contrato forma parte de la propia transmisión, puesto que supone una entrega de dinero a cuenta del precio sin posibilidad de desistir, con lo cual es el inicio de la misma.

Contrato de arras penales:

En el caso del contrato de arras penales, las partes tampoco van a poder desistir de la futura compraventa y la entrega de dinero, sin perjuicio de que en la futura compraventa pueda aplicarse al precio, se configura como garantía en caso de incumplimiento. Así, la parte que incumpla el contrato las pierde -si quien incumple es el comprador- o bien las tiene que devolver por duplicado -si quien incumple es el vendedor-. Aunque esto nos pueda hacer pensar que se trata de un contrato de arras penitenciales, la principal diferencia es que la parte perjudicada, adicionalmente, puede exigir el cumplimiento del contrato o bien la resolución del mismo. Además, pueden sustituir a la indemnización por daños y perjuicios.

Arras penitenciales:

Las arras penitenciales seguramente sean las más conocidas por ser las más habituales. Su principal característica es que las partes pueden desistir del contrato. La consecuencia del desistimiento es distinta en función de cada parte. Así, si quien desiste es el comprador, perderá la totalidad del importe que entregó en concepto de arras. Si quien desiste es el vendedor, deberá devolverlas por duplicado.

¿Dónde y cómo se regula el contrato de arras?

La regulación del contrato de arras en el Código Civil es bastante escasa, puesto que solo tienen cabida las arras penitenciales, concretamente en el artículo 1.454. Esto supone que en el caso de que las partes quieran atribuir al contrato de arras un carácter penitencial, deberán hacerlo constar expresamente. Respecto al contrato de arras confirmatorias y al contrato de arras penales, solo encontramos referencias en el Código de Comercio (artículos 343 y 83, respectivamente), de modo que se han ido definiendo a golpe de jurisprudencia.

Por su parte, el Código Civil de Cataluña es más ambicioso respecto a la regulación del contrato de arras. Así, en su artículo 621-8 establece que la entrega de una cantidad de dinero hecha por el comprador al vendedor debe entenderse hecha como a cuenta del precio y que las arras penitenciales deben pactarse expresamente. De este modo, salvo que se indique expresamente que las arras tienen el carácter de penitenciales, se considerará que se trata de arras confirmatorias.

Los efectos previstos para las arras penitenciales en el Código Civil de Cataluña son idénticos a los previstos en el Código Civil. No obstante, el Código Civil de Cataluña introduce como novedad la posibilidad que tiene el comprador de desistir sin penalización si la causa del desistimiento es la denegación de financiación por parte de la entidad bancaria, siempre y cuando las partes no hayan pactado lo contrario.

También prevé el Código Civil de Cataluña que la entrega de arras penitenciales puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad a fin de que el inmueble quede afecto a su devolución. No obstante, únicamente será admisible la constancia en el Registro cuando las arras se hayan pactado por un plazo máximo de seis meses y sean depositadas ante notario.

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